第四節(jié)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及其對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，我國商品房開發(fā)從無到有，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步成為全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國國民經(jīng)濟(jì)增長作出了重要貢獻(xiàn)。

本節(jié)從投資、生產(chǎn)、消費(fèi)三個角度研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國國民經(jīng)濟(jì)增長的作用，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理增長對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的界定

本節(jié)講的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資活動、房地產(chǎn)生產(chǎn)活動和房地產(chǎn)消費(fèi)活動三個方面。

房地產(chǎn)開發(fā)投資活動指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)房屋建筑物、配套服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)和土地購置活動。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身的循環(huán)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以看作循環(huán)的起點(diǎn)，其結(jié)果是建成住宅等各類房屋建筑物，這些房屋建筑物進(jìn)入房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)得以有效進(jìn)行。

房地產(chǎn)生產(chǎn)活動指房地產(chǎn)業(yè)本身和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)活動包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動和其他房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動包括建筑、建材、物流、金融等與房地產(chǎn)密切相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動。房地產(chǎn)生產(chǎn)活動實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)過程的重要中間環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)消費(fèi)活動指居民生活用房以及與之相關(guān)的服務(wù)消費(fèi)活動，包括生活用房租賃、維修、物業(yè)管理、中介服務(wù)、生活用水電燃料、自有住房服務(wù)等消費(fèi)活動。房地產(chǎn)消費(fèi)活動是對房地產(chǎn)投資和生產(chǎn)服務(wù)的使用，是房地產(chǎn)投資和生產(chǎn)活動的最終目的。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用表現(xiàn)在投資、生產(chǎn)和消費(fèi)三個方面。從投資方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)；從生產(chǎn)方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)；從消費(fèi)方面表現(xiàn)為住房服務(wù)和相關(guān)服務(wù)消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念和統(tǒng)計(jì)方法

房地產(chǎn)開發(fā)投資是指全部房地產(chǎn)開發(fā)法人單位（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）統(tǒng)一開發(fā)的房屋建筑物、配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程和土地購置的投資。其中，房屋建筑物包括住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等；配套的服務(wù)設(shè)施包括為完成樓盤總體規(guī)劃而建設(shè)的小區(qū)內(nèi)道路，以及為提高商品房品質(zhì)而建設(shè)的綠地和其他必要設(shè)施；土地開發(fā)工程是指前期工程，包括通電、路、暖、氣、給水、排水、通信和平整場地（即七通一平）等基礎(chǔ)設(shè)施工程；土地購置投資指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式（招拍掛、出讓、劃撥等）取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)投資分為建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購置和其他費(fèi)用。建筑工程指各種房屋、建筑物的建造工程；安裝工程指各種設(shè)備、裝置的安裝工程，其中不包括被安裝設(shè)備本身的價值；設(shè)備工器具購置指購置或自制的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置、工具、器具的價值；其他費(fèi)用指在固定資產(chǎn)建造和購置過程中發(fā)生的除上述構(gòu)成部分以外的費(fèi)用，其中包括土地購置費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資采取全面統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法，即對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行全數(shù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資的歷史變化

我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的建立和發(fā)展與住房制度改革及其不斷深化密切相關(guān)。

1980年以前，我國城鎮(zhèn)居民住房由國家建造、分配和管理，形成了住房“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。1980年4月，鄧小平同志就住房問題發(fā)表重要講話，當(dāng)年6月，中共中央、國務(wù)院正式允許實(shí)行住房商品化政策，揭開了中國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。1980年1月8日，深圳成立了深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司，被認(rèn)為是新中國首家?guī)в猩唐贩块_發(fā)性質(zhì)的企業(yè)，與港商按照“補(bǔ)償貿(mào)易”原則（深圳出土地，港商出錢合作建房，利潤雙方分成）合作建設(shè)了中國第一個商品房小區(qū)“東湖麗苑”。但由于當(dāng)時土地交易方式未明確，東湖麗苑還不是完全意義上的商品房小區(qū)。1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開，宣布從當(dāng)年開始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革計(jì)劃，在全國分期分批展開。改革辦法是實(shí)現(xiàn)住房商品化，基本構(gòu)思是提高房租，增加工資，鼓勵職工買房。正是在這一年，新中國第一個土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售的完全意義上的商品房小區(qū)———東曉花園在深圳竣工。從此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生根開花，茁壯成長。從1986年到1998年，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由1 991家發(fā)展到24378家。1998年，國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確指出從1998年下半年開始，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化和住房供應(yīng)體系商品化，標(biāo)志著我國住房供應(yīng)和分配機(jī)制發(fā)生了根本變化，住房制度改革全面展開。

