貸前盡職調查的規范流程

客戶貸款申請受理

貸款申請，是指借款人根據自身資金需求，向貸款人提出貸款請求，并提供貸款人要求的必要材料，貸款人根據借款人申請的相關資料及掌握的信息，對借款人是否符合國家法規和銀行授信政策的資格要求與基本條件做出判斷，并據以決定是否受理貸款申請的過程。

（一）客戶提出貸款申請

信貸業務可以是客戶主動到銀行申請貸款，也可以是銀行主動向客戶營銷，再由客戶向銀行提出貸款申請。

客戶貸款申請主要包括借款人名稱、性質、經營范圍、申請貸款種類、金額、期限、用途、擔保、還款來源及方式等內容。借款人、法定代表人或其授權代理人應在借款申請書上簽字并加蓋公章。

客戶提出貸款申請必須符合“誠信申貸”基本要求：

1.借款人恪守誠實守信原則

按照貸款人要求的具體方式和內容提供貸款申請材料，并且承諾所提供材料是真實、完整、有效的。

2.借款人主體資格合法

借款人的主體資格要求包括：企業法人依法辦理工商登記，取得營業執照；事業法人依照《事業單位登記管理條例》的規定辦理登記備案；特殊行業須持有相關機關頒發的營業或經營許可證。個人應為具有完全民事行為能力的中國公民或符合國家有關規定的境外自然人。

3.借款人經營管理合規合法性

借款人的經營活動應符合國家產業政策和區域發展政策；符合營業執照規定的經營范圍和公司章程；新建項目企業法人所有者權益與項目所需總投資的比例不低于國家規定的投資項目資本金比例；有關部門批準文件完備。

4.借款人信用記錄良好

借款人應誠實守信，通過中國人民銀行征信系統查詢未發現有貸款逾期、欠息、五級分類為不良貸款、被起訴查封等情況，長期遵守借款合同，信用記錄良好。

5.貸款用途明確合法

借款人須以真實有效的商務基礎合同、購買合同或其他證明文件為依據，說明貸款的確切用途和實際使用量，不使用虛假信息來騙取銀行貸款。對固定資產貸款而言，應有明確對應的、符合國家政策的項目，不得對多個項目打捆處理。

6.還款來源明確合法

還款資金來源應在貸款申請時明確，一般情況下通過正常經營所獲得的現金流量是貸款的首要還款來源。

（二）借款人資格審查

信貸全流程風險管理必須從客戶貸款申請開始。貸款申請是信貸風險控制的第一個環節，對于建立和保持良好客戶關系、及時發現潛在風險、拓展信貸業務具有重要意義。

客戶經理對客戶提交的申請材料進行核實，根據客戶基本情況、行業屬性、申請用途及本銀行風險偏好、準入標準、信貸政策等，對借款人進行資格審查，提出貸款申請的受理意見。如不予受理的，客戶經理應向客戶耐心解釋。予以受理的，應及時向客戶收集資料，并做好盡職調查準備。

（三）收集客戶資料

客戶經理應一次性提交客戶資料清單。借款人需提交的申請材料包括以下內容：

（1）注冊登記或批準成立的有關文件。借款人為企業法人的，應提供國家市場監督管理部門核發的營業執照；是否在全國企業信用信息公示系統顯示為經營異常或黑名單；借款人為外商投資企業的，應同時提供有關部門的批準證書；借款人為事業法人的，應提供有關部門核發的事業法人資格證書；借款人從事需批準經營的特殊行業，還須同時提交有關部門頒發的特殊經營許可證。

（2）國家市場監督管理部門核發的組織機構代碼證。

（3）稅務登記證。

（4）近三年（小微企業近兩年）和最近一期的財務報表。

（5）公司章程。

（6）預留印鑒卡及開戶證明。

（7）法定代表人身份證明及必要的個人信息。

（8）股東會或董事會同意申請授信業務的決議、文件或具有同等法律效力的文件或證明。

（9）借款人自有資金、其他資金來源到位或能夠按計劃到位的證明文件。

（10）有關交易合同、協議。

（11）營運計劃及現金流量預測。

（12）本年度及最近月份的存借款及對外擔保情況。

（13）借款人為個人的，應提供本人及配偶的有效身份證件。

（14）根據貸款類型，借款人應提供的其他材料。

上述材料應包括原件與復印件。如只提供復印件，客戶經理應將復印件與原件核實，在復印件上簽署“經核對與原件一致”字樣及核對日期，并簽名確認。

盡職調查前準備

組織開展盡職調查前，應完成以下準備工作：

（一）組建調查團隊

客戶部門負責組建調查團隊，并確定主辦客戶經理，調查團隊至少由兩名調查人員組成，調查團隊各成員共同對貸前盡職調查的完整性、真實性、合規性、有效性負責。調查銀行應根據客戶重要性、申報業務金額和風險程度配備有相應調查能力的客戶經理，客戶申請貸款金額較大的，可適當增加調查團隊人員數量。

