最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

(2009年5月14日 法釋 〔2009〕 7號)

為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件, 依法保護當事人的合法權(quán)益, 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定, 結(jié)合民事審判實踐, 制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人, 應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為, 已經(jīng)合法占有建筑物專有部分, 但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人, 可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋, 以及車位、攤位等特定空間, 應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:

(一) 具有構(gòu)造上的獨立性, 能夠明確區(qū)分;

(二) 具有利用上的獨立性, 可以排他使用;

(三) 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋, 且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等, 應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋, 包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外, 建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分, 也應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:

(一) 建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分, 消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備, 避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

(二) 其他不屬于業(yè)主專有部分, 也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地, 依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán), 但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要, 無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的, 不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約, 損害他人合法權(quán)益的除外。

第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫, 以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的, 應(yīng)當認定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外, 占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位, 應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分, 以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項, 應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第 (七) 項規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積, 可以按照下列方法認定:

(一) 專有部分面積, 按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算; 尚未進行物權(quán)登記的, 暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算; 尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

(二) 建筑物總面積, 按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù), 可以按照下列方法認定:

(一) 業(yè)主人數(shù), 按照專有部分的數(shù)量計算, 一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分, 以及同一買受人擁有一個以上專有部分的, 按一人計算;

(二) 總?cè)藬?shù), 按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房, 未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意, 有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的, 人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的, 人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房, 本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主, 應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi), 本棟建筑物之外的業(yè)主, 主張與自己有利害關(guān)系的, 應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 [17/3/87]

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序為由, 依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的, 應(yīng)當在知道或者應(yīng)當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料的, 人民法院應(yīng)予支持:

(一) 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;

(二) 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則, 以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄;

(三) 物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;

(四) 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

(五) 其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動, 權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的, 人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形, 權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的, 人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約, 或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定, 實施下列行為的, 可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”:

(一) 損害房屋承重結(jié)構(gòu), 損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施, 在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;

(二) 違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;

(三) 違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修;

(四) 違章加建、改建, 侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的, 參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人, 根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定, 以及其與業(yè)主的約定, 享有相應(yīng)權(quán)利, 承擔相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位, 包括包銷期滿, 按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業(yè)后, 以自己名義對外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中, 涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭議的, 應(yīng)當以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審, 本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件, 不適用本解釋。