伴隨著住房制度的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資活動從無到有，由小到大，蓬勃發(fā)展起來。為及時進(jìn)行統(tǒng)計(jì)監(jiān)測,1986年國家統(tǒng)計(jì)局、原國家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文要求把商品住宅統(tǒng)計(jì)擴(kuò)大為商品房統(tǒng)計(jì)，原建設(shè)部正式建立了商品房建設(shè)統(tǒng)計(jì)制度，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)的雛形基本形成。政府綜合統(tǒng)計(jì)部門的房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)正式建立于1990年，與基本建設(shè)、更新改造等并列于固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度中。2005年，房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)制度從固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度中單列出來，成為國家統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度中獨(dú)立的一套統(tǒng)計(jì)制度。

因此，我國最早的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生于1986年，僅101億元，經(jīng)過近30年的發(fā)展,2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)86013億元，是1986年的852倍，年均增長28.4%。

如圖1.3所示，房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展的特點(diǎn)以2000年為界，可以分為兩個階段:2000年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速發(fā)展，但很不平穩(wěn)，增速大起大落,1987—1999年年均增長33%，其中,1992年增長117.5%,1993年增速又進(jìn)一步攀升至165%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)；同時，這一時期也有1990年-7.1%的歷史最低值，另一個下降年份為1997年的-1.2%。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比較平穩(wěn),2000—2013年年均增長24.3%，其中增速最高的2010年與最低的2009年增速差為17.1個百分點(diǎn)，絕大多數(shù)年份增長速度為20%—30%。

住房制度改革推動了房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)發(fā)展，大量滿足不同需求的商品房不斷推向市場，極大地緩解了新中國成立以來直至20世紀(jì)90年代城鎮(zhèn)居民住房的嚴(yán)重短缺狀況，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米提高至2012年的32.9平方米^[1]，居民住房水平有了明顯提高，住房條件得到根本性改變，房地產(chǎn)開發(fā)投資為改善民生做出了重要貢獻(xiàn)。

資料來源：房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第154頁。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)

全社會固定資產(chǎn)投資是以貨幣形式表現(xiàn)的一定時期內(nèi)全社會建造和購置的固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關(guān)的費(fèi)用總稱。^[2]全社會固定資產(chǎn)投資包括500萬元及以上建設(shè)項(xiàng)目投資^[3]、房地產(chǎn)開發(fā)投資和農(nóng)村住戶固定資產(chǎn)投資三部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重看（見圖1.4),1986—1995年呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢，由1986年的3.2%提高至1995年的15.7%，年平均比重為8.5%;1996—2000年五年是調(diào)整期，比重先降后升，處于12%—15%，年平均比重為13.7%;2001—2013年基本呈穩(wěn)定狀態(tài)，比重從2001年的17%上升到2013年的19.2%，這一階段的年平均比重進(jìn)一步上升，為 18.3%，僅低于制造業(yè)投資比重，是全社會固定資產(chǎn)投資的第二大重點(diǎn)領(lǐng)域。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率來看（見表1.13),1987—1998年波動劇烈，平均為7.7%,1989年、1990年、1997年三個年份的貢獻(xiàn)率為負(fù)值，而1993年則達(dá)到24.2%;1999—2004年貢獻(xiàn)率保持在高位，平均為26.2%，除2003年外，其他各年均超過20%,1999年為33.8%，是歷史最高點(diǎn);2005—2013年貢獻(xiàn)率相對穩(wěn)定，平均為17.8%，其中2009年受國際金融危機(jī)影響僅為9.7%。1987—2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率平均為15.1%。

資料來源：全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第154頁。

注：房地產(chǎn)開發(fā)投資對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率根據(jù)以下公式計(jì)算：貢獻(xiàn)率=（當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資-上年房地產(chǎn)開發(fā)投資）/（當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資-上年全社會固定資產(chǎn)投資）×100%。

