安逸的房東，辛苦的租客

這些年來(lái)，我特別關(guān)心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里的公平問題。因?yàn)楹芏嗳硕加X得，經(jīng)濟(jì)學(xué)講究唯利是圖、不擇手段，是一門缺乏道德的學(xué)科。但是，據(jù)我所知，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家特別關(guān)注社會(huì)公平問題，而且一直在嘗試分析和解決社會(huì)公平問題。

公平是什么？公平絕不等于結(jié)果平等、收入相同。人和人是有差別的，由于人們身體強(qiáng)壯程度不同、學(xué)習(xí)能力不同、性格習(xí)性不同、選擇的工作不同，所以最終的收入也不同。這個(gè)世界上沒有兩片相同的葉子。那么，對(duì)于每個(gè)人的付出而言，什么樣的收入回報(bào)才是一個(gè)相對(duì)公平的回報(bào)呢？

嗯……這個(gè)問題太復(fù)雜，還是讓我們邊走邊想吧！

鬧市里的沿街商鋪

我的家處于鬧市，所以我每次出門，走不了幾步就會(huì)進(jìn)入一片商業(yè)旅游區(qū)。這里的老住戶多半已經(jīng)搬走，他們或是把房子賣掉，或是把房子出租。由于上海市區(qū)本就沒什么景觀可言，常見的商業(yè)手段就是把新房子包裝成老房子，再在老房子里開新店，以吸引不明真相也不愿了解真相的游客。這里的消費(fèi)可能更接近經(jīng)濟(jì)學(xué)家凡勃倫所說(shuō)的“炫耀性消費(fèi)”。也就是說(shuō)，在這里，消費(fèi)的符號(hào)意義要大于消費(fèi)本身的內(nèi)容。所以，這類生意受市場(chǎng)流行偏好的影響很大，很不穩(wěn)定。

從競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，這里的競(jìng)爭(zhēng)堪稱慘烈。每次經(jīng)過這里，我都會(huì)看到有商鋪貼出招租啟事，也會(huì)看到有商鋪正在裝修。在我的印象里，這里新開的商鋪絕大多數(shù)撐不到三個(gè)月，往往剛開業(yè)沒幾天就沒了動(dòng)靜，過不了多久又貼出招租啟事，以吸引新的店家進(jìn)入。由于經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同，新店每次裝修基本會(huì)把之前的裝修拆除，從而改造成全新的面貌。

聽說(shuō)每一代都會(huì)有很多年輕人希望經(jīng)營(yíng)一家自己的咖啡館，或者自己的文藝書店。前些年，我在周邊確實(shí)見過不少這樣的咖啡館或書店。其中有些小店很有創(chuàng)意和想法。可惜，它們存在的時(shí)間往往不長(zhǎng)。我過幾個(gè)月去，就再也找不到它們了。現(xiàn)在我都很難想起它們的名字。歷史來(lái)不及記錄，因?yàn)樽顝氐椎氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒有歷史可言。經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼特曾說(shuō)：“市場(chǎng)的變動(dòng)必然基于創(chuàng)造性毀滅的力量。”在這個(gè)區(qū)域里，我對(duì)這種“毀滅性力量”有特別深的體會(huì)。

從不露面的房東

每天從這個(gè)區(qū)域走過，我?guī)缀鯖]怎么見過房東，倒是經(jīng)常看到新來(lái)的老板在那里指揮工人進(jìn)行布置。看著他們躊躇滿志、信心十足的樣子，我暗暗為他們捏一把汗。他們要在這個(gè)地方生存下去，并不容易。我算過一筆賬，如果我在這里開一家奶茶店，每天都營(yíng)業(yè)，每隔幾分鐘就能賣出一杯奶茶，并且只雇用一個(gè)工人，那么我必須干10個(gè)小時(shí)以上才可能保本，才能賺出每天應(yīng)付的房租和工資，剩下的時(shí)間才是利潤(rùn)時(shí)間。這里的房租很高，而且每年都在漲，以致經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的壓力極大。

而那些從不露面的房東呢？聽說(shuō)他們都生活得很好，并且早已在別處買房。他們只需要收收房租，就能過得很好，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)和壓力。而租客需要很努力地賺錢，才有可能彌補(bǔ)巨額的房租，還必須時(shí)刻擔(dān)心自己的生意。