（二）擬定調查提綱

實施調查前，調查團隊擬定調查提綱，對貸前盡職調查工作進行合理安排，明確調查目標、調查內容、調查方式、調查分工、調查程序、調查時間、調查地點、調查路徑及調查重點等事項。

（三）客戶貸款申請資料初步審核

對客戶提交的貸款申請資料進行初步審核。重點審核完整性、合法性與時效性。

1.個人信貸客戶資料審核關鍵點

個人信貸客戶資料審核關鍵點包括：戶口簿，重點審核曾用名與現用名；身份證，重點審核與戶口簿和公安局核查一致；離婚證，重點審核法律判決書或離婚協議書，查看離婚真實性、財產分割、子女撫養及債權債務處理情況；不動產權證，重點審核共有人、共有權人、共有財產情況；工作證，重點審核穩定性與長期性、家庭關聯性情況；收入證，重點審核與行業平均工資水平差異、職級情況。

2.公司信貸客戶資料審核關鍵點

公司信貸客戶資料審核關鍵點包括：環評、土地：國家紅線制；權證：登記制；執照：公示制、備案制；特殊行業：許可證；辦貸資格：章程規定制（董事會決議、股東大會決議、三分之二股東簽字同意、全體股東簽字同意）；報表：重新調整制。

3.信貸客戶資料審核關鍵點

信貸客戶資料審核關鍵點包括：必須查閱客戶原始文件資料；必須登錄“六個系統”（即本銀行信貸管理系統與大數據平臺、人民銀行征信系統、全國企業信用信息公示系統、銀行業協會系統、政府主管部門系統、社會網絡系統）；必須深入客戶生產經營現場；必須核實客戶有效資產；必須咨詢有關高新技術專家和法律顧問；必須上網查詢行業信貸政策及相關產業信息等。

現場調查

現場調查是指調查人員（雙人以上）在最近的時間對客戶進行現場實地調查，通過賬務核實、與客戶面談、實地走訪等方式獲取客戶信息的調查方式。

（一）現場調查的關鍵是實時實地

實時，就是最近的時間、最新的資料。這是由我國的經濟周期決定的。我國有一部分行業的經濟周期已由10年、8年、5年、3年變為1年。如房地產，上年度可能是大幅上漲，而今年可能是大幅下降。因此決不能用去年的調查數據代替今年的現場調查。這個企業上年度可能生產經營正常，而今年可能已經活不下去了。實地，就是去現場實地調查。這是由我國的信用環境決定的。客戶信息失真與信用失信的情況還非常嚴重。而實時實地調查是了解客戶最直觀、最有效的手段。

（二）信貸盡職調查必須做到“八先八后 ”

“八先八后”是指：先看法人代表后看法人（由人看事）；先看行業后看企業（由外看內）；先看貸款風險后看貸款效益（由負看正）；先看企業出身后看企業未來（由前看后）； 先看企業地圖（股權關系）后看企業財務（由繁看簡）；先看企業現場后看企業管理（由實看虛）；先看報表附注后看報表數字（由小看大）；先看企業現金流后看企業贏利（由動看靜）。

調查過程中，調查人員應盡可能通過現場照片、現場錄像、錄音、電話記錄、咨詢函證、拷屏圖像等各類書面文件或視聽資料對調查過程予以記錄。記錄過程應符合國家法律法規，依法保存有關證據。

（三）賬務核查

賬務核查主要是了解、判斷客戶的財務管理制度是否健全，內控機制是否完善、有效；了解、判斷客戶的主要會計政策是否合理、是否發生重大變動；實地查閱客戶有關財務報表和賬簿，對關鍵財務數據核實“賬表、賬賬、賬實”是否相符，對關鍵或重大交易行為與發票、出庫單、發貨單、銀行入賬單等原始憑證進行核對，對大額應收款項或交易向客戶的對手單位進行查詢核實，對異常會計科目與發票、出庫單、發貨單、銀行入賬單等原始憑證進行核對，對異常應收款項或交易向客戶的對手單位進行查詢核實等。

