第一部分　章節(jié)習題及詳解

第一章　房地產概述

第一節(jié)　房地產

一、單項選擇題（每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．房地產是指土地、建筑物及（　　）。[2013年真題]

A．構筑物

B．房屋

C．其他建筑物

D．其他地上定著物

【答案】D

【解析】房地產通俗地說是指房屋和土地，或者房產和地產，嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。

2．下列關于土地范圍的說法中，正確的是（　　）。[2012年真題]

A．土地是一個平面

B．土地是一個三維立體空間

C．土地的范圍不包括地下空間

D．土地的范圍不包括地上空間

【答案】B

【解析】從房地產經濟的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍可分為3層：①地球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間；③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。

3．房地產是實物、權益和（　　）的結合體。[2012年真題]

A．質量

B．功能

C．環(huán)境

D．區(qū)位

【答案】D

【解析】房地產通俗地說是指房屋和土地，或者房產和地產，嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。

4．我國《物權法》把物分為動產和（　　）兩大類。[2012年真題]

A．不動產

B．房地產

C．建筑物

D．物業(yè)

【答案】A

【解析】在法律上，通常把財產或者物分為不動產和動產兩大類。《中華人民共和國物權法》第二條規(guī)定：“本法所稱物，包括不動產和動產。”

5．房地產市場是（　　）。[2013年真題]

A．全國性市場

B．全球性市場

C．跨地區(qū)市場

D．區(qū)域性市場

【答案】D

【解析】人們無法把房地產價格較低地區(qū)的房地產搬到房地產價格較高的地區(qū)去，從而房地產市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場（城市房地產一般可視為一個城市是一個市場），其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。

6．長期以來，甲城市的商品房品質比乙城市的低，但價格高。這種現象之所以長期存在，主要原因是房地產（　　）。[2011年真題]

A．相互影響

B．具有保值功能

C．難以變現

D．具有不可移動性

【答案】D

【解析】房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并受制于其所在的空間環(huán)境。因此，人們無法把房地產價格較低地區(qū)的房地產搬到房地產價格較高的地區(qū)去，房地產市場是地區(qū)性市場（城市房地產一般可視為一個城市是一個市場），其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的。甲、乙城市的商品房品質因其不可移動性而受制于所在的空間環(huán)境，從而產生價格差異。

7．房地產與其他資產的最大區(qū)別是（　　）。[2013年真題]

A．周圍環(huán)境、景觀固定不變

B．價格易受政府干預

C．所有制不同

D．位置不可移動

【答案】D

【解析】不可移動特性也稱為位置固定性，市房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的主要之處。人們無法把房地產價格較低地區(qū)的房地產搬到房地產價格較高的地區(qū)去，從而房地產市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。這是房地產區(qū)別于其他資產的最大特點。

8．房地產市場不是完全競爭的，主要是因為房地產具有（　　）的特性。[2012年真題]

A．獨一無二

B．價值最大

C．壽命長久

D．易受限制

【答案】A

【解析】獨一無二特性又稱獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠制造出來的產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處。房地產的獨一無二特性，使得市場上沒有完全相同的房地產的供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。

9．2002年2月1日，甲公司簽訂土地使用權出讓合同，以最高出讓年限獲得一宗工業(yè)用地的使用權。2005年7月31日，甲公司將該土地使用權轉讓給乙公司，則乙公司擁有該土地使用年限為（　　）年。[2005年真題]

A．36.5

B．40

C．46.5

D．50

【答案】C

【解析】建設用地使用權出讓的最高年限，工業(yè)用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。甲公司已于2002年2月1日至2005年7月31日使用土地，共計3.5年，故乙公司使用該土地的年限為50年—3.5年＝46.5年。

10．一般情況下，房地產如果不較大幅度降價就難以在短時間內轉換為現金的特性稱為（　　）。[2012年真題]

A．不可能移動性

B．保值增值性

C．難以變現性

D．易受限制性

【答案】C

【解析】難以變現又稱變現能力弱、流動性差。房地產由于其有價值較大、獨一無二、不可移動等，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。當房地產權利人急需而不得不將房地產快速轉換為現金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現；有時即使作了相當幅度的降價，可能在短期內也找不到買家。