資料來源：房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第201頁。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)是通過支出法GDP中的固定資本形成總額對GDP增長的貢獻(xiàn)間接推算出來的。

固定資本形成總額是常住單位在一定時期內(nèi)獲得的固定資產(chǎn)減處置的固定資產(chǎn)的價值總額。固定資產(chǎn)是通過生產(chǎn)活動生產(chǎn)出來的資產(chǎn)，不包括土地等自然資產(chǎn)。固定資本形成總額包括有形固定資本形成總額和無形固定資本形成總額。有形固定資本形成總額指一定時期內(nèi)完成的建筑工程、安裝工程和設(shè)備工器具購置減處置價值，以及土地改良、新增役、種、奶、毛、娛樂用牲畜和新增經(jīng)濟(jì)林木價值；無形固定資本形成總額包括礦藏的勘探和計(jì)算機(jī)軟件等獲得減處置。^[4]

全社會固定資產(chǎn)投資是固定資本形成總額核算的基礎(chǔ)資料。以全社會固定資產(chǎn)投資為基礎(chǔ)核算固定資本形成總額，主要扣除不形成固定資本的土地等費(fèi)用，加上未包括在全社會固定資產(chǎn)投資中而需要計(jì)算在固定資本形成總額中的項(xiàng)目，再經(jīng)過必要的數(shù)據(jù)調(diào)整，最終形成固定資本形成總額。^[5]

作為全社會固定資產(chǎn)投資的組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是固定資本形成總額核算的重要基礎(chǔ)資料。但在口徑范圍上兩者主要存在兩大區(qū)別：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資包括土地和舊建筑物購置費(fèi)，而固定資本形成總額不包括這部分費(fèi)用；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資不包括商品房銷售增值，即商品房銷售價值與商品房投資成本之間的差額，而固定資本形成總額包括這部分價值。

經(jīng)過對現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料的分析發(fā)現(xiàn)，可以利用“固定資本形成總額占支出法GDP的比重”和扣除土地購置費(fèi)之后的房地產(chǎn)開發(fā)投資占扣除土地購置費(fèi)之后的全社會固定資產(chǎn)投資的比重，推算出房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占支出法GDP的比重；利用“固定資本形成總額對GDP增長的貢獻(xiàn)率”和扣除土地購置費(fèi)之后的房地產(chǎn)開發(fā)投資占扣除土地購置費(fèi)之后的全社會固定資產(chǎn)投資的比重，推算出房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率。

為什么要利用扣除土地購置費(fèi)之后的房地產(chǎn)開發(fā)投資占扣除土地購置費(fèi)之后的全社會固定資產(chǎn)投資的比重，而不是直接利用房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重進(jìn)行推算呢？那是因?yàn)橥恋刭徶觅M(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重遠(yuǎn)大于土地購置費(fèi)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重，而土地購置費(fèi)是不能計(jì)入固定資本形成總額的，不剔除土地購置費(fèi)的比重就會明顯高估房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占支出法GDP的比重以及房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率。

推算結(jié)果顯示（見表1.14),2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占GDP的比重呈上升的態(tài)勢。2009年及以前為6%左右,2009年以后均超過7.5%,2013年達(dá)8%。2004—2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占GDP的平均比重為6.8%。

注:1.房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重（扣除土地購置費(fèi)）的計(jì)算公式為：比重=（房地產(chǎn)開發(fā)投資-房地產(chǎn)開發(fā)投資中的土地購置費(fèi)）/（全社會固定資產(chǎn)投資-全社會固定資產(chǎn)投資中的土地購置費(fèi)）×100%。全社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第154頁，土地購置費(fèi)數(shù)據(jù)取自國家統(tǒng)計(jì)局的國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占支出法GDP比重的計(jì)算公式為：比重=房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重（扣除土地購置費(fèi)）×固定資本形成總額占支出法GDP的比重。支出法GDP、固定資本形成總額數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第62、63頁。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率來看（見表1.15),2004年以來均在5.8%以上，年度間有所波動:2005—2008年低于6.5%;2009年最高，為13.3%;2012年和2013年持續(xù)提高,2013年達(dá)到9.3%。2004—2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的年平均貢獻(xiàn)率為7.8%。

