第二節(jié) 長租公寓的興起及背景原因

一個行業(yè)的快速興起和發(fā)展，主要原因離不開社會大環(huán)境變化、市場需求變化、資本助推、政策支持、企業(yè)之間的競爭力等方面的變化。

租房行業(yè)是一個已經(jīng)發(fā)展了十多年的傳統(tǒng)行業(yè)，其模式和形態(tài)已經(jīng)在歷史環(huán)境中形成了相對穩(wěn)定的經(jīng)營模式和利益分配格局。經(jīng)營機構(gòu)的經(jīng)營習(xí)慣和服務(wù)方式也已經(jīng)相對固化。個別公寓機構(gòu)商業(yè)模式的創(chuàng)新，很難引起整個租房行業(yè)的創(chuàng)新變革，而且在群租房時代的高額利益驅(qū)使下，傳統(tǒng)租房經(jīng)營機構(gòu)是沒有任何動力去自行革命創(chuàng)新的。所以，租房行業(yè)的興起和變革，首先是資本的驅(qū)使和助推作用，資本的進入，讓公寓機構(gòu)誕生了一批新的力量，以全新的思維和模式開啟新的競爭格局；其次是城市流動人口的變化，引發(fā)居住矛盾刺激租房需求發(fā)生變化，讓租房行業(yè)的創(chuàng)新迅速間有大量用戶的基礎(chǔ)；最后是社會大環(huán)境創(chuàng)新的變化，引發(fā)租房領(lǐng)域創(chuàng)新的變化。

一、資本助推長租公寓興起

“群租房”一詞，已逐漸被另一個詞語“公寓”替代，并以一種新模式的形象出現(xiàn)在公眾視野里。新派公寓出現(xiàn)于2012年，2012年5月，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏用“基金做收購、品牌做管理”的方式創(chuàng)新租房模式，致力于打造生活化、個性化、品質(zhì)化的白領(lǐng)居住社區(qū)，并獲得賽富基金5000萬元的天使輪融資。同年，分散式長租公寓品牌優(yōu)客逸家在成都成立，青客公寓在上海成立。再往前推2年，2010年7月，“you+公寓”創(chuàng)始人劉洋賣了上海的房子帶著妻子在廣州海珠區(qū)鳳凰街道開始創(chuàng)業(yè)做青年公寓，2010年8月，魔方公寓在南京成立，創(chuàng)立連鎖集中式公寓租賃模式。

根據(jù)you+公寓創(chuàng)始人劉洋的創(chuàng)業(yè)回憶，他說那時候大家都彼此不知道對方在做公寓，也不懂公寓，沒有相關(guān)的借鑒經(jīng)驗和案例。對于you+公寓創(chuàng)業(yè)的初衷，源于他對打工漂泊過程中搬家30余次、遇到黑中介簽假合同、遭遇假房東拿錢跑路的痛，他希望通過自己的創(chuàng)業(yè)行為，為打工漂泊的年輕人建立一個“烏托邦”式的社區(qū)空間，大家可以一起談夢想、一起創(chuàng)業(yè)、一起聚會、互相幫助，讓這些漂泊在都市的游子們擁有屬于自己的有溫度的家。在和團隊溝通、企業(yè)價值、公寓宣傳以及融資過程中，為了方便快速地讓對方清楚他們在做什么、提供什么產(chǎn)品和服務(wù)，將其總結(jié)為：青年社區(qū)，長租公寓。

2013年3月，魔方公寓獲得德同資本和華平投資的1000萬美元A輪投資，2013年9月，優(yōu)客逸家獲君聯(lián)資本400萬美元A輪投資。2014年，you+公寓、蘑菇公寓、寓見公寓、青年匯、青客公寓等紛紛獲得資本融資，各家融資總額約10億元人民幣，尤其以雷軍投資1億元注資you+公寓為亮點，瞬間在租房行業(yè)和投資行業(yè)炸開了鍋。白領(lǐng)公寓、長租公寓、青年社區(qū)等詞匯，被各大媒體鋪天蓋地地報道，正式取代了之前的“群租房”，就連那些以前躲著從事群租房的“二房東”，也搖身一變，成為風(fēng)口行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者。

