2012年全國經濟師《房地產經濟專業知識與實務（初級）》真題及詳解

一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．房地產是實物、權益和（　　）的結合體。

A．質量

B．功能

C．區位

D．環境

【答案】C

【解析】房地產通俗地說是指房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區位的結合體。

2．《中華人民共和國物權法》把物分為動產和（　　）兩大類。

A．不動產

B．房地產

C．建筑物

D．物業

【答案】A

【解析】《中華人民共和國物權法》第二條規定，本法所稱物，包括不動產和動產。凡是自行能夠移動或者用外力能夠移動，并且移動之后其性質和價值不會改變的財產，屬于動產；不能移動的財產，像土地、房屋及附著在土地、房屋上不可分離的部分，屬于不動產。

3．下列關于土地范圍的說法中，正確的是（　　）。

A．土地是一個平面

B．土地是一個三維立體空間

C．土地的范圍不包括地下空間

D．土地的范圍不包括地上空間

【答案】B

【解析】從房地產經濟的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一宗土地的空間范圍可分為3層：①地球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間；③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。

4．房地產市場不是完全競爭的，主要是因為房地產具有（　　）的特性。

A．獨一無二

B．價值最大

C．壽命長久

D．易受限制

【答案】A

【解析】獨一無二特性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠制造出來的產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處。房地產的獨一無二特性，使得市場上沒有完全相同的房地產的供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。

5．一般情況下，房地產如果不較大幅度降價就難以在短時間內轉換為現金的特性稱為（　　）。

A．不可能移動性

B．保值增值性

C．難以變現性

D．易受限制性

【答案】C

【解析】難以變現又稱變現能力弱、流動性差。房地產由于其價值較大、獨一無二、不可移動等，加上交易手續較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。當房地產權利人急需而不得不將房地產快速轉換為現金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現；有時即使作了相當幅度的降價，可能在短期內也找不到買家。

6．下列房地產權中，屬于擔保物權的是（　　）。

A．所有權

B．抵押權

C．租賃權

D．地役權

【答案】B

【解析】我國目前的房地產權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。上述房地產權利中，所有權以外的權利，統稱為他項權利；租賃權屬于債權，其余屬于物權。在物權中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。自物權是對自己的物依法享有的權利。他物權是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。在他物權中，建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優先受償的權利。

7．下列房地產權利中，不屬于用益物權的是（　　）。

A．建設用地使用權

B．土地承包經營權

C．地役權

D．抵押權

【答案】D

【解析】在他物權中，建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優先受償的權利。

8．按照三次產業分類法，房地產業屬于（　　）。

A．第二產業

B．第三產業

C．物質生產部

D．基礎產業

【答案】B

【解析】房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業。我國《國民經濟行業分類》（GB/T4754—2011）將房地產業列入第三產業（服務業），包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、自有房地產經營活動和其他房地產業。

9．某市在郊區中集中建設大學城，該大學城建成后的土地屬于（　　）所有。

A．農民集體

B．該市政府

C．國家

D．各大學共同

【答案】C

【解析】《憲法》第十條規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。該大學城建成后的土地屬于國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。

10．在我國，下列自然資源中，既有可能屬于國有又有可能屬于農民集體所有的是（　　）。

A．礦藏、森林、草地

B．水流、山嶺、灘涂

C．森林、山嶺、荒地

D．森林、水流、荒地

【答案】C

【解析】農村和城市郊區的土地有的屬于國家所有，有的屬于農民集體所有。《憲法》第九條規定，礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。

11．下列關于建設用地使用權的說法中，錯誤的是（　　）。

A．建設用地使用權來源于土地所有權

B．建設用地使用權是一種物權

C．以招拍掛出讓方式取得的建設用地使用權有使用期限的限制

D．以協議出讓的方式取得的建設用地使用權一般沒有使用期限的限制

【答案】D

【解析】D項，協議出讓國有建設用地使用權是指國家以協議方式將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

