2.國家政策

國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知

（2003年8月12日　國發〔2003〕18號）

《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）發布五年來，城鎮住房制度改革深入推進，住房建設步伐加快，住房消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產市場不斷發展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。同時應當看到，當前我國房地產市場發展還不平衡，一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產價格和投資增長過快；房地產市場服務體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產開發和交易行為不夠規范，對房地產市場的監管和調控有待完善。為促進房地產市場持續健康發展，現就有關問題通知如下：

一、提高認識，明確指導思想

（一）充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有效途徑。實現房地產市場持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。

（二）進一步明確房地產市場發展的指導思想。要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。

二、完善供應政策，調整供應結構

（三）完善住房供應政策。各地要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍，并做好其住房供應保障工作。

（四）加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠政策等措施，切實降低經濟適用住房建設成本。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

（五）增加普通商品住房供應。要根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

（六）建立和完善廉租住房制度。要強化政府住房保障職能，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規范的住房保障資金來源。要結合當地財政承受能力和居民住房的實際情況，合理確定保障水平。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

（七）控制高檔商品房建設。各地要根據實際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發項目資本金比例和預售條件。

三、改革住房制度，健全市場體系

（八）繼續推進現有公房出售。對能夠保證居住安全的非成套住房，可根據當地實際情況向職工出售。對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋管理單位出具書面具結保證后，向職工出售。對因手續不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發證的，由各地制定政策，明確界限，妥善處理。

（九）完善住房補貼制度。要嚴格執行停止住房實物分配的有關規定，認真核定住房補貼標準，并根據補貼資金需求和財力可能，加大住房補貼資金籌集力度，切實推動住房補貼發放工作。對直管公房和財政負擔單位公房出售的凈收入，要按照收支兩條線管理的有關規定，統籌用于發放住房補貼。

（十）搞活住房二級市場。要認真清理影響已購公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵居民換購住房。除法律、法規另有規定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件。各地可以適當降低已購公有住房上市出售土地收益繳納標準；以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產權單位原則上不再參與所得收益分配。要依法加強房屋租賃合同登記備案管理，規范發展房屋租賃市場。

（十一）規范發展市場服務。要健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。規范發展住房裝飾裝修市場，保證工程質量。貫徹落實《物業管理條例》，切實改善住房消費環境。

四、發展住房信貸，強化管理服務

（十二）加大住房公積金歸集和貸款發放力度。要加強住房公積金歸集工作，大力發展住房公積金委托貸款，簡化手續，取消不合理收費，改進服務，方便職工貸款。

（十三）完善個人住房貸款擔保機制。要加強對住房置業擔保機構的監管，規范擔保行為，建立健全風險準備金制度，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保。對無擔保能力和擔保行為不規范的擔保機構，要加快清理，限期整改。加快完善住房置業擔保管理辦法，研究建立全國個人住房貸款擔保體系。

（十四）加強房地產貸款監管。對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。同時要加強房地產開發項目貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要加快建立個人征信系統，完善房地產抵押登記制度，嚴厲打擊各種騙貸騙資行為。要妥善處理過去違規發放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險，維護金融穩定。

五、改進規劃管理，調控土地供應

（十五）制定住房建設規劃和住宅產業政策。各地要編制并及時修訂完善房地產業和住房建設發展中長期規劃，加強對房地產業發展的指導。要充分考慮城鎮化進程所產生的住房需求，高度重視小城鎮住房建設問題。制定和完善住宅產業的經濟、技術政策，健全推進機制，鼓勵企業研發和推廣先進適用的建筑成套技術、產品和材料，促進住宅產業現代化。完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。堅持高起點規劃、高水平設計，注重住宅小區的生態環境建設和住宅內部功能設計。

（十六）充分發揮城鄉規劃的調控作用。在城市總體規劃和近期建設規劃中，要合理確定各類房地產用地的布局和比例，優先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設施建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。各類開發區以及撤市（縣）改區后的土地，都要納入城市規劃統一管理。嚴禁下放規劃審批權限，對房地產開發中各種違反城市規劃法律法規的行為，要依法追究有關責任人的責任。

（十七）加強對土地市場的宏觀調控。各地要健全房地產開發用地計劃供應制度，房地產開發用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規劃和審批權限。利用原劃撥土地進行房地產開發的，必須納入政府統一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區，必須限制新的土地供應。普通商品住房和經濟適用住房供不應求、房價漲幅過大的城市，可以按規定適當調劑增加土地供應量。