11．具有完善的城市基礎設施，土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地稱為（　　）。[2013年真題]

A．生地

B．毛地

C．在建工程

D．熟地

【答案】D

【解析】熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。A項，生地是指不具有城市基礎設施的土地，如農地、荒地；B項，毛地是指具有一定的城市基礎設施，有地上物（如房屋、圍墻、電線桿、樹木等）需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地；C項，在建工程是指處在某種開發(fā)建設階段而尚未竣工的房地產。

12．施工現場“三通一平”中的三通是指（　　）。[2008年真題]

A．通給水、排水和道路

B．通給水、電力和道路

C．通給水、電信和電力

D．通電力、燃氣和道路

【答案】B

【解析】“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整；“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件以及場地平整；“七通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎設施條件以及場地平整。

13．下列屬于不動產的是（　　）。

A．家具

B．器物

C．房屋

D．牲畜

【答案】C

【解析】凡是自行能夠移動或者用外力能夠移動，并且移動之后其性質和價值一般不會改變的財產，像牲畜、家禽、汽車、家具、器皿之類，屬于動產；反之，不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，像土地、房屋及附著于土地或房屋上不可分離的部分（如種植在土地里的樹木、安裝在房屋中的給水、排水、采暖、中央空調、電梯等設備），屬于不動產。

14．理論上的土地是指（　　）。

A．地表

B．地表以上空間

C．地表及其上下一定范圍內的空間

D．地表以下空間

【答案】C

【解析】從房地產經濟的角度來看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍分為三層：①地球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間；③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。

15．下列資產中，屬于實物的價值的是（　　）。

A．專利權

B．著作權

C．機器

D．專營權

【答案】C

【解析】在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：一般的有形資產主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低，如珠寶玉石、機器設備等。一般的無形資產主要是權益的價值。如著作權（版權）、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券（股票、債券）等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。

16．房地產與一般有形資產相比，決定其價值高低的因素除了實物的價值外，還有（　　）。

A．質量

B．功能

C．權益

D．新舊程度

【答案】C

【解析】房地產的實物和權益在價值決定中都很重要，如一幢房屋的價值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修等實物狀況的影響，又受產權性質及其是否完整等權益狀況的影響。

17．下列不屬于房地產區(qū)位的內容是（　　）。

A．位置

B．房產質量

C．周圍景觀

D．外部配套設施

【答案】B

【解析】房地產區(qū)位是指房地產的空間位置。具體一宗房地產的區(qū)位是指該房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等，特別是與重要場所的距離，以及進出該房地產的方便程度。衡量區(qū)位的優(yōu)劣最常見、最簡單的指標是距離。

18．（　　）對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。

A．區(qū)位

B．質量

C．價格

D．面積

【答案】A

【解析】雖然任何物品在某一時間都有一個具體的位置，但房地產不可移動，位置固定不變；其他物品可以移動，位置能夠改變。因此，價格、價值與區(qū)位密切相關幾乎是房地產所獨有的。

19．兼有消費和投資雙重功能的投資項目有（　　）。

A．房地產

B．股票

C．期貨

D．債券

【答案】A

【解析】購買房地產與購買股票、債券、基金、期貨、黃金等相比，兼有消費和投資雙重功能，尤其是住宅，既有消費品屬性又有投資品屬性。例如，購買商品住宅不僅可以自己居住，而且在自己不使用時可以將其出租獲取租金收益，還可以在將來升值后將其轉讓以獲取增值收益，因此，房地產消費、投資和投機三者有時兼而有之。

20．房地產的不可移動性是指房地產的（　　）不可移動。

A．社會經濟位置

B．使用權

C．所有權

D．自然地理位置

【答案】D

【解析】不可移動特性又稱位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的主要之處。房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，而房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發(fā)生變化。

21．房地產的（　　），決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境（鄰里及當地經濟）。

A．不可移動性

B．獨一無二性

C．壽命長久性

D．用途多樣性

【答案】A

【解析】不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的主要之處。作為空間場所、完整意義上的土地，其位置是固定的。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的。房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境（當地的制度政策、社會經濟發(fā)展狀況及鄰里關系等）。

22．房地產市場是（　　）市場。

A．地區(qū)性

B．全國性

C．全球性

D．跨地區(qū)