這樣看來(lái)，房東和租客雙方似乎處于不對(duì)等的地位。勤勞的人過得辛苦，慵懶的人卻過得舒服，兩者各自的收入水平是否公平？經(jīng)濟(jì)學(xué)工具能不能對(duì)此提供一些有益的思考呢？

公平還是不公平

“公平還是不公平”，類似的考問時(shí)常出現(xiàn)在我的心頭。收入分配的公平問題，已經(jīng)困擾經(jīng)濟(jì)學(xué)家數(shù)百年。公平一直是經(jīng)濟(jì)學(xué)家最關(guān)心的問題之一，很多人都討論過，比如馬克思、凱恩斯、阿瑪?shù)賮啞ど鹊取５牵總€(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家探討公平的角度不同，甚至對(duì)“公平”這個(gè)概念的認(rèn)識(shí)也不同，由此引發(fā)了大量學(xué)術(shù)公案。在我看來(lái)，這些討論需要回到概念原點(diǎn)才可能講清楚。

普通人往往對(duì)概念不夠重視。不妨舉個(gè)簡(jiǎn)單而又類似的例子。什么是健康？這個(gè)問題看似簡(jiǎn)單，但仔細(xì)想想很容易讓人糊涂。有些人平時(shí)從來(lái)不生病，但突然生一場(chǎng)大病就倒下了，他們是否健康？有些人年輕時(shí)就病懨懨但一直活到90歲，他們是否健康？有些人肌肉發(fā)達(dá)但牙齒不好，他們是否健康？健康這個(gè)問題其實(shí)不容易回答，公平這個(gè)問題同樣如此。

公平是一個(gè)具有深刻內(nèi)涵的經(jīng)濟(jì)學(xué)和哲學(xué)問題。從邏輯上分析，所有到這里租房開店的老板都是主動(dòng)且自愿的，沒有人逼迫他們。他們認(rèn)準(zhǔn)這里的商機(jī)，看準(zhǔn)這里的機(jī)會(huì)，也很清楚這里的房租挑戰(zhàn)，但最終還是下決心在這里租一個(gè)店鋪來(lái)檢驗(yàn)自己的眼光。上海可供選擇的店鋪有不少，每個(gè)商圈都有，有些是沿街的鋪面，另一些是商場(chǎng)里的鋪面。創(chuàng)業(yè)者或者企業(yè)家選擇這里，必然有一些獨(dú)特的考慮，也經(jīng)過認(rèn)真的成本收益核算。既然這是經(jīng)過精心盤算之后的主動(dòng)決策行為，又何談公平或不公平呢？

從房東的角度來(lái)看，房子位于上海市中心，新房的售價(jià)每平方米早已超過10萬(wàn)元，這里稱得上寸土寸金。房東把這里的房子租出去，還要另外買房或者租房，若在附近租房，就要支付類似的房租。市中心房子的租金主要取決于它的位置，與房子本身的質(zhì)量沒多大關(guān)系。新的投資者進(jìn)來(lái)，都會(huì)重新裝修，他們看中的不是房子本身，而是區(qū)位。上海市中心的土地極為稀缺，稀缺導(dǎo)致高房租。房東在定價(jià)時(shí)也會(huì)找一些依據(jù)，依據(jù)不是他自己對(duì)房子的評(píng)估，而是這個(gè)地區(qū)的平均房租。所以，房東在定價(jià)過程中似乎也沒做錯(cuò)什么。

事實(shí)上，租客也好，房東也好，都沒有獨(dú)自決定價(jià)格的能力。房租價(jià)格可以參照臨近的商鋪，但一鋪一議，最終都是租客和房東兩方面討價(jià)還價(jià)協(xié)商的結(jié)果。租客不可能把房租壓得太低，因?yàn)檫@片地區(qū)的商鋪數(shù)量有限，更多潛在的租客在盯著每天的招租廣告，都希望能在這里盤下一家店鋪。同時(shí)，房東也不可能把房租抬得太高，因?yàn)樯磉呁瑯佑写罅繚撛诟?jìng)爭(zhēng)者（其他房東）。

做生意的人都知道“位置”，或者說(shuō)“市口”，這往往是一家店鋪能否成功的最核心要素。而每一間房子從市口角度來(lái)看都是獨(dú)一無(wú)二的，所以它們的價(jià)格按理說(shuō)也應(yīng)該各有不同。而市口這種要素又很微妙，不同企業(yè)會(huì)用不同的方法來(lái)研究。

