第二節
依法律行為和非依法律行為的物權變動
——物權變動的原因

一、基于法律行為物權變動的概念

【案例】　張公平有1輛名牌自行車，2月15日借給董敏法，在使用期間，3月1日達成轉讓協議，董敏法以8000元的價格購買該自行車。3月2日，董敏法又將該自行車以9000元的價格轉賣給了丁某，4月3日自行車交付給丁某。

【問題】　這輛名牌自行車的物權是如何變動的？

物權變動可以分為基于法律行為的物權變動和非基于法律行為的物權變動。前者是當事人基于合意或者其他法律行為，在完成一定的公示方法之后，導致物權變動。后者一般直接依據法律的規定或者事實行為導致了物權變動，一般不要求公示。從實踐來看，前者是物權變動的基本類型，后者只是例外情況。本書所討論的動產交付和不動產登記，都是針對基于法律行為的物權變動而言的。具體來說，這一過程可以分為如下兩個階段：

（一）合意

當事人雙方就物權變動達成合意是物權移轉的基礎。絕大多數情況下，物權變動需要雙方當事人意思表示一致，當然也有例外，捐助是單方自愿行為，無需附帶條件。比如給慈善基金會捐錢，可直接匯款到基金會賬戶，不需要對方意思表示。

當事人的意思表示主要是是否設定物權和選擇物權類型有一定的選擇權，物權法定原則給當事人一些例外，例如地役權具體內容，當事人之間可以進行約定。當事人在動產擔保的公示方法的選擇上已經享有廣泛的自由。如果要設立動產擔保，我國《民法典》允許當事人既可以通過登記方式設定抵押，也可以通過交付而設定質押。

（二）公示

物權的變動，必須要通過一定的公示方法來完成。公示就是要將物權的變動公之于世，或者說將物權變動的意思表示向社會公眾顯示。⁽⁶⁾物權的公示方法包括動產的交付和不動產的登記。

公示是以合意為前提的，合同規定了物權變動的意思，但物權的變動必須通過公示的方法對外公開，才能最終完成物權變動的后果。在基于法律行為發生的物權變動的公示中，沒有合意的公示是不能發生物權移轉的效果的。公示的方法主要是登記和交付，公示直接決定著物權設定和變動效力的發生。⁽⁷⁾《民法典》物權編第二章，對物權變動中的公示作了規定。當然，我國《民法典》也規定在例外情況下，某些物權（如承包經營權）的設定和移轉應采用登記對抗的方式。

對于動產物權變動也有例外規定。《民法典》第226條規定，動產物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自民事法律行為生效時發生效力。

案例中，張公平在2月15日將自行車借給董敏法時所有權沒有變動，董敏法獲得了使用權，3月1日達成協議時，所有權轉移給董敏法，3月2日達成轉移給丁某的合意，4月3日，自行車所有權隨著交付轉移給丁某。

二、基于法律行為的物權變動模式

【案例】　6月3日張公平將其所有的一艘游艇以2800萬元的價格賣給董敏法，雙方達成協議，董敏法當天就交付了貨款，6月10日張公平實際交付了游艇，6月11日張公平的朋友梁一思知道后覺得這個價給賣得便宜，愿意以3200萬元的價格購買，6月20日張公平又將其賣給了梁一思并辦理了登記。

【問題】　請問該艘游艇的所有權是如何變動的？

（一）登記要件模式為主

不動產物權變動模式是指不動產物權產生、變更、消滅的法定方式。我國采用登記要件模式為主，即登記應為不動產物權變動的生效要件，未經登記，不動產物權不發生變動。《民法典》第209條第1款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”可見，我國《民法典》明確了登記要件主義應當成為不動產物權變動的基本原則。⁽⁸⁾

法律的特別規定的例外有：一是在《民法典》中明確規定的可以采取登記對抗的情況，如土地承包經營權和宅基地使用權的移轉可以不必登記；二是依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記（《民法典》第209條第2款）；三是《民法典》第229條至第230條雖然規定，非基于法律行為發生的物權變動，如繼承、征收、合法建造房屋等，雖非登記亦發生效力，但是未經登記不得處分該物權。