（四）面談制度

根據《個人貸款管理暫行辦法》的規定，無論是委托第三方調查還是商業銀行方自行調查，商業銀行都應建立并嚴格執行貸款面談制度。據此，商業銀行在進行個人貸款業務調查時，應建立并嚴格執行貸款面談制度。同時銀行對法人固定資產貸款、項目融資及流動資金貸款也應實行面談制度。

面談人員。面談客戶人員包括主要當事人與相關當事人。面談銀行工作人員應實行雙人面談制度。

面談問題。包括客戶信息真實性確認、客戶信用狀況確認、貸款真實用途確認、貸款申請材料的真實性確認、違約責任確認等問題。

面談時間。貸款申請受理后，在客戶經理進行現場調查時進行面談。

面談記錄與簽字。客戶經理應對雙方的面談信息進行記錄，包括面談時間、地點、參與人員和面談內容等予以記載并由全體面談人員簽字確認，并作為信貸檔案資料妥善保管。面談筆錄不得由客戶代為記錄。

（五）實地走訪

客戶經理對企業客戶實地走訪，必須面見四種人，即企業老板（實際控制人）；高管團隊；財務、銷售與產品代表；員工代表。做到五個到訪：到訪倉庫、到訪車間、到訪合作商、到訪政府有關部門、到訪家庭（對生活作風有問題的企業老板，重點調查原配夫人）。

對下列項目，客戶經理應親赴客戶現場和相關場所，進行實地調查、取證和核對：

（1）客戶與擔保人的主要經營場所、生產車間和施工現場，初步判斷客戶的項目施工進度、生產能力、生產經營實際狀況是否與賬務反映相一致，是否與客戶申請授信的資料相一致。

（2）客戶與擔保人主要固定資產、存貨的存放地，判斷“賬實”是否相符；了解、判斷固定資產、存貨的物理狀況及價值情況，如固定資產的保管措施是否得當、存貨“殘品、次品、冷品（過期產品）”情況是否突出，核查核心固定資產增減變動情況，客戶是否對重要的核心固定資產實施了購買保險或其他保障協定等必要的保障措施，是否進行了編號管理等。

（3）提供銀行抵質押的動產和不動產，了解、判斷押品的保管措施是否得當、押品的物理狀況和價值是否發生重大變化等。

（4）有必要實地調查的其他事項。

非現場調查

非現場調查是指客戶經理通過有效手段從客戶以外的第三方機構（包括政府有關部門、金融同業、中介機構、客戶上下游企業、公開媒體等）獲取客戶信息的調查方式。

（一）通過權威網絡系統間接調查

主要通過查詢本銀行信貸管理系統、中國人民銀行征信系統及有關信貸檔案，了解客戶及擔保人用信狀況及用信記錄。

（二）通過政府有關部門間接調查

主要通過到市場監督管理、稅務、海關、自然資源、外管、法院等有關行政主管部門或司法機構了解客戶相關信息。

（三）通過行業協會及第三方機構間接調查

主要通過行業協會、評估機構、會計師事務所、律師事務所等社會中介機構查詢或索取相關資料，核對客戶提供資料的真實性。

（四）通過客戶關聯交易方間接調查

主要通過對客戶及保證人上下游企業（包括主要供應商和主要銷售客戶）、競爭對手的咨詢，側面了解客戶和保證人的實力、生產、經營、信用、同業地位等狀況。

（五）通過新聞媒介間接調查

主要通過收集報紙、雜志、電視、廣播、互聯網等公開媒體上有關客戶及保證人的報道，獲取相關信息。

（六）對間接調查的信息進行核實

對公證機關、司法機關、行政機關及其他具有公信力的社會機構、人民團體提供的法律文書、行政公文、證明書、信函等原件可直接采信；對復印件須與原件核對一致后方可采信；對客戶和擔保人提供的身份證明、主體資格、財務狀況等信息、資料須經核實后方可采信。