據(jù)說(shuō)，100年前，幾個(gè)廣東商人在上海的南京路上開百貨公司，為了選擇市口，專門讓幾個(gè)伙計(jì)在不同位置坐一天，并隨身帶一大包黃豆。他們看到一個(gè)路人，就拿一顆黃豆放到另一個(gè)空袋子里。一天下來(lái)，誰(shuí)袋子里的黃豆多，誰(shuí)的位置就比較好。商人最終就用這種辦法決定百貨公司的選址。

所以，無(wú)論從租客的一面來(lái)看還是從房東的一面來(lái)看，兩面都存在競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也都不存在反常的壟斷。市場(chǎng)包含需求與供給兩種力量，這兩種力量共同把房租推到目前這個(gè)位置上。

從最終結(jié)果來(lái)看，租客與房東的收益顯得不對(duì)等，因?yàn)樽饪统袚?dān)了大多數(shù)的壓力。租客既有可能獲得偏低收入，也有可能獲得偏高收入，而房東只可能獲得固定的房租收入。再?gòu)淖赓U過程來(lái)看，雙方都是自愿的，都只認(rèn)錢不認(rèn)人。所以，這種市場(chǎng)模式是公平的。他們的經(jīng)營(yíng)行為，除了讓我這樣的隔壁鄰居覺得有一些嘈雜外，并沒有對(duì)其他人造成不利的影響。所以，這個(gè)高額房租的結(jié)果就是比較公平的。更進(jìn)一步說(shuō)，如果我們?yōu)榱艘粋€(gè)平等的結(jié)果，強(qiáng)行用政府力量或者外在力量進(jìn)行干預(yù)來(lái)改變房租價(jià)格，那么這種做法可能會(huì)扭曲公平以及資源的合理配置。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最大化了土地產(chǎn)生的價(jià)值

在過去幾十年里，我走的這條弄堂是街道工廠。人們將弄堂里的一些空間作為廠房，來(lái)生產(chǎn)一些輕工業(yè)或者手工業(yè)產(chǎn)品。

市中心的土地用作生產(chǎn)車間在今天看起來(lái)很荒唐，但在過去卻是合理的。這片早就被廢棄的廠房被一些藝術(shù)家偶然發(fā)現(xiàn)了價(jià)值，并被改造成一個(gè)時(shí)尚景觀。房子還是這些房子，但價(jià)值完全不同。從資源配置角度來(lái)看，街道工廠的產(chǎn)出價(jià)值遠(yuǎn)不如它們作為畫廊或者藝術(shù)空間所產(chǎn)生的價(jià)值。而這個(gè)價(jià)值，就是由市場(chǎng)自發(fā)挖掘出來(lái)的。

所以，雖然這里有那么多店鋪關(guān)門，有那么多的損失，但我仍然覺得這片土地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作下十分公平。在沒有外力干預(yù)的背景下，租客想盡辦法使這片土地產(chǎn)生更高的商業(yè)價(jià)值，這里就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。店鋪不斷關(guān)門、被毀滅，而創(chuàng)造性也正是從毀滅中誕生的。

沒有人知道這片房子究竟能創(chuàng)造出多大的價(jià)值，因?yàn)檫@取決于你用什么樣的眼光來(lái)看這片房子。比如，工廠主的看法和創(chuàng)意小店的看法就相去甚遠(yuǎn)。當(dāng)然，絕大多數(shù)企業(yè)家的看法是錯(cuò)誤的，或者他們一時(shí)正確，但很快又陷入錯(cuò)誤。錯(cuò)誤的結(jié)果就是，他們的店面從這片房子里消失了。

當(dāng)然，永遠(yuǎn)都會(huì)有更多的企業(yè)家希望進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，希望通過這樣的方法來(lái)檢驗(yàn)自己的創(chuàng)新眼光。市場(chǎng)的公平特性就在于，給予正確決策的企業(yè)家積極回報(bào)，給予錯(cuò)誤決策的企業(yè)家負(fù)面回報(bào)，并迫使他們離開這個(gè)市場(chǎng)。

“唯利是圖”是市場(chǎng)的特點(diǎn)，也是它最大的優(yōu)點(diǎn)。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)過程不看企業(yè)家的出身血統(tǒng)、階級(jí)種姓和家族背景，只以盈利論英雄。只有富于創(chuàng)新精神的企業(yè)家才能做出真正正確的決策，而且這些決策還需要不斷地經(jīng)受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。市場(chǎng)運(yùn)作冷酷無(wú)情，卻也是最公平的一種資源分配機(jī)制，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)“公平”的一種闡釋。