【答案】A

【解析】房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，因此，房地產市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場。

23．房地產之所以有獨一無二性是因為（　　）。

A．建筑設計不同

B．外觀形象不同

C．建筑結構不同

D．坐落位置不同

【答案】D

【解析】每宗房地產都有自己的獨特之處，即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的地點或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環(huán)境和景觀不同，這兩宗房地產也是不相同的。

24．土地具有不可毀滅性是指（　　）。

A．土地使用權很長

B．土地所有權不變

C．土地可永久利用

D．土地作為空間位置是永存的

【答案】D

【解析】盡管土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化等，但它在地表面所標明的位置及作為空間是永存的。人們對土地只要給予適當的保護，其生產力或利用價值一般不會喪失，可以反復利用。

25．從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序為（　　）。

A．商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)

B．辦公、商業(yè)、工業(yè)、居住

C．辦公、工業(yè)、商業(yè)、居住

D．商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)

【答案】A

【解析】在市場經濟中，房地產擁有者趨向于在規(guī)劃等允許的范圍內將房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。從經濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

26．在一個高級住宅區(qū)附近建一座化工廠，對該住宅的價值（　　）。

A．有上升的影響

B．有下降的影響

C．無影響

D．有可能上升或下降的影響

【答案】B

【解析】房地產具有相互影響的特性，從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關。例如，在住宅附近建造工廠、倉庫、汽車加油站、農貿市場，通常會導致該住宅的價值下降；而如果在該住宅旁邊興建花園、開辟綠地，則會使其價值上升。

27．一幢住宅樓附近興建了一座化工廠，導致住宅樓價猛跌，這是由房地產的（　　）形成的。

A．用途多樣化

B．不可移動性

C．壽命長久性

D．相互影響性

【答案】D

【解析】房地產具有相互影響的特性，從而一宗房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關。例如，在住宅附近建造工廠、倉庫、汽車加油站、農貿市場，通常會導致該住宅的價值下降；而如果在該住宅旁邊興建花園、開辟綠地等，則會使其價值上升。

28．房地產由于具有（　　）性，所以任何國家和地區(qū)對房地產的使用和支配多少都有一些限制。

A．用途多樣

B．易受限制

C．難以變現

D．保值增值

【答案】B

【解析】房地產由于相互影響、不可移動，并且是各種生產、生活活動都不可缺少的基礎要素，關系環(huán)境景觀以及民生和經濟社會穩(wěn)定，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，對房地產的利用、交易甚至價格等都有一些限制，甚至是嚴格管制。

29．房地產的保值增值性意味著（　　）。

A．房地產的價值始終是上升的

B．房地產的價值有時上升有時下降

C．房地產的價值總的趨勢是波浪式上升的

D．房地產的價值不會下降

【答案】C

【解析】房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總體趨勢來講的。房地產價格一般是波浪式上升的，但不排除隨著社會經濟發(fā)展的波動而波動，建筑物破舊、功能落后或者環(huán)境惡化、景觀被破壞、房地產供給過剩等導致的貶值，甚至房地產價格泡沫破裂而出現的價格大跌。在特殊情況下，房地產價格出現長時期的持續(xù)下降也是有可能的。

30．把房地產劃分為居住房地產、商業(yè)房地產等10類的依據是（　　）。

A．用途

B．開發(fā)程度

C．是否產生收益

D．經營使用方式

【答案】A

【解析】按照房地產的用途，首先可以把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類，具體可細分為10類：①居住房地產；②商業(yè)房地產；③辦公房地產；④旅館房地產；⑤餐飲房地產；⑥體育和娛樂房地產；⑦工業(yè)房地產；⑧農業(yè)房地產；⑨特殊用途房地產；⑩綜合用途房地產。