（二）例外情況下采登記對抗主義

所謂登記對抗，是指物權的變動交付就能有效成立，但未經登記不能對抗善意第三人。例如，甲將其汽車轉讓給乙，并已經交付，但尚未辦理變更登記，后甲又將該汽車轉讓給丙，并辦理了變更登記。在此情形下，由于乙并未辦理變更登記，其所取得的所有權不得對抗善意第三人丙。依據我國《民法典》的規定，凡是適用登記對抗的情況，未經登記，不得對抗善意第三人。

善意第三人的認定包含如下三個要素：第一，第三人必須是通過有效合同取得權利的人。否則，即使善意也進行了登記，但在合同無效或被撤銷的情況下，仍然不能受到保護。第二，第三人主觀上必須是善意的，也就是不知道此前權利人已經與他人訂立了轉讓或者設定他物權的合同，也不知道權利人此前已經實際交付了該財產。第三，已經通過交付或辦理登記而實際取得了物權。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法司法解釋（一）》）第6條規定：“轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有規定的除外。”可見，該司法解釋將轉讓人的債權人排除在善意第三人的范圍之外。該條所規定的“轉讓人的債權人”應當是指既沒有占有該特殊動產，也沒有辦理變更登記的債權人。同時，依反面解釋，自轉讓人處取得物權的人可以主張其為善意第三人。⁽⁹⁾

依據《民法典》的規定，登記對抗僅適用于以下例外情形：第一，《民法典》第225條規定：“船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”第二，《民法典》第335條規定：“土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”第三，《民法典》第374條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”第四，《民法典》第403條規定：“以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。”

本案例中，雖然梁一思是游艇的登記權利人，其所享有的權利能否對抗董敏法，就需要確定梁一思是不是善意第三人。而判斷梁一思是否善意，關鍵要看梁一思在辦理登記時，是否知道張公平與董敏法之間訂立了買賣合同，是否知悉交付的事實。6月3日，張公平與董敏法達成協議，游艇所有權沒有轉移，6月10日實際交付了游艇，導致游艇所有權轉移給董敏法。6月11日張公平與梁一思達成協議，因為梁一思知道該游艇已經與董敏法訂立了買賣合同，并知悉交付的事實，不屬于善意第三人。所以游艇登記也不會導致所有權轉移給梁一思。

三、非基于法律行為物權變動的概念

【案例】　振興公司依法取得某塊土地建設用地使用權并辦理報建審批手續，3個月后，完成了房屋建設和內外裝修。

【問題】　振興公司獲得了所建房屋的所有權嗎？

我國《民法典》物權編第二章第三節規定了非基于法律行為的物權變動模式。該模式是指因為法律規定的原因，如新建建筑物、繼承、法院生效判決等事實或者事實行為產生了物權的產生、變更和消滅的法律效果。這種物權變動模式作為例外，因而需要法律作出特別規定。非基于法律行為的物權變動具有如下幾個特點：

1．必須依據法律的規定

物權變動的公示方法是由《民法典》規定的，是法律的強制性規定，不允許當事人通過合同自由約定。法律規定的原因通常包括如下幾項：繼承、強制執行、公用征收、法院的判決、因公權力取得不動產物權等。只要發生法律規定的上述事實，就會發生物權的變動。⁽¹⁰⁾

2．必須有特定的事實行為或者事實發生

非基于法律行為的物權變動主要包括征收的具體行政行為和新建建筑物事實行為，也包括自然災害導致房屋的滅失的事實。一方面是維護國家公權力機關依法作出的具有法律效力的決定或者裁定的權威性，另一方面也是為了更好地保護權利人的利益，防止出現權利爭議或者權屬不明的情形。

本案例中振興公司因為合法建造的事實行為而取得了房屋所有權。《民法典》第231條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

3．不以登記為物權變動的生效要件

非基于法律行為的物權變動不需要辦理登記手續，直接依據法律的規定就發生物權效力。當然，因上述行為發生物權變動，并不是說此種物權變動之后不需要辦理登記手續。為了最大限度地維護權利人的權利，要盡快通過登記完成物權的行政確認。

4．物權變動的特殊例外

依據法律行為發生的物權變動是物權變動的常態，而非基于法律行為發生的物權變動則是物權變動的例外情形。⁽¹¹⁾根據法律規定的事實所產生的物權也是受到法律認可和保護的，但如果確實有相反的事實發生，尤其是已經完成了法定的公示方法，也可以推翻基于事實行為所作出的權利推定。