注：房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額對支出法GDP增長的貢獻(xiàn)率的計(jì)算公式為：貢獻(xiàn)率=房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重（扣除土地購置費(fèi)）×固定資本形成總額對支出法GDP增長的貢獻(xiàn)率。

三、房地產(chǎn)生產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

按照本節(jié)定義，房地產(chǎn)生產(chǎn)活動包括房地產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)活動和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動。以下就從這兩個方面分析房地產(chǎn)生產(chǎn)活動對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

1.房地產(chǎn)業(yè)的范圍

根據(jù)2011年版的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》^[6]，在房地產(chǎn)業(yè)這個大類下，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動和其他房地產(chǎn)業(yè)五個中類行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租房屋等活動；物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動；房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動；自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動是指除房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(chǎn)的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。

2.房地產(chǎn)業(yè)增加值的計(jì)算

房地產(chǎn)業(yè)增加值是GDP生產(chǎn)額的重要組成部分，衡量的是全社會住房（包括出租和自住）提供的住房服務(wù)，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介公司等在建房和房屋使用及交易環(huán)節(jié)提供的商業(yè)性服務(wù)活動創(chuàng)造的增加價值。在具體核算時采用收入法，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)業(yè)增加值由企業(yè)的勞動者報酬、生產(chǎn)稅凈額、固定資產(chǎn)折舊和營業(yè)盈余四項(xiàng)相加計(jì)算得出；居民自有住房服務(wù)總產(chǎn)出按成本價格計(jì)算，包括維護(hù)修理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和固定資產(chǎn)折舊，增加值中的勞動者報酬、生產(chǎn)稅凈額和營業(yè)盈余三項(xiàng)均為零，僅包括固定資產(chǎn)折舊一項(xiàng)，為居民自有住房的虛擬折舊，計(jì)算公式為：虛擬折舊=居民自有住房價值×折舊率，其中，居民自有住房價值按住房造價計(jì)算，城鎮(zhèn)居民自有住房的折舊率為2%，農(nóng)村居民自有住房的折舊率為3%。^[7]

3.房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的份額不斷上升

改革開放以來，特別是住房制度改革以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值迅速增加。1978—2013年，房地產(chǎn)業(yè)增加值由80億元增長到 33295億元，按可比價格計(jì)算，增長了39.6倍，年均增長11.1%，比同期GDP年均增長率高1.5個百分點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)業(yè)增加值總量的不斷擴(kuò)大，其占GDP的比重呈明顯的上升趨勢，由1978年的2.2%上升到2013年的5.9%。

房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重的提高步伐與住房市場化進(jìn)程相吻合，可分為三個階段（見圖1.5):1978—1986年，是住房生產(chǎn)和分配的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重在3%以下，除1986年為2.9%以外，其他年份均未超過 2.4%;1987—1997年，是住房市場化的探索期，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重為3%—4.1%;1998年以后，是住房市場化不斷發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重由1998年的4.1%逐步提高到2007年的5.2%，受國際金融危機(jī)影響,2008年下降到4.7%,2009年以后，房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重均保持在5.5%以上,2013年為5.9%。可見，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的份額不斷上升。

注：按當(dāng)年價格計(jì)算。

資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第44、49頁。

從房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重看（見圖1.6），呈波動上升態(tài)勢，由1978年的9.2%上升到2013年的12.7%。

4.房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率呈上升趨勢

利用GDP的不變價數(shù)據(jù)，可以計(jì)算扣除價格因素之后房地產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。計(jì)算公式為：房地產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率=Δ房地產(chǎn)業(yè)不變價增加值/ΔGDP不變價增加值×100%。計(jì)算結(jié)果顯示,1979—1988年年貢獻(xiàn)率平均為1.7%;1989—2000年為2.4%;2001—2013年為4.3%，其中最高的2007年達(dá)到8.1%。可見，房地產(chǎn)業(yè)增加值對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率呈上升趨勢，