二、流動人口增加引發(fā)居住矛盾刺激租房需求

為了準(zhǔn)確地理解流動人口變化在長租公寓發(fā)展中的影響因素，我們在此處只側(cè)重于分析構(gòu)成長租公寓需求對象的人口變化。

流動人口的主要構(gòu)成來源有兩大類型，一是大學(xué)畢業(yè)后留在城市工作的人群，二是涌入各大城市的農(nóng)民工。高考失意沒有選擇繼續(xù)就讀的年輕人，可能20歲左右就已經(jīng)開始打工，大學(xué)畢業(yè)一般22歲左右開始進入社會工作。因此，在2000—2014年，基本上整個80后流動人口已全部進入社會；2010—2014年，至少有1/3的90后開始進城務(wù)工或畢業(yè)工作；把這個階段80后、90后進入社會的主力人口加起來，總數(shù)有2.8億左右（見表1-1）。

國家衛(wèi)生健康委員會發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2013》顯示，2012年我國流動人口數(shù)量達2.36億人，相當(dāng)于每6個人中有1個是流動人口。2012年流動人口的平均年齡約為28歲，超過一半的勞動年齡流動人口出生于1980年以后。從流動人口的總量上看，新生代流動人口已經(jīng)成為流動人口的主體，新生代流動人口在20歲之前就已經(jīng)外出的比例達到75%，在有意愿落戶城市的新生代流動人口中超過70%的人希望落戶大城市。

另外，《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示，2013年年末，全國流動人口達2.45億人，超過總?cè)丝诘?/6，其中東部地區(qū)流動人口占總流動人口的75.7%。

這里東部地區(qū)指的是哪些呢？期刊《改革》2013年刊載的《我國流動人口的變化趨勢、社會融合及其管理體制創(chuàng)新》中，作者根據(jù)國家統(tǒng)計局第四次、第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)，對1985—1990年、1995—2000年、2005—2010年3個時期按常住地人口跨省人口流動情況進行分析，從流入地角度看，各時期的流動人口規(guī)模與分布，廣東、浙江、上海、江蘇、北京3個時期都是人流入最多的五個省（市），人口流入量增加的同時，五省（市）在全國跨省流動人口中的比重也逐步上升，從1985—1990年的32.8%上升到1995—2000年的62.5%，2005—2010年又提高到65.1%。

2015年春節(jié)“百度遷徙”數(shù)據(jù)顯示，流動人口遷入最熱城市前十為北京、上海、深圳、東莞、天津、廣州、重慶、杭州、南京、佛山。這一遷移現(xiàn)象多年一直沒有變化，在2018年主要城市人口吸引力前十排名中，天津、重慶、南京發(fā)生了一些變化，如表1-2所示。

人口結(jié)構(gòu)變化是影響住房需求的重要因素，人口的流入，迫切需要解決的是住房需求的問題。這些大量涌入的外來人口要解決居住問題，要么買房，要么租房。

我們以2013年為時間軸，查詢中國人口普查數(shù)據(jù)，以及國家統(tǒng)計局公布的各城市的平均工資，再查詢安居客統(tǒng)計的當(dāng)年各城市的平均房價。

以上海、廣州為例，2013年上海常住人口為2380.4萬，戶籍人口為1426.9萬，凈流入人口為953.5萬；2013年上海平均房價為29978元/平方米，當(dāng)年平均工資為5036元/月，一年工資收入，各種生活開銷后還剩不到3萬元，連1平方米都買不到。同期廣州平均工資5808元/月，平均房價19208元/平方米，一年省吃儉用后可以買2平方米左右。但是，在2010—2016年這幾年是中國房價高漲的時期。以上海為例，2014年上海平均房價是30522元/平方米，平均工資是5451元/月，平均房價比2013年每平方米上漲了544元，平均工資比2013年每月上漲了415元。如果以買70平方米的兩居室為例，2013年購買需要花2098460元，2014年購買花2136540元，總額差了38080元，但對應(yīng)的平均工資一年只漲了4980元，房價漲幅是工資漲幅的7.65倍。到2016年，上海的平均房價52142元/平方米，房價的漲幅已經(jīng)是工資漲幅的119.7倍。有興趣的朋友可以對其他一、二線城市的情況進行類比，你會發(fā)現(xiàn)總體的現(xiàn)象差不多（見表1-3）。