分析論證

（一）合法合規性認定

合法合規性認定，一是借款人合法合規性認定；二是擔保人合法合規性認定；三是抵質押物合法合規性認定；四是貸款用途合法合規性認定。

（二）安全性認定

包括對借款人、保證人近期的資產負債狀況、經營業績、信用狀況和法定代表人的品德素質等情況進行認定，重點對借款人上期的凈現金流量，特別是經營活動的凈現金流量進行分析和認定，即對第一還款來源和第一還款能力進行認定。同時還要做好對第二還款來源與第二還款能力的安全性認定。

（三）效益性認定

包括調查認定借款人以往經營效益情況，借款人擬實現的經濟效益和社會效益；調查認定貸款給銀行收入、存款、中間業務等方面帶來的綜合效益，分析、預測資金歸行情況；調查認定外幣借款人的創匯能力等。

（四）前景性認定

過去不代表未來。對客戶能否貸款，除了進行合法合規性認定、安全性認定、效益性認定外，還必須進行前景性認定。客戶前幾年生產經營情況好并不代表未來發展趨勢也好，如煤炭、鋼鐵企業等，客戶前景性判斷是信貸決策的重要依據。

撰寫調查報告

（一）調查報告的定義與作用

1.信貸調查報告的定義

信貸調查報告是調查報告這一文體在銀行經營管理中的一種特殊運用。它是在通過對銀行客戶的市場環境、管理體制和經營管理等多個方面進行調查、分析研究之后寫成的有關信貸決策建議的書面報告。“信貸調查”是對銀行客戶的客觀情況進行現場調查分析，掌握客戶與銀行信用有關情況的全貌及發展趨勢等。“報告”則是把從信貸調查得到的材料加以整理，經過分析、綜合，闡明它的利益點和風險點，提出貸與不貸的決策建議，報告給有關決策部門。

2.信貸調查報告的作用

信貸調查報告的主要作用是為銀行有關部門和決策機構信貸決策提供依據。它是體現調查過程、揭示客戶風險、擬定營銷策略、推薦業務方案的基本載體，是銀行客戶選擇、信用等級評定、授信審批、信貸發放、貸后管理及信貸資產風險分類等工作共同的基礎分析材料，同時也是編寫、核實、驗證相關申報審批材料的重要依據。

（二）調查報告的寫作要求

撰寫調查報告應遵循“內容翔實、重點突出、信息準確、結論明確”的原則，對客戶基礎信息和相關證明材料進行全面調查核實，客觀地分析客戶情況和業務風險，提出明確的調查結論。要做到：確保客戶信息的真實有效性；確保承貸主體的合法合規性；確保調查報告風險揭示的全面性；確保調查報告內容的完整性。

（三）調查報告的主要內容

1.固定資產貸款盡職調查報告

固定資產貸款的盡職調查重點是收集整理借款人、主要股東或實際控制人及貸款項目的相關信息，并對借款人和項目的建設風險、經營風險、財務風險等進行綜合分析、評估、判斷。盡職調查報告一般應包括以下幾個方面的內容：

（1）借款人、主要股東或實際控制人的情況。包括股東及借款人品質與實力、歷史沿革、信用狀況、專業能力及經驗、行業地位、產品市場容量、市場競爭力及市場前景等。

（2）項目情況。包括項目的合法合規性、建設的必要性、規模、技術水平、建設和生產條件、經營管理層、環境影響、產品市場容量、市場競爭力及市場前景等。

（3）項目投資估算和資金籌措情況。包括固定資產投資估算、流動資金投資估算、自有資金及其來源可靠性評估、借入資金來源及落實情況、資金使用計劃等。

（4）項目效益情況。包括相關財務效益指標、盈虧平衡點分析及敏感性分析等內容。

（5）還款能力分析。包括還款來源、還款計劃。

（6）貸款擔保分析。包括但不限于擔保的合法性、抵（質）押物價值及可變現性、擔保人的擔保能力等。

（7）借款人與銀行的合作關系。包括開戶情況，長短期貸款金額，以往的還款付息情況、信用等級、授信額度及占用情況，在銀行的日均存款、綜合收益、未來收益預測。

（8）風險分析。包括政策、行業、市場、體制、法律、產品、技術、經營管理、擔保等風險因素及防控措施。

（9）授信方案。包括對象、用途、品種、幣種、金額、期限、利率、擔保、發放條件（設置限制性條款：如資本金到位、自籌資金到位、國家批復文件到位、抵押擔保到位等）、支付方式、貸后管理要求（如成立客戶經理小組、資金賬戶管理、代理保險、重大情況報告等）。