六、加強市場監管，整頓市場秩序

（十八）完善市場監管制度。加強對房地產企業的資質管理和房地產開發項目審批管理，嚴格執行房地產開發項目資本金制度、項目手冊制度，積極推行業主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團。嚴格規范房地產項目轉讓行為。已批準的房地產項目，確需變更用地性質和規劃指標的，必須按規定程序重新報批。

（十九）建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。要加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。各地房地產市場信息系統和預警預報體系建設中需要政府承擔的費用，由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一并落實。

（二十）整頓和規范房地產市場秩序。要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為。堅決制止一些單位和部門強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。加快完善房地產信用體系，強化社會監督。采取積極措施，加快消化積壓商品房。對空置量大的房地產開發企業，要限制其參加土地拍賣和新項目申報。進一步整頓土地市場秩序，嚴禁以科技、教育等產業名義取得享受優惠政策的土地后用于房地產開發，嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發。切實加強源頭管理，有效遏制并預防住房制度改革和房地產交易中的各種腐敗行為。

地方各級人民政府要認真貫徹國家宏觀調控政策，從實際出發，完善房地產市場調控辦法，建立有效的協調機制，并對本地房地產市場的健康發展負責。省級人民政府要加強對市、縣房地產發展工作的指導和監督管理。國務院有關部門要各司其職，分工協作，加強對各地特別是問題突出地區的指導和督查。國家發展改革、財政、國土、銀行、稅務等部門要調整和完善相關的政策措施。建設部要會同有關部門抓緊制定經濟適用住房管理、住房補貼制度監督、健全房地產市場信息系統和預警預報體系、建立全國個人住房貸款擔保體系等方面的實施辦法，指導各地具體實施并負責對本通知貫徹落實情況的監督檢查。

國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知

（2005年3月26日　國辦發明電〔2005〕8號）

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

去年以來，隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，房地產投資過快增長勢頭得到了一定的控制。但是，由于市場需求偏大，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩定發展。為抑制住房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展，現就有關事項通知如下：

一、高度重視穩定住房價格工作

房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業。住房價格一直是社會普遍關注的問題，住房價格上漲過快直接影響城鎮居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩定，甚至影響整個國民經濟的健康運行。目前，住房價格上漲過快雖然是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制或處理不當，有可能演變為全局性問題。因此，各地區、各部門要充分認識房地產業的重要性和住房價格上漲過快的危害性，高度重視，加強領導，把做好穩定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項重要內容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。

二、切實負起穩定住房價格的責任

保持住房價格特別是普通商品住房和經濟適用住房價格的相對穩定，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作，是政府駕馭市場經濟能力的具體體現。地方各級人民政府一定要從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度，把穩定住房價格提到政府工作的重要議事日程，切實負起穩定住房價格的責任。省級人民政府對本地區穩定住房價格工作負總責，同時要落實市、縣人民政府的責任。為強化地方各級人民政府的責任，對住房價格漲幅超過當地居民消費價格指數一定幅度的地區，有關部門可采取暫停審批該地區其他建設項目用地、暫停提高公用事業價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的地區，要追究有關責任人的責任。

三、大力調整和改善住房供應結構

各地區要因地制宜，抓住重點，加大住房供應結構調整的力度，在控制非住宅和高價位商品住宅建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例。要有計劃地增加普通商品住房和經濟適用住房建設規模，并對外公布；全面落實廉租住房制度，保障城鎮低收入家庭住房需求。要及時調整房地產開發用地的供應結構，增加普通商品住房和經濟適用住房土地供應，并督促抓緊建設。同時，抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。對已經批準但長期閑置的住宅建設用地，要嚴格按有關規定收回土地使用權或采取其他措施進行處置。

四、嚴格控制被動性住房需求

各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發〔2004〕46號）的要求，從經濟社會發展的實際需要出發，嚴格依照土地利用總體規劃和城市總體規劃，加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規模。要堅決制止城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長，進一步減輕市場壓力。2005年城鎮房屋拆遷總量要控制在去年水平之內。

五、正確引導居民合理消費預期

要綜合采取土地、財稅、金融等相關政策措施，利用輿論工具和法律手段，正確引導居民住房消費，控制不合理需求。要在繼續支持城鎮居民改善住房條件的基礎上，整頓房地產市場秩序，加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作。要加大宣傳力度，適時披露土地供應、住房供求及價格漲落等相關信息，正確引導居民合理消費和心理預期。同時，要規范引導措施，避免挫傷市場信心，引起房地產市場大的波動。

