導(dǎo)　　讀

當(dāng)前，我國正處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會向現(xiàn)代工業(yè)社會的轉(zhuǎn)型時(shí)期，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，但受到國家實(shí)行的最嚴(yán)格的土地管理制度的限制，使得對城市舊城區(qū)及其近郊集體土地的房屋拆遷成為城市發(fā)展的必然選擇。拆遷對于提高城鎮(zhèn)居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但另一方面，大規(guī)?！凹边M(jìn)”的拆遷改建工作也導(dǎo)致了一系列的社會問題，突出表現(xiàn)是因舊城改造、拆遷安置、城市規(guī)劃及城市房屋登記管理等引發(fā)的矛盾逐年增多。

為了規(guī)范房屋征收補(bǔ)償行為，維護(hù)被征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，國家不斷完善房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)、政策，加大對房屋征收補(bǔ)償?shù)墓芾砹Χ取Ｔ?001年6月13日，國務(wù)院頒布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱《拆遷條例》），成為調(diào)整房屋拆遷的重要行政法規(guī)。2007年頒布《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）雖然沒有涉及城市房屋征收補(bǔ)償?shù)闹苯右?guī)定，但在條文中也規(guī)定了征收征用的前提性條件。比如，《物權(quán)法》第42條第一款中首先明確征收征用必須以公共利益需要為前提，而第148條則指出，提前收回土地使用權(quán)也必須以公共利益的需要為目的。《物權(quán)法》實(shí)施后，出現(xiàn)了一些城市房屋征收與拆遷法規(guī)與《物權(quán)法》規(guī)定不完全一致的情況。尤其是，《拆遷條例》所確立的原則和程序與《物權(quán)法》的精神相沖突，導(dǎo)致實(shí)踐中一方面暴力拆遷、野蠻拆遷等問題層出不窮，另一方面部分拆遷人漫天要價(jià)，“以鬧取利”，拆遷工作難以順利進(jìn)行?！恫疬w條例》所確立的制度的種種弊端盡顯，已無法調(diào)整和規(guī)范房屋征收補(bǔ)償中的各種利益關(guān)系，廢止《拆遷條例》已成社會共識。在此背景下，國務(wù)院于2011年出臺了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》），同時(shí)廢止了《拆遷條例》。這一新條例依據(jù)《物權(quán)法》中的相關(guān)理念和規(guī)定，為解決目前存在的征收補(bǔ)償爭議、暴力拆遷等方面的突出問題提供制度上的依據(jù)。

隨著《征收條例》的正式實(shí)施，城市房屋征收補(bǔ)償從制度到理念都發(fā)生了較大的變化，相關(guān)的配套制度也進(jìn)行了修訂，基于此，我們對本書進(jìn)行了全新修訂，力圖反應(yīng)這五年在房屋征收補(bǔ)償制度領(lǐng)域所發(fā)生的變化，使廣大讀者能夠及時(shí)、全面、系統(tǒng)地了解和掌握房屋征收補(bǔ)償方面的最新法規(guī)、政策，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。需要注意的是，盡管《征收條例》已取代了《拆遷條例》，但還有相當(dāng)數(shù)量的配套規(guī)章和規(guī)范性文件未能修改，目前仍然在實(shí)施中，本書也一并收錄進(jìn)來。同時(shí)，在有些地方仍然沿用了“拆遷”這一用語。本書對于我國現(xiàn)行有效的房屋征收補(bǔ)償法律法規(guī)規(guī)章、政策做了一個(gè)全面的收錄與梳理，通過合理明晰的分類，分專題進(jìn)行歸納，方便讀者查找與使用?？傮w來看，本書具有以下特點(diǎn)：一是涵蓋面廣。本書所收錄的內(nèi)容涉及征收安置補(bǔ)償、征收估價(jià)、征收救濟(jì)等多個(gè)方面，涵蓋部分省、自治區(qū)、直轄市城市房屋征收補(bǔ)償法規(guī)、規(guī)章，以及部分與征收補(bǔ)償工作相關(guān)的法律、法規(guī)，內(nèi)容豐富。二是分類明確。本書按照專題進(jìn)行歸納，涉及到房屋征收的各個(gè)環(huán)節(jié)。本書既適合普通群眾特別是被征收人閱讀，又可作為城鎮(zhèn)房屋征收工作人員學(xué)習(xí)掌握征收補(bǔ)償法規(guī)、政策的重要參考書。本書的主要內(nèi)容包括如下幾部分：