注：按當(dāng)年價格計(jì)算。

資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第49頁。

房地產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。

注：房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率按不變價格計(jì)算，計(jì)算公式為：貢獻(xiàn)率=（當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)不變價增加值-上年房地產(chǎn)業(yè)不變價增加值）/（當(dāng)年不變價GDP-上年不變價GDP)×100%。

資料來源：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第46、51頁。

（二）房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多的特點(diǎn)，與房地產(chǎn)密切相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)活動是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的延伸。房地產(chǎn)開發(fā)一方面與建筑業(yè)生產(chǎn)活動密不可分，另一方面直接消耗大量建筑材料，帶動了水泥、鋼鐵、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多個制造行業(yè)的發(fā)展。住房銷售后，與住房有關(guān)的消費(fèi)活動促進(jìn)了家電、家具、家紡等制造行業(yè)的生產(chǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售，都會相應(yīng)地對物流、金融等第三產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的拉動效應(yīng)。

投入產(chǎn)出表是研究國民經(jīng)濟(jì)不同行業(yè)之間相互聯(lián)系和相互影響的有力工具。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)核算制度，我國每五年通過投入產(chǎn)出調(diào)查，編制基準(zhǔn)投入產(chǎn)出表，在基準(zhǔn)年份之間的年份，則通過搜集到的部分信息，在基準(zhǔn)表的基礎(chǔ)上編制延長表。目前我國最新的基準(zhǔn)表是2007年投入產(chǎn)出表，最新的延長表是2010年投入產(chǎn)出表。利用投入產(chǎn)出基礎(chǔ)模型和2010年41個部門投入產(chǎn)出延長表，可以構(gòu)建以下投入產(chǎn)出開放模型：

其中，ΔX為各部門總產(chǎn)出變化的列向量，ΔF為國內(nèi)最終使用變化的列向,M^{^}量 為各部門進(jìn)口額占國內(nèi)需求的比例系數(shù)向量(m1…m2)對角化形成的矩陣。

各部門總產(chǎn)出變化的列向量（ΔX)乘以各部門的增加值率，就可計(jì)算對增加值的直接影響。

2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，其中建筑安裝工程投資63919億元，設(shè)備工器具購置1 250億元，其他費(fèi)用20844億元。建筑安裝工程投資、設(shè)備工器具購置大部分形成固定資本，其他費(fèi)用主要包括土地購置費(fèi)、舊建筑物購置費(fèi)，不直接形成固定資本，予以扣除。根據(jù)上述模型，分析計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)投資對各行業(yè)的拉動作用，得出（見表1.16):2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動GDP為53848億元，占GDP的比重為9.4%，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為1 651億元、39 418億元和 12 779 億元，占比分別為2.9%,15.8%和4.9%，拉動進(jìn)口11 320億元（假設(shè)2013年各部門技術(shù)和價格結(jié)構(gòu)與2010年相比變化不大，下同）。其中，對建筑業(yè)增加值的拉動作用最大，達(dá)16808億元，占建筑業(yè)增加值的比重為43.1%；對水泥、玻璃、鋼鐵、化工、五金、家電、家居用品、家具等工業(yè)增加值拉動作用明顯，拉動全部工業(yè)增加值達(dá)22611億元，占工業(yè)增加值的比重為10.7%；對交通運(yùn)輸、批發(fā)零售、金融等第三產(chǎn)業(yè)部門也有較強(qiáng)的拉動作用，拉動金融業(yè)增加值 2 281 億元，占金融業(yè)增加值的6.8%。

用同樣方法測算,2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動相關(guān)行業(yè)增加值合計(jì)43839億元，可以推算出2013年房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率為24.8%。

資料來源：房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第201頁；投入產(chǎn)出結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)取自國家統(tǒng)計(jì)局的國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫。

將房地產(chǎn)業(yè)自身的增加值與房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動相關(guān)行業(yè)增加值相加，可以看出房地產(chǎn)生產(chǎn)活動對國民經(jīng)濟(jì)增長的重要作用。2013年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為33295億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動相關(guān)行業(yè)增加值合計(jì)53848億元，兩者總計(jì)為87 143億元，占全部GDP的15.3%；房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率為4.6%，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率為24.8%，兩者合計(jì)為29.4%。