六、全面監測房地產市場運行

要建立健全房地產信息系統和預警預報體系，加強對房地產市場的監測，全面準確地掌握房地產市場狀況和運行態勢。要立足當前，著眼長遠，加強對房地產市場有關問題的研究，盡快對房地產市場特別是住房價格情況進行一次全面的分析，繼續完善調控住房價格的有關政策措施。同時，要制訂相關應急預案，及時處置和防范房地產市場運行中可能出現的各種問題。

七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施

為加強對房地產市場的調控，穩定住房價格，國務院有關部門已經出臺了土地、金融、財稅等一系列政策措施，還將根據情況適時出臺有關政策。各地區要認真貫徹落實國家調控住房供求的各項政策，盡快制訂具體落實方案并組織實施。同時，要注意總結好的經驗和做法，研究制訂符合本地區實際情況的調節措施，采取經濟和法律等多種手段，有針對性地從供求兩方面進行雙向調控，切實把過高的住房價格降下來。

八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查

為督促各地貫徹落實國家宏觀調控政策，切實做好穩定住房價格工作，國務院有關部門將以適當方式，對各地住房價格及各項政策措施貫徹落實情況進行檢查和指導。對部分住房價格上漲過快的地區或城市還要進行重點督查。要建立通報制度，對調控措施不落實、住房價格過快上漲的地區予以通報批評。各地區也要加強對各市、縣工作的指導協調，進一步加大監督檢查力度，確保各項政策措施落到實處。各地區和有關部門要認真組織督查工作，加強協調和配合，對檢查中發現的問題和各地反映的重大情況及時向國務院報告。

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知

（2005年5月9日　國辦發〔2005〕26號）

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、直屬機構：

建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是國民經濟支柱產業。正確認識當前房地產市場形勢，及時解決存在的突出問題，促進房地產業健康發展，對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展，具有重要意義。各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。堅持積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管的原則。加強領導、密切配合，認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。

關于做好穩定住房價格工作的意見

保持房地產市場持續健康發展，事關國民經濟和社會發展全局，事關全面建設小康社會目標的實現。當前一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展，現提出以下意見：

一、強化規劃調控，改善住房供應結構

各地要根據本地房地產市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監督，穩定市場預期。省級人民政府要加強對各市（區）、縣執行情況的監督檢查。

各地城市規劃行政主管部門要在符合城市總體規劃的前提下，根據當地政府確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房的建設需求，加快工作進度，優先審查規劃項目，在項目選址上予以保證。同時，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。各地要加強房地產開發項目的規劃許可監管，對2年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷。

二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理

各地區要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。要進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發整理，降低土地開發成本，提高普通商品住房用地的供應能力。

要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。要規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規責任。

三、調整住房轉讓環節營業稅政策，嚴格稅收征管

要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。各地要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。房地產等管理部門要積極配合稅務部門加強相關稅收的征管，具體辦法由稅務總局會同建設部等部門研究制定。

四、加強房地產信貸管理，防范金融風險

人民銀行及其分支機構要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。銀監會及其派出機構要嚴格督促各商業銀行進一步落實《商業銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業務的盡職和問責制度。要加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。對市場結構不合理、投機炒作現象突出，房地產貸款風險較大的地區，要加強風險提示，督促商業銀行調整貸款結構和客戶結構，嚴格控制不合理的房地產貸款需求，防范貸款風險。

五、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費

為了合理引導住房建設與消費，大力發展省地型住房，在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

六、加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度

各地要按《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2004〕77號）和當地政府的規定，落實經濟適用住房項目招投標的制度，加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內。有關具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會公示。鼓勵發展并規范住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

各省、自治區、直轄市要督促市（區）、縣抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查，全面掌握本地區廉租住房需求情況，并建立保障對象檔案。要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮廉租住房制度建設情況要納入省級人民政府對市（區）、縣人民政府工作的目標責任制管理，省、自治區、直轄市相關部門要加強監督檢查。

七、切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

要嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入，依法嚴肅查處違法違規銷售行為。對虛構買賣合同，囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。

八、加強市場監測，完善市場信息披露制度

各地要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。加強對同地段、同品質房屋銷售價格和租賃價格變動情況的分析，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求。各有關部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。要加強輿論引導，增強政策透明度，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。

國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知

（2006年5月24日　國辦發〔2006〕37號）

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，現轉發給你們，請認真貫徹執行。

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持國民經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業發展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見