第一部分“綜合”。對房屋征收補(bǔ)償主體法規(guī)——《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，及與房屋征收相關(guān)的常用土地、房屋等方面的基本法律法規(guī)進(jìn)行了集中收錄?！墩魇諚l例》是我國對于城鎮(zhèn)國有土地上單位和個(gè)人房屋征收權(quán)限和程序規(guī)定的主要依據(jù)?！墩魇諚l例》作為我國關(guān)于房屋征收補(bǔ)償管理的基礎(chǔ)，對比較常見的問題都做了具體規(guī)定，其內(nèi)容涵蓋了征收的條件與程序、補(bǔ)償程序與標(biāo)準(zhǔn)及違法征收的法律責(zé)任等方面。

第二部分“征收項(xiàng)目招投標(biāo)”。招標(biāo)的特點(diǎn)是公開、公平和公正，將采購活動置于透明的環(huán)境之中，有效地防止了腐敗行為以及侵犯人民群眾權(quán)益的行為發(fā)生，從某種意義上說，在征收補(bǔ)償工作中招標(biāo)投標(biāo)制度執(zhí)行得如何，是征收補(bǔ)償工作能否順利進(jìn)行的關(guān)健?！吨腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第3條特別指出，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目，使用國有資金投資、國家融資的項(xiàng)目，使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。近些年來，不少地方為加強(qiáng)城市房屋征收招標(biāo)投標(biāo)管理，促進(jìn)公平競爭，維護(hù)被征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》制定了有關(guān)的政策法規(guī)。

第三部分“征收房屋面積計(jì)算”。在房屋被征收的時(shí)候，如何準(zhǔn)確地確定被征收房屋面積是被征收人獲得合理補(bǔ)償?shù)那疤?。房產(chǎn)的面積測算又有房屋的建筑面積、使用面積和產(chǎn)權(quán)面積之分。在房屋征收補(bǔ)償中，一般是根據(jù)房屋的建筑面積來估算補(bǔ)償金額的。對于建筑面積的測量，主要是建設(shè)部頒布的一些關(guān)于房屋面積測量的技術(shù)性規(guī)范，其中《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房屋測量規(guī)范》對新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算方法做出了具體規(guī)定。

第四部分“征收房屋估價(jià)”。被征收房屋確定了面積之后，為了確定被征收房屋的貨幣補(bǔ)償金額，必然要根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、地段、用途等其他因素，對房屋的市場價(jià)格進(jìn)行合理的評估。房屋估價(jià)必須由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估計(jì)機(jī)構(gòu)來承擔(dān)，評估報(bào)告也必須由專職的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。為了規(guī)范城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)行為，維護(hù)當(dāng)事人特別是被征收人的合法權(quán)益，針對征收補(bǔ)償評估中存在的不同估價(jià)機(jī)構(gòu)對同一標(biāo)的出具的估價(jià)報(bào)告結(jié)果相差較大、程序不夠公開、被征收人對評估結(jié)果有異議時(shí)缺乏必要的救濟(jì)渠道、少數(shù)征收補(bǔ)償估價(jià)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范等諸多問題，建設(shè)部依據(jù)《征收條例》，制定下發(fā)了《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》），并廢止了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）。其中規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格。和《指導(dǎo)意見》相比，其變化主要有：（1）評估價(jià)格完全依照市場?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格。”按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格?！对u估辦法》，對此進(jìn)行了細(xì)化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是指在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。（2）評估機(jī)構(gòu)由被征收人選?！吨笇?dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而《評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。至于評估費(fèi)用由誰承擔(dān)的問題，《評估辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。（3）評估更多體現(xiàn)土地價(jià)值?！吨笇?dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。而新的《評估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

