第二節 產業定位的基礎方法論

城市生長理論

城市的發展是連續的，它的結構、形態增長也是連續的，并且在每個發展階段擁有不同的發展重點。城市生長理論是一種城市規劃學理論，廣泛應用于城市設計、片區規劃的研究中。城市生長理論形象地指出了城市和城市群是一個不斷生長的過程，而其生長發育的機制和趨勢是重點研究的對象。

近年來，隨著我國工業化和新型城鎮化不斷深入，城市群的發展已經成為我國城市化的重要力量。

對于城市生長理論的研究，能夠幫助我們了解城市未來的發展趨勢，站在整個城市群的高度，針對城市群內部各個區域的發展趨勢和現狀條件，制定針對性強的產業發展導向。這也是中經研究將之作為產業定位的方法論基礎的重要原因。

《國內外新城開發模式研究》報告顯示，城市的形成和發展就是其功能和空間不斷生長的過程。一般來說，最終能夠演化成為國際大都市帶的城市都經歷了四個過程。

世界上大都市的發展雖然功能各有不同，但通常隨著城市規模由中心向外圍擴張，形成了規律性的空間結構。這種空間結構自內向外和自小向大可以分為四個圈層，代表了大都市發展過程的四個階段：

1.中心城市

中心城市的面積一般在100~600km2，半徑5~10km，人口密度在10000~20000人/km2。

2.大都市區

由中心城市和郊區城市地區組成，面積一般在1500~2000km2，半徑30-50km，人口密度在5000~10000人/km2。

3.大都市圈

由一個以上的大都市區組成，面積一般在10000~20000km2，半徑100km左右，人口密度在1000~2500人/km2，其中周邊大都市區的人口可以大于中心大都市區。

4.大都市帶

由一個以上的大都市圈組成，面積一般在30000km2以上，半徑200~300km，人口密度在300~1000人/km2。

依托公路、鐵路、航海、航空現代化交通網絡和新一代信息技術等快速發展，城市在區域中的地位得到不斷提升，城市的發展也將形成網絡化的空間布局。

發達國家著名的大都市，例如英國倫敦大都市、法國巴黎大都市、美國紐約大都市和日本東京大都市等，一般都經歷了完整的發展階段，形成了較為齊全的四個圈層。

1.英國倫敦大都市的四個圈層

分別為內倫敦中心城市、大倫敦（包括市區及附近的29個城鎮）、倫敦大都市圈、倫敦-伯明翰大都市帶。

2.法國巴黎大都市的四個圈層

分別為巴黎中心城市（環行大道內的20個區）、巴黎大都市、大巴黎大都市圈（巴黎市加上周邊7個省，即伊爾-法蘭西地區）、巴黎大都市帶。

3.美國紐約大都市的四個圈層

分別為紐約中心城市（包括曼哈頓等5個區）、紐約大都市、紐約大都市圈（包括周邊33個縣）、紐約-波士頓-華盛頓大都市帶。

4.日本東京大都市的四個圈層

分別為東京中心城市（包括市區的23個區）、東京都大城市區（包括市區的23個區和郊區的27個縣）、東京圈（包括東京都和神奈川、琦玉、千葉3個縣）、首都圈大都市帶。

我國的城市群規劃具有自身顯著的特征，主要表現在城市之間包含自然生態區、城鄉差異明顯、城市群中存在職能結構和等級結構等方面。目前我國的一些大型都市（如北京、上海）都處于多中心大都市圈發展階段，郊區城鎮從衛星城發展到新城，成為大都市發展的多中心發展極。

以北京為例，目前北京衛星城的規劃建設進展加快，分擔主城區功能的作用逐步顯現，產業支撐日趨明顯，輻射力和帶動力大大增強。如亦莊最先是北京周邊的一個小鎮，1958年根據北京市的城市規劃，將亦莊規劃為一個衛星鎮，期間北京城市規劃有過兩次修改。由于優越的地理位置，經過幾十年的建設，亦莊被確立為北京市重點發展的衛星城。目前，亦莊升級為北京經濟技術開發區，更是得到了快速的發展和建設，與中關村科技園區一起形成北京的高新技術企業孵化和成果轉化基地。亦莊新城成為北京經濟增長的一極，除亦莊之外，順義、通州等新城都得到了良好的發展，成為北京多中心的發展極。

對于一個產業地產項目，首先要研究的是項目所處區域的未來發展趨勢，這是制定項目發展戰略的關鍵，而城市生長理論是洞悉城市未來發展趨勢的重要理論。

按照我國對城市分級的定位，一般劃分為一、二、三、四、五線城市。

目前我國擁有一線（含新一線）和二線城市共49個，但這并不意味著僅這些城市才具備發展產業地產的基礎，實際上有一些產業地產發展非常好的城市并不在一二線（含新一線）城市之列，例如河北廊坊，轄區內的固安工業園在全國都很有名，是我國產業地產的標桿案例。固安工業園能發展如此迅速，與其所處區域密切相關。園區依托北京這個一線城市，一方面享受北京產業轉移帶來的機遇，另一方面，北京城市過大受到種種城市病煩擾，其功能向外圍的疏解也給固安帶來新的機遇。

因此，城市生長理論為判斷一個區域的未來發展趨勢提供了一個重要依據，也是產業定位的前提。