四、房地產(chǎn)消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

前面已經(jīng)指出，房地產(chǎn)消費(fèi)活動指居民生活用房以及與之相關(guān)的服務(wù)消費(fèi)活動。房地產(chǎn)消費(fèi)是居民消費(fèi)的重要組成部分。

（一）居民住房條件極大改善

改革開放以來，特別是隨著住房制度的改革和發(fā)展，我國住房建設(shè)力度不斷加大，城鄉(xiāng)新建住房面積不斷增加，人均面積大幅提高，居民住房條件極大改善。

1.城鎮(zhèn)情況

1978年，城鎮(zhèn)新建住房僅3 800萬平方米,1986—1992年，城鎮(zhèn)年新建住房面積均在2.4億平方米以內(nèi)，其中1990年僅1.73億平方米;1993—1998年，城鎮(zhèn)新建住房面積由3.08億平方米提高到4.76億平方米;1999—2004年，城鎮(zhèn)年新建住房面積在5.5億平方米上下;2005年開始迅速上了多個臺階，由6.61億平方米提高到2013年的12.12億平方米。2002—2012年，城鎮(zhèn)新建住房共81億平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由24.5平方米提高到32.9平方米。

注：數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第410頁。

2.農(nóng)村情況

1978年，農(nóng)村新建住房面積為1億平方米,1980年迅速達(dá)5億平方米。1985—2008年，農(nóng)村年均新建住房面積7.5億平方米。2009年，農(nóng)村新建住房面積突破10億平方米，至2013年，農(nóng)村每年新建住房面積均在10億平方米左右。隨著新建住房投入使用，農(nóng)村居民人均住房面積持續(xù)增加，從1978年的8.1平方米逐步增長為2012年的37.1平方米。^[8]

注：數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2013)》，第410頁。

（二）房地產(chǎn)消費(fèi)占支出法GDP的比重保持穩(wěn)定，貢獻(xiàn)率為5%左右

居民消費(fèi)支出包括食品、衣著、居住、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、交通和通信、文教娛樂用品及服務(wù)、金融中介服務(wù)、保險服務(wù)和其他等十類支出。其中，居住類支出包括房租、住房維修管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)用和自有住房虛擬支出，構(gòu)成了房地產(chǎn)消費(fèi)。^[9]

如表1.17所示，計(jì)算結(jié)果顯示2008—2011年^[10]，房地產(chǎn)消費(fèi)占居民消費(fèi)支出的比重保持基本穩(wěn)定，在17%左右；占最終消費(fèi)支出的比重保持在12%左右；占支出法GDP的比重在6%左右。

從2009—2011年房地產(chǎn)消費(fèi)對GDP增長的貢獻(xiàn)率看（見圖1.10），三年分別為4.1%、2.6%和2.8%，貢獻(xiàn)率保持相對穩(wěn)定。

注：居民消費(fèi)支出數(shù)據(jù)取自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒(2012)》，第63頁。

如前推算,2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額為37469億元，房地產(chǎn)消費(fèi)27 389億元，兩者合計(jì)64 858億元，占支出法GDP的13.7%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為10.3%。

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合理增長對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用

改革開放以來，隨著我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對整個國民經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮了重要作用。

根據(jù)本節(jié)前面的分析可知，從房地產(chǎn)生產(chǎn)活動來看，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)增加值占GDP的比重穩(wěn)步提高，貢獻(xiàn)率不斷上升。2013年，房地產(chǎn)生產(chǎn)活動創(chuàng)造的增加值為87 143億元，占GDP的比重為15.3%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為29.4%。

從房地產(chǎn)使用來看,2004—2013年，作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額占GDP的比重和對GDP增長的貢獻(xiàn)率均呈上升的態(tài)勢;2009—2011年，作為居民消費(fèi)支出重要組成部分的房地產(chǎn)消費(fèi)占GDP的比重和對GDP增長的貢獻(xiàn)率均保持相對穩(wěn)定。2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的固定資本形成總額和房地產(chǎn)消費(fèi)合計(jì)64858億元，占支出法GDP的比重為13.7%，對GDP增長的貢獻(xiàn)率為10.3%。居民消費(fèi)支出中的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出中的一部分也是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資導(dǎo)致的消費(fèi)活動，考慮到這一因素，房地產(chǎn)使用占支出法GDP的比重和對GDP增長的貢獻(xiàn)率還會高些。