31．下列各項屬于特殊用途房地產的是（　　）。

A．寫字樓

B．度假村

C．康樂中心

D．醫(yī)院

【答案】D

【解析】特殊用途房地產包括：汽車站、火車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。

32．房地產被劃分為生地、毛地、熟地、現房是按（　　）類型劃分的。

A．用途

B．開發(fā)程度

C．是否產生收益

D．經營使用方式

【答案】B

【解析】從不同的角度對房地產進行分類如下：①按照房地產的用途，可以把房地產分為居住房地產和非居住房地產；②按照房地產的開發(fā)程度，可以把房地產分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房；③按照房地產實物形態(tài)，可分為：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產的局部、未來狀況下的地房地產、已經滅失的房地產、現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分、以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產、整體資產中的房地產；④按照房地產是否產生收益，可以把房地產分為收益性房地產和非收益性房地產；⑤按照房地產經營使用方式的分類，可以把房地產分為銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。

33．毛坯房屬于（　　）。

A．毛地

B．熟地

C．在建工程

D．現房

【答案】D

【解析】現房是指已建造完成、可直接使用的房屋及其占用范圍內的土地。現房按照新舊程度，又可分為新的房地產（簡稱新房）和舊的房地產（簡稱舊房）。其中，新房按裝飾裝修狀況，又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。

34．下列各項不屬于收益性房地產的是（　　）。

A．商務辦公樓

B．廠房

C．政府辦公樓

D．農地

【答案】C

【解析】收益性房地產是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產，包括：商品住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

二、多項選擇題（每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意）

1．下列選項中屬于房地產實物的是（　　）。[2013年真題]

A．建筑物的外觀

B．建筑結構

C．設施設備

D．裝飾裝修

E．所有權

【答案】ABCD

【解析】房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等，土地的形狀、地勢、地質、平整程度等。房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是依附于房地產實物上的權利與利益。

2．下列財產中，屬于房地產的有（　　）[2012年真題]

A．房地產開發(fā)用地

B．種植在房前的樹

C．掛在墻上的畫

D．安裝在房屋中的水暖設備

E．擺放在室內的家用電器

【答案】ABD

【解析】房地產通俗地說是房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。其他相關定著物是指附著或結合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外。例如，埋設在地下的管線、設施，安裝在房屋內的是暖設備、衛(wèi)生潔具，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地里的樹木、花草，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等都屬于相關定著物。而僅是放進土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，如擺放在房屋內的家具、電器、裝飾品，掛在墻上的畫，停放在車庫里的汽車，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，都不屬于其他相關定著物。

3．房地產是指（　　）。

A．土地

B．房屋

C．建筑物

D．構筑物

E．其他土地定著物

【答案】ACE

【解析】房地產通俗地說是指房屋和土地，或者房產和地產，嚴謹意義上的房地產是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。

4．屬于房地產范疇的有（　　）。

A．空地

B．有建筑物的土地

C．土地及其上的建筑物

D．建筑材料

E．在建工程

【答案】ABCE

【解析】房地產通俗的說是指房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產是指土地以及建筑物和其他土地定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。建筑材料只是構成房屋或者構建物的一個組成部分，不是獨立的建筑物。

5．廣義的建筑物包括（　　）。

A．土地

B．房屋

C．土地附著物

D．地上定著物

E．構筑物

【答案】BE

【解析】建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構筑物，是指用建筑材料構筑的空間和實體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物，是指供人們居住或進行各種活動的場所。

6．在下列資產中主要是內含的權益的價值的是（　　）。

A．設備

B．商譽

C．版權

D．家具

E．專營權

【答案】BCE

【解析】在不同種類的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：①一般的有形資產主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值高低，如住宅、機器設備等；②一般的無形資產主要是權益的價值，如著作權（版權）、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券（股票、債券）等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。③房地產的實物和權益在價值決定中都很重要如一幢房屋的價值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修等實物狀況的影響，又受產權件質及其是否完整等權益狀況的影響。AD兩項是實物資產。

7．距離可以分為（　　）。

A．空間直線距離

B．空間折線距離

C．交通時間距離

D．交通路線距離

E．經濟距離

【答案】ACDE

【解析】房地產區(qū)位是指房地產的空間位置。具體一宗房地產的區(qū)位是指該房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系。衡量房地產區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標是距離。距離可分為空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離和經濟距離。