四、非基于法律行為物權變動的種類

【案例】　梁一思與梁三思系姐弟，李某與梁三思系夫妻。2017年10月，梁一思為繼承母親名下的房屋，將梁三思等訴至法院，法院于2018年3月作出了生效判決，判決房屋歸梁一思所有。2018年8月，梁一思房產登記取得了該房的不動產權證，但梁三思一家拒絕搬出該房屋。梁一思無奈之下又將弟弟梁三思訴至法院，請求判令梁三思一家立即搬出。梁三思以曾比梁一思盡更多的贍養義務為由進行抗辯。

【問題】　法院判決導致的物權變動，權利變更何時生效？

（一）關于法院、仲裁機構的生效法律文書對物權變動的影響

《民法典》第229條規定：“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。”根據該條規定，法院、仲裁機構的生效法律文書導致物權變動，應當符合如下條件：

（1）必須是人民法院的生效判決或仲裁機構的生效裁決。《物權法司法解釋（一）》第7條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。”從該解釋來看，此處的生效裁判文書主要是指形成裁判，因為形成裁判的目的在于變更既成的物權關系，具有導致物權變動的效果。⁽¹²⁾

（2）必須是針對物權變動作出的人民法院的判決和仲裁機構的裁決。如果人民法院的判決和仲裁機構的裁決只是確定了支付金錢、提供勞務等，則不能夠適用該條的規定。

（3）必須是針對特定的動產和不動產的歸屬而作出的決定。而不是針對無形財產或者貨幣作出的。貨幣所有權的確定采用“占有推定為所有”的規則，在沒有實際交付之前，貨幣所有權不發生移轉。

人民法院的判決和仲裁委員會的裁決并不是公示的替代方法。因此，新的權利人仍然有必要去辦理登記。《房屋登記辦法》第80條規定：“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。”這有利于督促新的權利人及時行使權利。一旦上述裁決發生效力之后，物權就要發生變動，真正權利人為了維護自身的權益，應當及時申請辦理變更登記或者異議登記，以防止原權利人繼續處分該財產。⁽¹³⁾

對于《民法典》第229條的規定，可以從如下幾個方面加以理解：

（1）人民法院的判決和仲裁機構的裁決一旦發生效力，就在當事人之間發生了物權變動的效力。

（2）由于生效的人民法院的判決和仲裁機構的裁決已經發生了物權變動的效力，原權利人盡管在登記簿上被記載為權利人，但實際上已經喪失了其權利。所以其只享有權利的外觀，但不享有任何實際的權利。如果原權利人在法院判決生效之后繼續處分財產，將構成無權處分。如果因此給新權利人造成損害，應當承擔損害賠償責任。原權利人轉讓不動產時，善意第三人仍然可以善意取得⁽¹⁴⁾。

（3）對登記機構的效力。登記機構不能加以拒絕登記，有義務根據法院和仲裁機構的法律文書來辦理產權的更正登記手續。

本案例中，梁一思自2018年3月判決生效時取得對本案訴爭房屋的不動產權。因人民法院的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力。在梁一思訴梁三思遺囑繼承糾紛一案中，法院判決訴爭房屋歸梁一思所有，判決于2018年3月生效，梁一思取得所有權。故所有權人對自己的不動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。梁一思起訴要求梁三思、李某一家騰退房屋，符合法律規定。

（二）繼承取得物權

【案例】　梁三思父母去世前，留下遺囑，二人共有的某處房產由梁三思繼承。2016年7月3日和5日，梁三思父母先后去世，梁三思至今未辦理該房屋所有權變更登記。梁三思2019年8月9日將房子賣給張公平，雙方簽訂了書面合同，合同約定了2019年10月8日房屋交付給張公平。

【問題】　該房屋的所有權如何發生變動？何時發生變動？

《民法典》第230條規定：“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。”第1121條規定：“繼承從被繼承人死亡時開始。”繼承是指被繼承人死亡之后，依據法律規定或者遺囑由繼承人繼承被繼承人的遺產。因此，繼承開始時間就是被繼承人死亡之時，而死亡則包括事實死亡和宣告死亡。人民法院宣告死亡的判決作出之日視為其死亡的日期；因意外事件下落不明宣告死亡的，意外事件發生之日視為其死亡的日期。