第五部分“征收安置補(bǔ)償與補(bǔ)助”。房屋被征收后，對于被征收人的安置補(bǔ)償是整個(gè)房屋征收環(huán)節(jié)最關(guān)鍵、與群眾利益最密切，也最容易發(fā)生糾紛的一個(gè)環(huán)節(jié)。被征收人的安置補(bǔ)償費(fèi)用不僅僅是估算出的被征收人房屋的市場價(jià)格，還包括房屋的征收補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非住宅房屋的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)以及被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額，是征收人對被征收人給予征收補(bǔ)償和安置所發(fā)生的全部費(fèi)用，這些費(fèi)用的計(jì)算根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r制定的地方標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。補(bǔ)償?shù)姆绞?，被征收人除了可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償外，被征收人還可以選擇其他的征收補(bǔ)償方式。

第六部分“危房改造及被征收人住房保障”。在加快城市建設(shè)步伐的同時(shí)，為了進(jìn)一步改善城市居民的住房條件，加快對城市危舊房屋的改造也是一項(xiàng)很重要的工作。為了妥善安置危改區(qū)和經(jīng)濟(jì)特別困難的被征收居民，國家出臺了一系列廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政府補(bǔ)貼住房的優(yōu)惠政策，同時(shí)，各個(gè)城市一般也制定了相應(yīng)的規(guī)章辦法，切實(shí)解決房屋征收困難戶的安置工作。

第七部分“集體土地房屋征收”。城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋征收包括國有土地上的房屋征收和集體土地上的房屋征收。關(guān)于國有土地上的房屋征收已經(jīng)有了行政法規(guī)作為規(guī)范基礎(chǔ)，形成了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，但對集體土地上的房屋征收尚無法律法規(guī)規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋征收補(bǔ)償辦理。由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及征收安置對象等方面均有差異，所以，《征收條例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較混亂。集體土地上的房屋征收問題在程序上和補(bǔ)償上有其特殊性，主要是除了房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)用外，還涉及土地征收的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。最高人民法院對于涉及農(nóng)村集體土地上房屋征用和補(bǔ)償?shù)囊恍﹩栴}制定出了司法解釋，同時(shí)，一些省市也根據(jù)地方實(shí)際制定出了具體辦法。

第八部分“征收爭議解決”。由于法律規(guī)定對未達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的糾紛采取了行政裁決前置的程序，即征收人與被征收人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議時(shí)，當(dāng)事人必須就該糾紛申請市、縣人民政府城市房屋征收管理部門對此作出裁決。對行政裁決不服的，才可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。未經(jīng)裁決就向人民法院起訴的，人民法院不予受理。所以，行政裁決、行政復(fù)議、訴訟構(gòu)成了征收補(bǔ)償糾紛爭議解決的救濟(jì)渠道。房屋征收管理部門工作人員或者行政強(qiáng)制執(zhí)行人員違法違規(guī)的，不但可能承擔(dān)行政責(zé)任，觸犯刑律的，還要依法追究刑事責(zé)任。對行政裁決不服的，被征收人可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提起復(fù)議或者依據(jù)《行政訴訟法》向法院提起訴訟。

第九部分“各?。▍^(qū)、市）國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)囊?guī)定”。收錄了20多個(gè)?。▍^(qū)、市）關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膶?shí)施細(xì)則、實(shí)施意見及暫行辦法等。

最后的附錄部分，收錄了房屋征收補(bǔ)償工作有關(guān)的相關(guān)圖表、文書、協(xié)議等內(nèi)容，方便讀者根據(jù)自己的需求選用。