安逸的房東，辛苦的租客

這些年來，我特別關心市場經濟里的公平問題。因為很多人都覺得，經濟學講究唯利是圖、不擇手段，是一門缺乏道德的學科。但是，據(jù)我所知，很多經濟學家特別關注社會公平問題，而且一直在嘗試分析和解決社會公平問題。

公平是什么？公平絕不等于結果平等、收入相同。人和人是有差別的，由于人們身體強壯程度不同、學習能力不同、性格習性不同、選擇的工作不同，所以最終的收入也不同。這個世界上沒有兩片相同的葉子。那么，對于每個人的付出而言，什么樣的收入回報才是一個相對公平的回報呢？

嗯……這個問題太復雜，還是讓我們邊走邊想吧！

鬧市里的沿街商鋪

我的家處于鬧市，所以我每次出門，走不了幾步就會進入一片商業(yè)旅游區(qū)。這里的老住戶多半已經搬走，他們或是把房子賣掉，或是把房子出租。由于上海市區(qū)本就沒什么景觀可言，常見的商業(yè)手段就是把新房子包裝成老房子，再在老房子里開新店，以吸引不明真相也不愿了解真相的游客。這里的消費可能更接近經濟學家凡勃倫所說的“炫耀性消費”。也就是說，在這里，消費的符號意義要大于消費本身的內容。所以，這類生意受市場流行偏好的影響很大，很不穩(wěn)定。

從競爭角度來看，這里的競爭堪稱慘烈。每次經過這里，我都會看到有商鋪貼出招租啟事，也會看到有商鋪正在裝修。在我的印象里，這里新開的商鋪絕大多數(shù)撐不到三個月，往往剛開業(yè)沒幾天就沒了動靜，過不了多久又貼出招租啟事，以吸引新的店家進入。由于經營內容不同，新店每次裝修基本會把之前的裝修拆除，從而改造成全新的面貌。

聽說每一代都會有很多年輕人希望經營一家自己的咖啡館，或者自己的文藝書店。前些年，我在周邊確實見過不少這樣的咖啡館或書店。其中有些小店很有創(chuàng)意和想法。可惜，它們存在的時間往往不長。我過幾個月去，就再也找不到它們了。現(xiàn)在我都很難想起它們的名字。歷史來不及記錄，因為最徹底的市場經濟就沒有歷史可言。經濟學家熊彼特曾說：“市場的變動必然基于創(chuàng)造性毀滅的力量。”在這個區(qū)域里，我對這種“毀滅性力量”有特別深的體會。

從不露面的房東

每天從這個區(qū)域走過，我?guī)缀鯖]怎么見過房東，倒是經常看到新來的老板在那里指揮工人進行布置。看著他們躊躇滿志、信心十足的樣子，我暗暗為他們捏一把汗。他們要在這個地方生存下去，并不容易。我算過一筆賬，如果我在這里開一家奶茶店，每天都營業(yè)，每隔幾分鐘就能賣出一杯奶茶，并且只雇用一個工人，那么我必須干10個小時以上才可能保本，才能賺出每天應付的房租和工資，剩下的時間才是利潤時間。這里的房租很高，而且每年都在漲，以致經營者承擔的壓力極大。

而那些從不露面的房東呢？聽說他們都生活得很好，并且早已在別處買房。他們只需要收收房租，就能過得很好，沒有任何風險和壓力。而租客需要很努力地賺錢，才有可能彌補巨額的房租，還必須時刻擔心自己的生意。

這樣看來，房東和租客雙方似乎處于不對等的地位。勤勞的人過得辛苦，慵懶的人卻過得舒服，兩者各自的收入水平是否公平？經濟學工具能不能對此提供一些有益的思考呢？

公平還是不公平

“公平還是不公平”，類似的考問時常出現(xiàn)在我的心頭。收入分配的公平問題，已經困擾經濟學家數(shù)百年。公平一直是經濟學家最關心的問題之一，很多人都討論過，比如馬克思、凱恩斯、阿瑪?shù)賮啞ど鹊取５牵總€經濟學家探討公平的角度不同，甚至對“公平”這個概念的認識也不同，由此引發(fā)了大量學術公案。在我看來，這些討論需要回到概念原點才可能講清楚。

普通人往往對概念不夠重視。不妨舉個簡單而又類似的例子。什么是健康？這個問題看似簡單，但仔細想想很容易讓人糊涂。有些人平時從來不生病，但突然生一場大病就倒下了，他們是否健康？有些人年輕時就病懨懨但一直活到90歲，他們是否健康？有些人肌肉發(fā)達但牙齒不好，他們是否健康？健康這個問題其實不容易回答，公平這個問題同樣如此。

公平是一個具有深刻內涵的經濟學和哲學問題。從邏輯上分析，所有到這里租房開店的老板都是主動且自愿的，沒有人逼迫他們。他們認準這里的商機，看準這里的機會，也很清楚這里的房租挑戰(zhàn)，但最終還是下決心在這里租一個店鋪來檢驗自己的眼光。上海可供選擇的店鋪有不少，每個商圈都有，有些是沿街的鋪面，另一些是商場里的鋪面。創(chuàng)業(yè)者或者企業(yè)家選擇這里，必然有一些獨特的考慮，也經過認真的成本收益核算。既然這是經過精心盤算之后的主動決策行為，又何談公平或不公平呢？