去年以來，各地區、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續認真落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》（國辦發明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現就調整住房供應結構、穩定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當地“十一五”發展規劃和近期建設規劃。各級城市住房建設規劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規劃報建設部備案；其他城市住房建設規劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規劃）主管部門要會同監察機關加強規劃效能監察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例。“十一五”時期，要重點發展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發土地供應規模。要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。

（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執行經濟適用住房管理的各項政策，加大監管力度，制止違規購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。

（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監測分析工作機制，統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。

國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見

（2008年12月20日　國辦發〔2008〕131號）

為貫徹落實黨中央、國務院關于進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的決策部署，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展，經國務院同意，現提出以下意見：

一、加大保障性住房建設力度

（一）爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。一是通過加大廉租住房建設力度和實施城市棚戶區（危舊房、筒子樓）改造等方式，解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區、墾區、中西部地區中央下放地方煤礦的棚戶區和采煤沉陷區民房搬遷維修改造工程，解決棚戶區住房困難家庭的住房問題。三是加強經濟適用住房建設，各地從實際情況出發，增加經濟適用住房供給。

2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年。主要以實物方式，結合發放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎上再用兩年時間，解決487萬戶城市低收入住房困難家庭和160萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題。到2011年年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。

在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進農村危房改造，國家加大支持力度。住房城鄉建設部等有關部門要抓緊制定規劃。

（二）多渠道籌集建設資金。中央加大對廉租住房建設和棚戶區改造的投資支持力度，對中西部地區適當提高補助標準。地方各級人民政府也要相應加大投入力度，按照國家的有關規定，多渠道籌集建設資金，增加保障性住房供給。對符合貸款條件的保障性住房建設項目，商業銀行要加大信貸支持力度。同時，地方各級人民政府要確保保障性住房建設用地供應。

（三）開展住房公積金用于住房建設的試點。為拓寬保障性住房建設資金來源，充分發揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定試點方案。

二、進一步鼓勵普通商品住房消費

（四）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

（五）對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

將現行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。

以上政策暫定執行至2009年12月31日。

三、支持房地產開發企業積極應對市場變化

（六）引導房地產開發企業積極應對市場變化。房地產開發企業要根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產項目工程款結算、農民工工資發放等工作的監督檢查。對于房地產開發企業調整住房銷售價格過程中出現的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據合同約定通過法律途徑解決。

（七）支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。

（八）取消城市房地產稅。為進一步公平稅負，完善房地產稅收制度，按照法定程序取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

四、強化地方人民政府穩定房地產市場的職責

（九）落實地方人民政府穩定房地產市場的職責。穩定房地產市場實行由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區在執行中央統一政策的前提下，可以結合當地實際，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發展的政策措施。廉租住房建設以配建為主。要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序，保證房地產開發用地供應的持續和穩定。依法做好拆遷管理工作。嚴格建設程序管理，確保工程質量。

（十）因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時，對不符合廉租住房和經濟適用住房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，要從當地實際出發，采取發展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。

五、加強房地產市場監測

（十一）繼續加強房地產市場監測分析。各地區、各有關部門要建立健全房地產市場信息系統和統計制度，完善市場監測分析機制，準確把握房地產市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。房地產市場各地情況不同、差異較大，要加強分類指導，并注意總結和推廣各地好的經驗和做法。

（十二）加強監督檢查。國務院有關部門要按照各自職責，抓好加快保障性住房建設和促進房地產市場健康發展有關政策措施的落實和監督檢查工作。住房城鄉建設部要會同有關部門，加強對國家補助資金使用和建設工程質量的監督檢查，特別要加強對棚戶區改造工作的監督指導，確保改造工作順利進行。

六、積極營造良好的輿論氛圍

（十三）堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。

國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知

（2010年1月7日　國辦發〔2010〕4號）

2008年四季度以來，各地區、各有關部門認真貫徹落實國務院關于促進房地產市場健康發展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設進度進一步加快，這對于提振信心、活躍市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標，發揮了重要作用。但是，隨著房地產市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。為進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

（一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應。

（二）增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。各地要根據房地產市場運行情況，把握好土地供應的總量、結構和時序。城市人民政府要在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模內，抓緊編制2010-2012年住房建設規劃，重點明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結構比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設用地供應量和比例。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實處。

二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求

（三）加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

（四）繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。

三、加強風險防范和市場監管

（五）加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。人民銀行、銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