有許多人買不起房，又需要留在大城市工作打拼，希望能在大城市有容身之地；并且還要在微薄的工資收入中省吃儉用，儲備用于給父母養(yǎng)老盡孝、應(yīng)付日常意外、學(xué)習(xí)深造、將來結(jié)婚、購房等。這種情況下，突出的居住矛盾就出來了，要居住并且還不能花很多的錢居住，所以只能選擇“蝸居”合租、群租之類的房屋。因此，住房需求不僅表現(xiàn)在住房數(shù)量和戶型的需求上，還突出表現(xiàn)在對不同檔次、規(guī)格等結(jié)構(gòu)性的住房需求的影響上。這在一定程度上催生了合租房的產(chǎn)生。

蘑菇租房近5年運營的數(shù)據(jù)顯示，長租公寓經(jīng)營機構(gòu)數(shù)量最多，租客最多的是上海、北京、深圳、廣州、杭州等城市，其次是南京、鄭州、成都、武漢、西安、重慶、合肥、蘇州等城市，基本與珠三角、長三角、京津冀及其經(jīng)濟輻射城市的人口虹吸效應(yīng)相吻合。近幾年因為西部大開發(fā)等政策，部分中西部城市如成都、武漢、西安、鄭州等城市逐漸崛起，出現(xiàn)了新的流動人口聚集，大城市的部分年輕人有開始回流的現(xiàn)象，也催生了長租公寓行業(yè)。

三、社會大環(huán)境創(chuàng)新變化

20世紀(jì)八九十年代的“下海潮”，為50后、60后提供了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的機會，成就了像娃哈哈、聯(lián)想、萬科、萬通這樣的巨頭企業(yè)；20世紀(jì)初互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，為60后、70后、80后提供了機會，誕生了像搜狐、騰訊、阿里巴巴、百度等中國互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)頭羊企業(yè)；2013年、2014年的全國性“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”，給80后、90后提供了機會。幾個志同道合的人可以像“中國合伙人”一樣組團創(chuàng)業(yè)。

長租公寓行業(yè)被資本和媒體點燃的時間，也正是整個社會都處于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱潮的階段。國家“大眾創(chuàng)業(yè)”“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮，也變相地給租房行業(yè)的發(fā)展和改革提供了政策基礎(chǔ)。對于長租公寓創(chuàng)業(yè)，尤其是分散式長租公寓，有5萬元就可以拿房開始滾動起來了。在蘑菇租房旗下房源管理軟件“蘑菇伙伴”3萬多的機構(gòu)用戶中，30%的中小型用戶都是在這期間成立公司做起來的。有的20多歲的小伙子，大學(xué)還未畢業(yè)手里就已經(jīng)有幾套房在做包租生意了，每月也能賺好幾千元。

2010年，最小的80后已經(jīng)30歲，最大的90后開始進入社會。85后、90后在中國的人口結(jié)構(gòu)中大多都是獨生子女，他們的家庭條件優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)好，還未出社會就有很好的互聯(lián)網(wǎng)氛圍，普遍擁有較高文化水平和高度對稱的消費信息；他們的法制觀念和自我保護意識更強，他們“不辜負自己，不將就生活”的生活哲學(xué)，驅(qū)動了消費觀念的轉(zhuǎn)變和消費需求升級。在租房過程中，他們不愿意群租、不愿意住黑暗的或臟亂差的房間，對于房東方隨意克扣押金、惡意結(jié)算等黑惡租房行為也不斷提出抗?fàn)帯Ｓ械膩碜浴安莞钡淖夥縿?chuàng)業(yè)者，本身就經(jīng)歷了租房的痛，對普通消費者更加了解，反過來通過自身的行為改變這種痛，創(chuàng)造出新的消費需求、新的商業(yè)模式，更能夠創(chuàng)新出新的產(chǎn)品。

在這些顯性和隱性作用的催化下，原來的“房屋銀行”“群租房”時代的租房模式和產(chǎn)品，正式被一個高大上的名詞“長租公寓”取代，進入資本圈、政府、從業(yè)者、租客及廣大民眾的視野，像星星之火一樣被資本點燃后迅速擴張，并且從產(chǎn)品概念、商業(yè)模式、行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)服務(wù)體系、法律法規(guī)、金融投資、租客服務(wù)及租客權(quán)益保障等開始一系列新的改變，賦予了它新的歷史使命和價值。