從房東的角度來看，房子位于上海市中心，新房的售價每平方米早已超過10萬元，這里稱得上寸土寸金。房東把這里的房子租出去，還要另外買房或者租房，若在附近租房，就要支付類似的房租。市中心房子的租金主要取決于它的位置，與房子本身的質量沒多大關系。新的投資者進來，都會重新裝修，他們看中的不是房子本身，而是區(qū)位。上海市中心的土地極為稀缺，稀缺導致高房租。房東在定價時也會找一些依據(jù)，依據(jù)不是他自己對房子的評估，而是這個地區(qū)的平均房租。所以，房東在定價過程中似乎也沒做錯什么。

事實上，租客也好，房東也好，都沒有獨自決定價格的能力。房租價格可以參照臨近的商鋪，但一鋪一議，最終都是租客和房東兩方面討價還價協(xié)商的結果。租客不可能把房租壓得太低，因為這片地區(qū)的商鋪數(shù)量有限，更多潛在的租客在盯著每天的招租廣告，都希望能在這里盤下一家店鋪。同時，房東也不可能把房租抬得太高，因為身邊同樣有大量潛在競爭者（其他房東）。

做生意的人都知道“位置”，或者說“市口”，這往往是一家店鋪能否成功的最核心要素。而每一間房子從市口角度來看都是獨一無二的，所以它們的價格按理說也應該各有不同。而市口這種要素又很微妙，不同企業(yè)會用不同的方法來研究。

據(jù)說，100年前，幾個廣東商人在上海的南京路上開百貨公司，為了選擇市口，專門讓幾個伙計在不同位置坐一天，并隨身帶一大包黃豆。他們看到一個路人，就拿一顆黃豆放到另一個空袋子里。一天下來，誰袋子里的黃豆多，誰的位置就比較好。商人最終就用這種辦法決定百貨公司的選址。

所以，無論從租客的一面來看還是從房東的一面來看，兩面都存在競爭，同時也都不存在反常的壟斷。市場包含需求與供給兩種力量，這兩種力量共同把房租推到目前這個位置上。

從最終結果來看，租客與房東的收益顯得不對等，因為租客承擔了大多數(shù)的壓力。租客既有可能獲得偏低收入，也有可能獲得偏高收入，而房東只可能獲得固定的房租收入。再從租賃過程來看，雙方都是自愿的，都只認錢不認人。所以，這種市場模式是公平的。他們的經營行為，除了讓我這樣的隔壁鄰居覺得有一些嘈雜外，并沒有對其他人造成不利的影響。所以，這個高額房租的結果就是比較公平的。更進一步說，如果我們?yōu)榱艘粋€平等的結果，強行用政府力量或者外在力量進行干預來改變房租價格，那么這種做法可能會扭曲公平以及資源的合理配置。

市場經濟最大化了土地產生的價值

在過去幾十年里，我走的這條弄堂是街道工廠。人們將弄堂里的一些空間作為廠房，來生產一些輕工業(yè)或者手工業(yè)產品。

市中心的土地用作生產車間在今天看起來很荒唐，但在過去卻是合理的。這片早就被廢棄的廠房被一些藝術家偶然發(fā)現(xiàn)了價值，并被改造成一個時尚景觀。房子還是這些房子，但價值完全不同。從資源配置角度來看，街道工廠的產出價值遠不如它們作為畫廊或者藝術空間所產生的價值。而這個價值，就是由市場自發(fā)挖掘出來的。

所以，雖然這里有那么多店鋪關門，有那么多的損失，但我仍然覺得這片土地在市場經濟的運作下十分公平。在沒有外力干預的背景下，租客想盡辦法使這片土地產生更高的商業(yè)價值，這里就是市場經濟的實驗場。店鋪不斷關門、被毀滅，而創(chuàng)造性也正是從毀滅中誕生的。

沒有人知道這片房子究竟能創(chuàng)造出多大的價值，因為這取決于你用什么樣的眼光來看這片房子。比如，工廠主的看法和創(chuàng)意小店的看法就相去甚遠。當然，絕大多數(shù)企業(yè)家的看法是錯誤的，或者他們一時正確，但很快又陷入錯誤。錯誤的結果就是，他們的店面從這片房子里消失了。

當然，永遠都會有更多的企業(yè)家希望進入這個市場，希望通過這樣的方法來檢驗自己的創(chuàng)新眼光。市場的公平特性就在于，給予正確決策的企業(yè)家積極回報，給予錯誤決策的企業(yè)家負面回報，并迫使他們離開這個市場。

“唯利是圖”是市場的特點，也是它最大的優(yōu)點。市場的競爭過程不看企業(yè)家的出身血統(tǒng)、階級種姓和家族背景，只以盈利論英雄。只有富于創(chuàng)新精神的企業(yè)家才能做出真正正確的決策，而且這些決策還需要不斷地經受市場的檢驗。市場運作冷酷無情，卻也是最公平的一種資源分配機制，這就是經濟學對“公平”的一種闡釋。