（10）調查意見。包括同意調查與不同意調查。

（11）盡職法律承諾。客戶經理必須簽署法律聲明，對貸前調查報告的真實性負全面責任。

2.項目融資盡職調查報告

項目融資的盡職調查是根據項目具體情況，對項目的經濟技術、財務可行性和還款來源可靠性進行分析和判斷，為融資決策提供依據。盡職調查報告撰寫內容主要為非財務分析、財務分析與銀行調查意見三大部分。

（1）非財務分析包括：①項目背景。主要包括國家技術政策和區域發展規劃，企業基本情況，項目必要性評估。②項目建設環境條件。主要包括內部的人力、物力、財務資源條件，外部的建筑施工條件、項目建設的物資供應配套條件等。③項目組織與人力資源水平。主要包括組織機構分析及人力資源的配備與流動情況。④技術與工藝流程。主要包括技術工藝與設備選型的先進性、可靠性、適應性、協調性、經濟性、環保性等。⑤生產規模及原輔料。主要包括項目規模的主要制約因素，生產經營條件，原輔料的生產工藝要求、供應數量、儲運條件及成本。⑥市場需求預測。主要包括產品特征，潛在市場需求量測算，市場占有率評估等。

（2）財務分析包括：①項目投資估算與資金籌措評估。涉及項目總投資、建設投資、流動資金估算，資金來源及落實情況。②現金流量分析。包括項目建設期和運營期內的現金流量分析。③項目贏利能力分析。主要通過內部收益率、凈現值、投資與貸款回收期、投資利潤率等評價指標進行分析。④項目清償能力評價。包括第一還款能力與第二還款能力分析。⑤項目不確定性分析。主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。

（3）銀行調查意見包括：①借款人與銀行的合作關系。包括開戶情況，長短期貸款金額，以往的還款付息情況、信用等級、授信額度及占用情況，在銀行的日均存款、綜合收益、未來收益預測。②風險分析。包括政策、行業、市場、體制、法律、產品、技術、經營管理、擔保等風險因素及防控措施。③授信方案。包括對象、用途、品種、幣種、金額、期限、利率、擔保、發放條件（設置限制性條款：如資本金到位、自籌資金到位、國家批復文件到位、抵押擔保到位等）、支付方式、貸后管理要求（如成立客戶經理小組、代理保險、重大情況報告等）。④調查意見。包括同意調查與不同意調查。⑤盡職法律承諾。客戶經理必須簽署法律聲明，對貸前調查報告的真實性負全面責任。

3.流動資金貸款盡職調查報告

流動資金貸款的盡職調查主要是了解借款人管理、經營、財務等方面的情況，了解流動資金需求及需求影響因素，分析存在的風險并提出相應的風險控制措施。其盡職調查報告一般應側重于以下幾個方面：

（1）借款人的非財務風險分析。包括品質與誠信、外部環境、行業狀況、管理、技術、市場及其競爭優勢、經營管理情況等方面的內容。

（2）借款人的財務風險分析。包括借款人營運能力、贏利能力、償債能力、成長能力等方面。

（3）借款人流動資金需求的分析與測算。包括借款人經營規模及運作模式，季節性、技術性及結算方式等因素對借款人流動資金需求量的影響。

（4）對流動資金貸款進行合理性分析。包括貸款金額、期限、用途、提款計劃，該筆貸款所涉及的經營周期，貸款實際需求量測算，對貸款金額和期限與借款人現金流量和經營周期的匹配情況進行分析。

（5）貸款擔保分析。包括保證人擔保資格及能力評價，抵（質）押物價值及變現能力評價等。

（6）借款人與銀行的合作關系。包括開戶情況，長短期貸款金額，以往的還款付息情況、信用等級、授信額度及占用情況，在銀行的日均存款、綜合收益、未來收益預測。

（7）風險分析。包括政策、行業、市場、體制、法律、產品、技術、經營管理、擔保等風險因素及防控措施。

（8）授信方案。包括對象、用途、品種、幣種、金額、期限、利率、擔保、發放條件（設置限制性條款：如資本金到位、自籌資金到位、國家批復文件到位、抵押擔保到位等）、支付方式、貸后管理要求（如成立客戶經理小組、資金賬戶管理、代理保險、重大情況報告等）。

