房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T 17986-2000）

（2000年2月22日　國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布）

第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定

1.范圍　本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)量亦可參照?qǐng)?zhí)行。

2.引用標(biāo)準(zhǔn)　下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。本標(biāo)準(zhǔn)出版時(shí)，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討使用下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。GB/T 2260—1995中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼GB 6962—1986 1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T 17986.2—2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范。

第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH 1003—1995測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

3.房產(chǎn)面積測(cè)算

3.1.1　房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容　面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類(lèi)，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。

3.1.2　房屋的建筑面積　房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

3.1.3　房屋的使用面積　房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

3.1.4　房屋的產(chǎn)權(quán)面積　房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。

3.1.5　房屋的共有建筑面積　房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

3.1.6　面積測(cè)算的要求　各類(lèi)面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以?xún)?nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01m2。

3.2　房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

3.2.1　計(jì)算全部建筑面積的范圍

a）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

b）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計(jì)算建筑面積。

c）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

d）樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

e）房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

f）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

a）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

b）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

c）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。

d）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

e）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

f）屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

g）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

h）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

3.2.2　計(jì)算一半建筑面積的范圍

a）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

b）獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

c）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

d）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

e）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

3.2.3　不計(jì)算建筑面積的范圍

a）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

c）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

d）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

e）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

f）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

i）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。

j）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

3.3　用地面積測(cè)算

3.3.1　用地面積測(cè)算的范圍　用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測(cè)算，各項(xiàng)地類(lèi)面積的測(cè)算。

3.3.2　下列土地不計(jì)入用地面積：

a）無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。

b）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

c）公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d）已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地。

e）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。

3.3.3　用地面積測(cè)算的方法　用地面積測(cè)算可采用坐標(biāo)解析計(jì)算、實(shí)地量距計(jì)算和圖解計(jì)算等方法。

3.4　面積測(cè)算的方法與精度要求

3.4.1　坐標(biāo)解析法

A）根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

式中：S——面積m2；

Xi——界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m；

Yi——界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；

n——界址點(diǎn)個(gè)數(shù)i——界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針?lè)较蝽樉帯?/p>

B）面積中誤差按下式計(jì)算。

式中：

ms——面積中誤差，m2；

mj——相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中誤差，m；

Di-1，i+1——多邊形中對(duì)角線(xiàn)長(zhǎng)度，m。

3.4.2　實(shí)地量距法

A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。

B）面積誤差按3.2.6規(guī)定計(jì)算，其精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。

3.4.3　圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩面次。兩次量算面積較差不得超過(guò)下式規(guī)定：

式中：

△S——兩次量面積較差，m2；

S——所量算面積，m2；

M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上量距應(yīng)量至0.2mm。

4.變更測(cè)量

4.1　一般規(guī)定

4.1.1　變更測(cè)量的分類(lèi)變更測(cè)量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測(cè)量。

4.1.2　現(xiàn)狀變更測(cè)量?jī)?nèi)容

A）房屋的新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；

B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；

C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護(hù)物以及房屋附屬設(shè)施的變化；

D）道路、廣場(chǎng)、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；

E）地名、門(mén)牌號(hào)的更改；

F）房屋及其用地分類(lèi)面積增減變化。

附錄B：（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/h4>

B1　成套房屋建筑面積的測(cè)算

B1.1　成套房屋的建筑面積　成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

B1.2　套內(nèi)房屋使用面積　套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

B1.3　套內(nèi)墻體面積　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

B1.4　套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按8.2的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

B2　共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?/p>

B2.1　共有共用面積的內(nèi)容　共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2.2　共有共用面積的處理原則

a）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

b）無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

B2.3　共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式　按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅聪率接?jì)算：

式中：K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

δSi——為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

∑δSi——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

∑Si——為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。

B3　共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

B3.1　共有建筑面積的內(nèi)容　共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

B3.2　共有建筑面積的計(jì)算方法　整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

B3.3　共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

a）住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧勒誃2的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

b）商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ≌糠郑簩⒎謹(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪龈魈追课莘謹(jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

c）多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ā《喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>