2.7 產(chǎn)權(quán)分割與資產(chǎn)流動(dòng)性理論

產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域關(guān)于所有制關(guān)系研究的核心問(wèn)題。由于產(chǎn)權(quán)賦予了資產(chǎn)諸多的權(quán)利和價(jià)值，所以可以說(shuō)產(chǎn)權(quán)在法律上是保護(hù)資產(chǎn)所有人權(quán)利和利益的憑證。產(chǎn)權(quán)的功能在于為資源的各種使用提供合理的預(yù)期。產(chǎn)權(quán)其實(shí)是包含一系列權(quán)利的“權(quán)利束”，這些權(quán)利主要有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、分配權(quán)等。其中，所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)的核心權(quán)利，其他的權(quán)利都是由所有權(quán)派生出來(lái)的。

西方產(chǎn)權(quán)理論學(xué)者德姆塞茨（Demsetz）和科斯（Coase）等人認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)束中的各種權(quán)利可以分解或轉(zhuǎn)讓?zhuān)部梢院推渌Y產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)重組”。由此可以看出，資產(chǎn)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)是可以分割的，也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等是可以單獨(dú)獲取的。在社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活中，現(xiàn)代企業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)實(shí)現(xiàn)的分離，提高了企業(yè)的運(yùn)行效率，大大促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。因此，產(chǎn)權(quán)內(nèi)部權(quán)力的分割，不僅不會(huì)影響所有者的收益，而且還可以提高整個(gè)系統(tǒng)的效率。與其他資產(chǎn)一樣，住房也可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的分割，房屋出租和抵押貸款都是通過(guò)讓渡部分產(chǎn)權(quán)獲取收益的經(jīng)濟(jì)行為。對(duì)于住房反向抵押貸款來(lái)說(shuō)，房屋的所有者將住房抵押給貸款機(jī)構(gòu)，借款人不僅實(shí)現(xiàn)了獲取資金的權(quán)利，而且還繼續(xù)持有居住的權(quán)利。貸款結(jié)束后，借款人或其繼承人還可以通過(guò)償還貸款贖回住房的所有權(quán)，這也極大地促進(jìn)了提高借貸雙方的經(jīng)濟(jì)效益。

流動(dòng)性是指資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，也是資產(chǎn)價(jià)值得以體現(xiàn)的前提。現(xiàn)代資產(chǎn)流動(dòng)性理論主要研究固定資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)的方法和途徑，以滿(mǎn)足所有者對(duì)資源的配置需求。社會(huì)資產(chǎn)的增值主要是通過(guò)流動(dòng)性來(lái)實(shí)現(xiàn)的。只有資產(chǎn)的流動(dòng)才可以帶來(lái)市場(chǎng)交易的繁榮和價(jià)值的增值。在資產(chǎn)的三性（安全性、流動(dòng)性和收益性）中，流動(dòng)性是實(shí)現(xiàn)其他兩性的主要手段。

作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，其流動(dòng)性較差，一般很難在短時(shí)期內(nèi)成功變現(xiàn)。但由于其產(chǎn)權(quán)可以分割，所以可以實(shí)現(xiàn)不同價(jià)值形態(tài)的流動(dòng)。房屋所有人可以通過(guò)出售、出租或購(gòu)房等進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)換和分割，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的充分發(fā)揮。在各種讓渡價(jià)值的形式中，出售、出租和抵押貸款是最為常見(jiàn)的三種形式。房屋出售完全讓渡住房的使用權(quán)和所有權(quán)等產(chǎn)權(quán)，滿(mǎn)足了房屋所有者對(duì)資金流動(dòng)性的需求；房屋出租在保留了住房所有權(quán)的前提下通過(guò)讓渡住房的使用權(quán)獲取了一定的收益，實(shí)現(xiàn)了住房?jī)r(jià)值的一部分流動(dòng)，但卻喪失住房的使用權(quán)；房屋抵押貸款滿(mǎn)足了購(gòu)房者對(duì)資金的需求，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房者對(duì)房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)暫時(shí)保留在銀行等機(jī)構(gòu)。

以上三種價(jià)值流動(dòng)形式是房屋價(jià)值不同形式的體現(xiàn)，但對(duì)老年人的養(yǎng)老發(fā)揮不了根本性的作用。住房反向抵押貸款解決了這一問(wèn)題，在老人繼續(xù)居住在住房?jī)?nèi)的前提下，貸款機(jī)構(gòu)還定期給付一定數(shù)額的貸款額，并且將房屋的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給貸款機(jī)構(gòu)。這樣，住房反向抵押貸款實(shí)現(xiàn)了住房的使用權(quán)、收益權(quán)和安全性的完美統(tǒng)一，充分發(fā)揮了住房應(yīng)有的價(jià)值，體現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)分割原理和流動(dòng)性理論。

以上幾種理論都很好地解釋了住房反向抵押貸款開(kāi)辦的合理性和有效性，為各機(jī)構(gòu)開(kāi)辦住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)和老年人的申請(qǐng)?zhí)峁┝烁拘缘睦碚撝魏鸵罁?jù)。總之，住房反向抵押貸款涉及領(lǐng)域較多，理論支撐也較為豐富，隨著實(shí)踐的不斷推進(jìn)，該業(yè)務(wù)的理論還可以不斷得到豐富和完善。