8．房地產的特性有（　　）。

A．難以變現

B．不可毀滅

C．易受限制

D．相互獨立

E．獨一無二

【答案】ACE

【解析】房地產的特性主要有：①不可移動；②獨一無二；③壽命長久；④供給有限；⑤價值較大；⑥用途多樣；⑦相互影響；⑧易受限制；⑨難以變現；⑩保值增值。

9．獨一無二性又稱（　　）。

A．競爭性

B．異質性

C．個別性

D．獨特性

E．特殊性

【答案】BCD

【解析】獨一無二性，又稱獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠制造出來的產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處，沒有完全相同的兩宗房地產。房地產的獨一無二特性，使得市場上沒有完全相同的房地產的供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。

10．影響房地產的社會經濟位置的因素有（　　）。

A．周圍環(huán)境

B．交通條件

C．與公共設施的接近程度

D．與商業(yè)中心的接近程度

E．政府控價

【答案】ABCD

【解析】房地產具有相互影響的特性。從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關而且與其周圍房地產的狀況密切相關。

11．關于房地產投資易受限制，能夠說明這一點的房地產特性，具體表現為（　　）。

A．不可移動

B．不可隱藏

C．流動性差

D．難以變現

E．用途多樣

【答案】ABC

【解析】房地產易受限制的特性表現在，由于房地產不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、流動性差，所以難以逃避未來有關制度政策、政局等變化的影響。這一點既說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長期穩(wěn)定的房地產制度政策的重要性。

12．政府限制房地產的實現手段有（　　）。

A．管制

B．征收

C．監(jiān)管

D．征稅

E．充公

【答案】ABDE

【解析】房地產由于相互影響、不可移動，并且是各種生產、生活活動都不可缺少的基礎要素，關系環(huán)境景觀以及民生和經濟社會穩(wěn)定，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，對房地產的利用、交易甚至價格等都有一些限制，甚至是嚴格管制的。政府對房地產的限制常見的有城市規(guī)劃、土地用途管制和房地產市場調控等，一般是通過管制權（如城市規(guī)劃）、征收權、征稅權和充公權來實現的。

13．房地產難以變現是由于它（　　）。

A．保值增值

B．價值量大

C．易受限制

D．不可移動

E．獨一無二

【答案】BDE

【解析】難以變現又稱變現能力弱、流動性差。房地產由于具有價值較大、獨一無二、不可移動等特性，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。

14．下列房地產屬于按開發(fā)程度劃分的房地產是（　　）。

A．生地

B．收益性房地產

C．在建工程

D．工業(yè)房地產

E．現房

【答案】ACE

【解析】房地產按照開發(fā)程度分為5類，包括：①生地，是指不具有城市基礎設施的土地；②毛地，是指具有一定的城市基礎設施，有地上物需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地；③熟地，是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地；④在建工程，是指處在某種開發(fā)建設階段而尚未竣工的房地產；⑤現房，是指已建造完成、可直接使用的房屋及其占用范圍內的土地。

15．“五通一平”中的五通除了指道路、排水外，還指的有（　　）。

A．燃氣

B．電力

C．熱力

D．電信

E．供水

【答案】BDE

【解析】熟地按照基礎設施完備程度和場地平整程度，可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件以及場地平整。

16．下列房地產屬于收益性房地產的是（　　）。

A．寫字樓

B．政府辦公樓

C．商場

D．農地

E．部隊營房

【答案】ACD

【解析】收益性房地產是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產，包括：商業(yè)住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。BE兩項屬于非收益性房地產。

17．按經營使用方式劃分的房地產類型有（　　）。

A．自用型房地產

B．收益型房地產

C．出租型房地產

D．營業(yè)型房地產

E．使用型房地產

【答案】ACD

【解析】房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應地可以把房地產分為銷售的房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。

18．寫字樓屬于（　　）。

A．非收益性房地產

B．收益性房地產

C．出售型房地產

D．出租型房地產

E．自用型房地產

【答案】BCDE

【解析】寫字樓是既可以出租、銷售又可以自用的房地產。寫字樓在本質上具有直接產生經濟收益的能力，因而屬于收益性房地產。

三、案例分析題（由單選和多選組成）

（一）

某房地產開發(fā)商于2007年1月1日以8000萬元的價格取得一宗房地產開發(fā)用地，土地面積1公頃，用途為寫字樓，容積率為4，土地使用期限為法定最高年限，現正進行開發(fā)建設，預計2010年1月1日建成交付使用。[2011年真題]

