三、舊村改造重要概念

（一）標圖建庫

標圖建庫，是指對符合條件、擬納入“三舊”改造項目進行整體利用的地塊，在國土空間規劃“一張圖”上逐塊標繪，納入國土空間基礎信息平臺統一管理，形成“三舊”改造地塊數據庫。

廣州的舊改流程都是從標圖建庫開始的，可以說，申請標圖建庫就是開展舊改的第一步工作。標圖建庫是判斷一個地塊能否進行“三舊”改造的前提條件，也是判斷地塊后續能否通過協議出讓的必要條件。標圖建庫又可拆分為“標圖”“建庫”兩個步驟。“標圖”是指每宗擬改造地塊在衛星影像圖、土地利用現狀圖、土地利用規劃圖上進行標注。“建庫”是指各地級以上市將標圖成果報送省國土資源技術中心，錄入省國土資源信息庫，建立“三舊”改造地塊數據庫。標圖建庫完成后，就形成了平常所說的三舊圖斑，會得到一個類似身份證的標圖建庫號。標圖建庫的成果是后續基礎數據調查、片區策劃方案以及實施方案編制的基礎。

（二）集體用地轉國有用地

集體用地轉為國有用地，也稱“集轉國”，農村集體建設用地，簡稱為“集建地”，又叫鄉（鎮）村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。從土地用途的分類來看，集體建設用地包括宅基地、經營性用地和公益性公共設施用地。國有建設用地是指建造建筑物和構筑物的土地，包括城市住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地和軍事設施用地等所有權為國有的土地。集體用地轉為國有用地是指經政府部門征收或土地所有權人的申請，土地性質由集體土地轉為國有土地進入市場流通的方式。實踐中，并不是每個舊村改造都會進行“集轉國”的，“集轉國”是需要通過召開本村集體經濟組織成員大會（或成員代表會議），經2/3以上人員同意后才可以進行的。在舊村改造報批層面，“集轉國”手續需在項目改造實施方案批復后才可啟動。

（三）舊村改造成本

舊村莊全面改造成本核算標準是舊村全面改造政策體系的核心內容，直接關系到企業的成本、收益問題。自2016年以來，廣州市城市更新部門相繼出臺了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗更新規字〔2016〕2號）和《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗更新規字〔2017〕3號）。廣州市機構改革后，原城市更新局大部分職能并入廣州市住建局，為了進一步保障舊村莊全面改造成本認定的科學性、規范性、有效性，11月5日，廣州市住建局印發了《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》（穗建規字〔2019〕13號）（以下簡稱13號文）。

舊村改造成本的構成主要包含兩個方面：第一，相關政策文件中明確規定可計入改造成本的項目；第二，經政府部門確認，由合作企業支出可納入改造成本的項目。同時，改造成本的認定對合作企業的利益影響巨大，其影響也主要體現在兩個方面：第一，改造成本的認定直接影響到融資地塊可開發建設量；第二，改造成本可以按照一定比例抵扣合作企業所需承擔的土地增值稅。因此，舊改過程中，政府、村集體以及合作企業三方利益博弈的一個重要戰場便是舊村改造成本。

（四）合作意向企業與合作企業

合作意向企業是指采取“全面改造—合作改造”方式的舊改項目在前期服務階段通過法定程序引入具有成為合作企業意向的市場主體。合作企業則是指通過正式的公開招商程序，最終由村民投票選擇的正式參與舊村改造的市場主體。合作意向企業與合作企業內涵完全不同。合作意向企業是舊改政策歷史的產物，早期的舊改沒有體系化、系統性的規定，合作意向企業主要承擔的職能是前期服務商的職能。隨著前期服務由越來越多的平臺公司來承擔，合作意向企業的定位也逐漸變得尷尬。目前，廣州市各區對于合作意向企業的態度分歧很大，有的區將意向合作企業招取的門檻提高，將其當作準合作企業對待。有的區則認為，合作企業的過早介入會在數據調查階段滋生諸多問題，影響項目后期開展，刻意回避合作意向企業問題。

（五）實施方案

實施方案是舊村改造項目進行改造的主要依據，其主要內容包含改造范圍、改造主體及改造方式，復建安置總量及改造成本核算，融資樓面地價和融資建筑面積，控規要求、土地處置方式以及實施計劃等內容。實施方案的編制過程較長、流程復雜，是舊改項目推進過程中至關重要的一個環節。

（六）拆遷補償協議

舊改中的拆遷補償協議不同于因國家公共利益而進行土地征收，相關政府部門與被征收人簽訂的拆遷補償協議。舊改中的拆遷補償協議是指根據政府批準通過以及村集體表決通過的拆遷補償方案，由項目改造主體與權利人就改造范圍內不動產征收、補償、安置等問題簽訂的協議。拆補協議的簽署進度是舊改項目推進的關鍵要素。

（七）融資地塊

融資地塊一般是指政府最終批準（以項目公司簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》為準）的項目公司可獲得的用于開發建設、運營及銷售的經營性國有土地使用權。

（八）保證金

保證金一般是指舊改項目在引入合作意向企業及公開選擇合作企業過程中，按照招商文件以及相關法規政策規定的要求，需由報名企業繳納的投標保證金、履約保證金、復建安置資金等各項保證金的統稱。