（9）調查意見。包括同意調查與不同意調查。

（10）盡職法律承諾。客戶經理必須簽署法律聲明，對貸前調查報告的真實性負全面責任。

4.個人貸款盡職調查報告

金額較大或風險較高的個貸業務（由本銀行確定）需撰寫調查報告，其余情況無須撰寫調查報告，只需在信貸管理系統正確錄入調查結論即可。

個人貸款盡職調查報告與調查結論應側重于對借款人的資信水平、償債能力、貸款具體用途及還款來源等情況的分析，確保借款人交易、借款用途、還款意愿和還款能力真實，防范虛假貸款等現象的發生。

（1）調查報告。主要內容包括：借款人基本情況、貸款用途、借款人信用情況、借款人還款能力分析、擔保情況、貸款風險分析、其他需說明的情況、調查意見、盡職法律承諾。

（2）調查結論。調查人員應對貸款方案（包括用信主體、業務種類、幣種、金額、期限、利率、貸款用途、資金支付方式及支付額度、還款方式、擔保方式等）提出具體意見，并簽署盡職法律承諾聲明。

[巴老師講案例之八]

抵押行為不合法風險案例

一、案例簡介

2015年1月，侯××向某銀行辦理綜合消費貸款30萬元，期限一年，擔保方式為房地產抵押。抵押房地產的房屋所有權證、土地使用權證記載權利人均只有侯××一人，未記載共有權人，故某銀行只要求侯××在相關合同上簽字。房地產抵押分別在土地、房產管理兩部門辦理登記，并取得他項權利證書。

2015年3月，劉××與侯××離婚，雙方協商該房地產歸劉××。侯××借款逾期后，某銀行起訴侯××，要求歸還借款本息，但訴訟請求未包括確認抵押權事項。該案勝訴后轉強制執行，因執行涉及處置該抵押房地產，劉××認為抵押房地產原系本人和侯××共有財產，抵押未經其同意，抵押行為無效，因此向法院起訴侯××及某銀行，要求確認兩被告簽訂的抵押合同無效。

該案經一審、二審，最終判決銀行與侯××簽訂的抵押合同無效。兩審法院認為，侯××與某銀行簽訂抵押擔保借款合同是在侯××與劉××婚姻存續期間，抵押房地產是侯××與劉××的共有財產，因某銀行與侯××簽訂抵押擔保合同未征得共有人劉××同意，因此根據相關法律的規定，判決抵押合同無效。

二、問題思考

分析家庭財產抵押行為不合法的法律風險。

三、老師講評

1.夫妻雙方在婚姻關系存續期間取得的財產，除法律另有規定或夫妻雙方另有書面約定外，屬于夫妻共同所有財產，共同財產抵押應經夫妻雙方一致同意，共債共簽，一方以其財產設定抵押的行為無效。銀行債權將出現脫保風險。以未經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的共有財產作為擔保的，如果銀行不能證明自己為善意取得擔保物權，則擔保可能被認定為無效。

2.以共有財產抵押貸款的風險管理措施。（1）銀行應審查設定擔保的財產是否屬于共有財產，如屬共有財產應區分按份共有或共同共有，按份共有的應確認占份額三分之二以上的按份共有人同意擔保，共同共有的應確認全體共同共有人同意擔保。（2）抵押權人在設定抵押時，務必征得抵押財產共有人的書面同意，共債共簽，從而避免紛爭，便于抵押權實現。由于已婚人士的財產權屬認定問題的復雜性和多樣性，銀行在辦理信貸擔保時，對于擔保物的產權歸屬，不能簡單地依據財產權屬證明判斷所有權人，還應調查擔保人（借款人）的婚姻狀況，根據其提供的戶口簿、結婚證或離婚證、配偶死亡證明等資料，綜合判斷擔保物的實際所有權人。如果擔保人（借款人）是“已婚”人士，其以婚姻關系存續期間取得的財產抵押，應要求其出具夫妻另一方同意抵押的書面意見，或夫妻雙方共同在抵押協議上簽字，以確保抵押的有效性。對于實踐中以父母名義申請貸款、以未成年子女名下房產辦理按揭的，銀行應要求其法定監護人在相關的房產買賣合同、抵押合同上簽字確認，必要時還可以要求父母提供保障未成年人利益的書面保證，說明該借款用于為未成年人購置財產，未成年人以購置財產為父母借款提供擔保等內容。此外，銀行還應加強資金流向監控，防止貸款被挪作他用。