1．該房地產開發(fā)項目的樓面地價為（　　）元/平方米。

A．1000

B．2000

C．4000

D．8000

【答案】B

【解析】樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價＝土地總價/總建筑面積＝土地總價/（總面積×容積率）。則該房地產開發(fā)項目的樓面地價＝80000000/（10000×4）＝2000（元/平方米）。

2．該開發(fā)用地的土地使用期限為（　　）年。

A．30

B．40

C．50

D．70

【答案】B

【解析】目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。此宗土地為商業(yè)用地，因此土地使用期限為40年。

3．該房地產的現狀為（　　）。

A．建設用地

B．在建工程

C．期房

D．現房

【答案】B

【解析】房地產按照開發(fā)程度可以分為生地、毛地、熟地、在建工程、現房五類。其中，在建工程是指處在某種開發(fā)建設階段而尚未竣工的房地產。該宗土地現正進行開發(fā)建設，尚未建成，屬于在建工程范疇。

4．對該房地產現狀進行估價，可采用的估價方法有（　　）。

A．成本法

B．收益法

C．假設開發(fā)法

D．基準地價修正法

【答案】AC

【解析】房地產估價的方法包括：①比較法，又稱市場法、市場比較法、交易實例比較法，簡要地說，是根據與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法；較具體地說，是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。②成本法，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。③收益法，又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。④假設開發(fā)法，又稱剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。

5．2010年1月1日建成時，購房者的土地使用期限為（　　）年。

A．38

B．40

C．37

D．50

【答案】C

【解析】該土地總的使用年限為40年，由于建設占用了3年的時間，因此購房者還有37年的使用時間。

（二）

一房產公司投資3000萬元購買了天津某高新技術開發(fā)區(qū)土地使用權150畝，經過半年的平整使一塊生地變成了熟地，并投資建設大型購物中心，當時認為發(fā)展機遇特別好，但等項目建成后，卻發(fā)現本區(qū)的購物消費潛力不大，只得改造成一辦公樓，致使損失一億多元。

1．本案例體現了土地市場的（　　）特點。

A．區(qū)域性

B．低流動性

C．權利主導性

D．壟斷性

【答案】AB

【解析】由于土地的自身地理位置固定不變，使土地市場具有區(qū)域性、低流動性。本案例中，體現了土地的這兩種特點。

2．本案例中涉及的房地產市場有（　　）。

A．土地市場

B．房地產二級市場

C．房地產中介服務市場

D．房地產經紀市場

【答案】AB

【解析】房地產一級市場即建設用地使用權的出讓。房地產二級市場即建設用地使用權出讓后的房地產開發(fā)和經營，包括建設用地使用權轉讓市場、新建商品房等的初次交易市場。

3．按照房地產業(yè)的行業(yè)細分，本案例中，出現嚴重損失的很大一部分責任在于（　　）業(yè)。

A．房地產開發(fā)經營

B．物業(yè)管理

C．房地產咨詢

D．房地產經紀

【答案】C

【解析】房地產咨詢是指房地產咨詢機構和房地產咨詢人員為房地產活動的當事人提供有關房地產法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面的咨詢、顧問服務的活動。現實中的具體房地產咨詢業(yè)務主要有房地產市場調研、房地產項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃等。在本案例中，房地產咨詢沒有充分考慮項目建成后區(qū)域內購物消費潛力不大的問題。

4．本案例中，由大型購物中心改造成辦公樓的房地產屬于（　　）。

A．非收益性房地產

B．收益性房地產

C．辦公房地產

D．商業(yè)房地產

【答案】BC

【解析】判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。本案例中，辦公大樓具有在本質上直接產生經濟收益的能力，屬于收益性房地產；辦公房地產是指供處理各種事務性工作使用的房地產，即辦公樓，包括商務辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓。

5．生地和熟地的主要區(qū)別在于（　　）。

A．草地覆蓋率

B．土地使用頻率

C．是否具有城市基礎設施

D．土地是否平整

【答案】CD

【解析】按照房地產開發(fā)程度，可以把房地產分為生地、毛地、熟地、在建工程和現房。生地是指不具有城市基礎設施的土地，例如荒地、農地；熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。