可見，無論從房地產(chǎn)生產(chǎn)活動，還是從房地產(chǎn)使用活動看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對整個國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)作用十分明顯。

（二）防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消極作用，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合理增長

然而，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，如果過分倚重房地產(chǎn)，會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱、房價上漲過快、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險等諸多問題，從而影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。20世紀(jì)90年代的日本、我國的海南都出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的經(jīng)濟(jì)衰退。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消極作用主要體現(xiàn)在三個方面：

1.對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“抽血效應(yīng)”

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資本具有天然的逐利性，房地產(chǎn)市場過熱會吸引大量資本進(jìn)入這一利潤豐厚的行業(yè)，助推房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲，造成制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血，拖累國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

2.對居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”

房地產(chǎn)市場過熱會造成房價過快上漲，使房價收入比超出正常區(qū)間，居民為購買住房透支自身的消費(fèi)能力，從而會對居民消費(fèi)產(chǎn)生明顯的“擠出效應(yīng)”，對轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的宏觀調(diào)控目標(biāo)產(chǎn)生不利影響。

3.對金融和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“風(fēng)險效應(yīng)”

2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到位資金的27.6%。中國人民銀行數(shù)據(jù)表明,2013年，房地產(chǎn)貸款（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款和證券化的房地產(chǎn)貸款）余額為14.61萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款的比重為21.0%。近年讓人談虎色變的地方政府債務(wù)，其中一部分就投向了房地產(chǎn)。房地產(chǎn)過快發(fā)展所帶來的風(fēng)險可能會影響中國金融業(yè)，以致給整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來風(fēng)險隱患。

因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的消極作用要有清醒認(rèn)識，并認(rèn)真加以防范，從而形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性互動。

可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長速度過低，將影響國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，妨礙人民生活改善；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長速度過高，又可能帶來房價過快上漲，形成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融風(fēng)險，破壞社會和諧穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)保持合理增長，從而有效推動國民經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)定增長，促進(jìn)民生改善，避免生產(chǎn)、生活、金融、社會穩(wěn)定等方面的矛盾和問題。

[1] 由于統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整,2013年開始不再計(jì)算城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均住房面積。本節(jié)第四部分“房地產(chǎn)消費(fèi)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)”相關(guān)數(shù)據(jù)也截止到2012年。

[2] 國家統(tǒng)計(jì)局:《國家統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度2013》，第1209頁。

[3] 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,建設(shè)項(xiàng)目個數(shù)不斷增多。1983年,建設(shè)項(xiàng)目投資統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由計(jì)劃總投資2萬元提高到5萬元;1997年由5萬元提高到50萬元;2011年由50萬元提高到500萬元。

[4] 國家統(tǒng)計(jì)局:《國家統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度2013》，第306頁。

[5] 參見許憲春:“準(zhǔn)確理解中國的收入、消費(fèi)和投資”,《中國社會科學(xué)》,2013年第2期,第4—24頁。

[6] 由中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會于2011年4月29日發(fā)布,2011年11月1日實(shí)施,中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版。

[7] 參見國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)核算司:《中國非經(jīng)濟(jì)普查年度國內(nèi)生產(chǎn)總值核算方法》，第64—70頁。

[8] 農(nóng)村居民人均住房面積的增加也與我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)有關(guān)。一方面,城鎮(zhèn)化使農(nóng)村居民人數(shù)減少;另一方面,城鎮(zhèn)化的進(jìn)程與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān),相對于尚未城鎮(zhèn)化的地區(qū),較早城鎮(zhèn)化的地區(qū)土地資源緊張,其人均居住面積往往小些。

[9] 居民消費(fèi)中的家庭設(shè)備用品及服務(wù)類包括與家庭相關(guān)的設(shè)備用品購置和服務(wù)等支出,也與房地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān),本節(jié)計(jì)算房地產(chǎn)消費(fèi)支出時未包括這部分支出。

[10] 由于資料來源和核算方法變化,居民消費(fèi)支出數(shù)據(jù)截止到2011年。