繼承開始后，就會發生物權變動的效力，即繼承人取得繼承財產的所有權和其他物權，成為新的物權人。《民法典》之所以規定在法定繼承開始后，就發生物權變動的效力，是因為：第一，如果不發生物權變動，被繼承人死亡之后，繼承財產將成為無主財產，財產的權利歸屬不明將極易引發法律糾紛。被繼承人死亡后，其財產轉移給了繼承人。當然繼承人喪失繼承權或者拋棄繼承權是例外，不能享有繼承權，財產也不會發生轉移。第二，依據我國《民法典》的規定，繼承遺產應當清償被繼承人的債務，而且繼承人清償被繼承人的債務以其繼承的遺產為限。⁽¹⁵⁾如果不明確繼承人從繼承開始時就對遺產享有所有權，將無法判斷債務的清償主體和范圍。被繼承人一旦死亡，繼承就開始了，繼承人就應當承受被繼承人的一切權利義務，換言之，被繼承人的財產權利義務從繼承一開始就當然地歸屬于繼承人。當然，如果某項財產本來屬于遺產的范圍，但因為登記錯誤而登記在第三人名下，此時，繼承人只能通過確權程序，確認其財產權利。

遺囑屬于法律行為，而不屬于事實行為，此種意思不過是單方的意思表示，而不同于作為交易行為表現形態的雙方意思表示，因而在物權變動的規則上，并不適用基于法律行為物權變動的一般規定。⁽¹⁶⁾

本案例中，截至2016年7月5日梁三思父母先后去世，房屋的所有權在2016年7月5日發生變動，梁三思取得房屋的所有權。因繼承取得物權的，自繼承開始時即從被繼承人死亡時發生效力。2019年10月8日房屋交付給張公平，并未導致房屋所有權的變動。

（三）合法建造房屋、拆除住房等事實行為

《民法典》第231條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”這一條規定了因事實行為而發生的物權變動。建造行為人自動取得所有權、拆除行為則自動喪失所有權。

在我國某些農村地區，房屋并沒有登記，建造好的大量農村房屋需要物權制度的保護。事實上在我國建造房屋，必須要取得政府主管機構的行政許可。既然是辦了合法手續才能建造房屋，就應該對建房的勞動成果加以承認和保護。不能因為未及時辦理登記，而使該房屋成為無主財產，可能隨時遭受第三人的侵害，導致社會糾紛矛盾的爆發。事后的登記應屬于“宣示登記”，不同于“設權登記”。換句話說，此項登記并未發生創設物權的效力，不過在于宣示已經發生的物權變動而已。⁽¹⁷⁾

拆除房屋完成則房屋所有權喪失，但宅基地使用權（建設用地使用權）并不自動喪失。如果原房屋已經辦理了登記手續，則原所有權人必須補辦涂銷登記。

（四）征收

征收是國家依法將集體或私人所有的不動產征歸為國有的過程。《民法典》第243條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。”征收體現了公法的強制性和程序性。我國《憲法》第10條對征收制度作了規定。依據憲法，《民法典》第229條規定，一旦有關人民政府作出征收決定，下達征收令，該決定生效之后，就發生物權移轉效果。

對征收發生物權變動的效果一般沒有爭議。《民法典》第229條所說的生效必須在征收補償完成之后、被征收人對征收決定未提起行政復議或訴訟，或者提起了訴訟或行政復議后原征收決定被維持的，才能認為征收令發生了效力。根據體系解釋的規則，結合《民法典》第243條的規定，征收必須滿足基于公共利益需要、符合法定權限和法定程序、依法補償這三個要件才能產生效力。

為了平等保護私有財產權，對公共利益的界定需要嚴格限定在國防、公共安全與重大社會利益等狹窄的范圍之內，而絕不應該任意地擴張解釋。例如，進行舊城改造，即便明顯地具有商業開發的目的，也可能被描述為“改善城市景觀”“改善居民居住條件”等公益事業，以至于導致一些集體和私人的所有權受到不正當的剝奪。⁽¹⁸⁾

國家征收時必須依法進行足額補償。對此，《民法典》第243條第2款就補償原則作出了規定：“征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”該條第3款就補償內容作出了規定：“征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”

另外，針對現實生活中補償不到位和侵占補償費用的行為，《民法典》第243條第4款作出規定：“任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”