（六）繼續整頓房地產市場秩序。住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，加強對住房特別是保障性住房的工程質量安全監管。國土資源部門要嚴格土地出讓價款的收繳，深化合同執行監管，加強對閑置土地的調查處理，嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為。價格等有關部門要強化商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定等行為。稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度。國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。

（七）進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。

（八）加強市場監測。地方人民政府要繼續加強房地產市場統計、分析和監測，及時針對新情況、新問題提出解決措施和辦法。有關部門要及時發布市場調控和相關統計信息，穩定市場預期。

四、加快推進保障性安居工程建設

（九）力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。各地要通過城市棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。要加快建設限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作，繼續推進林區、墾區棚戶區改造。同時，加大農村危房改造力度，適當增加試點戶數。

（十）中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，確保資金使用效果。各地區、各有關部門要加強監督檢查，確保保障性安居工程建設用地和資金的落實。同時，鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦棚戶區改造項目提供貸款。保障性安居工程的建設計劃、建設進度和資金使用等情況，要及時向社會公示。

五、落實地方各級人民政府責任

（十一）進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地要結合本地區房地產市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。對于境外機構和個人在境內投資購買房地產的，要嚴格按照現行政策執行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關政策的原則，加大工作力度，促進房地產市場健康發展。

國務院有關部門要加強對各地貫徹落實房地產市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查。各省、自治區、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監督檢查，確保各項工作措施落到實處。

國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知

（2010年4月17日　國發〔2010〕10號）

《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）印發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，現就有關問題通知如下：

一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責

（一）統一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。

（二）建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

二、堅決抑制不合理住房需求

（三）實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。

（四）發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

三、增加住房有效供給

（五）增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

（六）調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

四、加快保障性安居工程建設

（七）確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），并在2010年7月底前向全社會公布。

五、加強市場監管

（八）加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

（九）加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。

各?。▍^、市）人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。

（十）完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。

國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知

（2011年1月26日　國辦發〔2011〕1號）

《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號，以下簡稱國發10號文件）印發后，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，進一步做好房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：

一、進一步落實地方政府責任

地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。各地要繼續增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據；繼續做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。

二、加大保障性安居工程建設力度

2011年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造，確保完成計劃任務。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。

要努力增加公共租賃住房供應。各地要在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。要研究制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經營，或由政府回購。

三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管

調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步采取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。

四、強化差別化住房信貸政策

對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

五、嚴格住房用地供應管理

各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計劃供應量。

加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

六、合理引導住房需求

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施。

七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制

國務院有關部門要加強對城市人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對于新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部要會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關?。▍^、市）人民政府要向國務院作出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也要納入約談和問責范圍。

省級人民政府及其有關部門，要參照上述規定，建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。

八、堅持和強化輿論引導

新聞媒體要對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知

（2013年2月26日　國辦發〔2013〕17號）

2011年以來，各地區、各部門認真貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，取得了積極成效。當前房地產市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地產市場出現分化。為繼續做好今年房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：

一、完善穩定房價工作責任制

認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。各省級人民政府要更加注重區域差異，加強分類指導。對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。

二、堅決抑制投機投資性購房

繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）基礎上，進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時采取限購等措施。各地區住房城鄉建設、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，并嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。

繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征?？偨Y個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供應

各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模。原則上2013年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應于一季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。各地區要繼續采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建筑面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同。

各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。

四、加快保障性安居工程規劃建設

全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設。繼續抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區、墾區棚戶區改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區棚戶區改造；積極推進非成片棚戶區和危舊房改造，逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造。

強化規劃統籌，從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發，把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來，在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。要把好規劃設計關、施工質量關、建筑材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。要合理安排布局，改進戶型設計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎設施投入力度，做到配套設施與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用，確?？⒐ろ椖考霸缤度胧褂?。

加強分配管理。要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格準入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。要加強小區運營管理，完善社區公共服務，優化居住環境。

五、加強市場監管和預期管理

2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價，穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防范風險。

各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩定市場預期。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。

六、加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制

各有關部門要加強基礎性工作，加快研究提出完善住房供應體系、健全房地產市場運行和監管機制的工作思路和政策框架，推進房地產稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應機制，推進住宅產業化，促進房地產市場持續平穩健康發展。

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[1]條文主旨為編者所加，下同。

[2]該項行政許可被2011年1月26日發布的《住房和城鄉建設部關于廢止和修改部分規章的決定》刪除。