12．下列關于以劃撥方式取得的建設用地使用權的說法中，正確的是（　　）。

A．一般有使用期限的限制

B．無需繳納拆遷補償等費用

C．在一定條件下可以轉讓、出租、抵押

D．僅限于該建設用地使用權人自用

【答案】C

【解析】A項，以劃撥方式取得的國有建設地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。B項，劃撥國有建設用地使用權包括土地使用者繳納拆遷補償、安置費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。CD兩項，除法律、法規另有規定外，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權，未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

13．以劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、法規另有規定外，其土地使用年限（　　）。

A．最長不得超過同類用途建設用地使用權出讓最高年限

B．由國土資源行政主管部門在核發國有建設用地劃撥決定書中規定

C．沒有限制

D．不超過30年

【答案】C

【解析】以劃撥方式取得的土地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。《物權法》第一百三十七條規定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

14．下列建設用地中，不宜劃撥供給的是（　　）。

A．部隊伙房建設用地

B．某核電站建設用地

C．某國有企業辦公樓建設用地

D．科技博物館擴建項目建設用地

【答案】C

【解析】《城市房地產管理法》第二十四條規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他用地。C項應該采用出讓的方式。

15．教育、科技用地的建設用地使用權出讓最高年限為（　　）年。

A．40

B．50

C．60

D．70

【答案】B

【解析】建設用地使用權出讓的最高年限由國務院規定。國務院規定建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業用地50年；③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；④商業、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。

16．廉租住房的申請程序包括：①輪候；②申請；③公示及登記；④審核；⑤簽約。下列排序正確的是（　　）。

A．②—④—③—①—⑤

B．①—②—③—④—⑤

C．①—②—④—③—⑤

D．②—①—④—③—⑤

【答案】A

【解析】廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。申請廉租住房保障的一般程序為申請、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

17．我國農村房屋所有制以（　　）為主。

A．全民所有

B．農民集體所有

C．農民共有

D．農民私有

【答案】D

【解析】改革開放以來，特別是隨著城鎮住房制度改革的深入推進，我國城鎮房屋所有制已不再是過去那種單一的公有制，而是多種所有制并存，其中城鎮住宅以私人所有為主。長期以來，我國農村房屋實行農民自建、自用并以農民私有為主的制度。

18．根據《城鎮廉租住房管理辦法》，無正當理由，廉租住房承租戶連續（　　）個月以上未在所承租的廉租住房居住的，應當按照合同約定退回廉租住房。

A．3

B．6

C．9

D．12

【答案】B

【解析】城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：①無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；②無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。

19．住房公積金增值收益主要用于：①上交財政的公積金中心管理費用；②提取住房公積金貸款風險準備；③為城市廉租住房建設補充資金。除國家另有規定外，其分配順序是（　　）。

A．①②③

B．②①③

C．③①②

D．②③①

【答案】B

【解析】住房公積金的增值收益應當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。住房公積金增值收益除國家另有規定外，應按下列順序進行分配：①住房公積金貸款風險準備金；②上交財政的公積金中心管理費用；③城市廉租住房建設補充資金。

20．在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，公積金管理中心也可將住房公積金余額用于（　　）。

A．為本單位職工提供擔保

B．購買股票

C．開發建設商品房

D．購買國債

【答案】D

【解析】管理中心運作住房公積金的基本要求是在安全性的基礎上，注重社會效益和經濟效益。因此，在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經住房公積金管理委員會批準，管理中心也可將住房公積金余額用于購買國債，既能保證資金運作的安全性，又具有一定的收益性，但管理中心不得向單位或個人提供擔保。

21．房地產開發企業實施的經濟適用住房項目，利潤率按不高于（　　）核定。

A．3%

B．5%

C．7%

D．10%

【答案】A

【解析】經濟適用住房的銷售實行明碼標價，銷售價格的確定以保本微利為原則，不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。

22．我國改革開放前，實行以實物形式向職工分配住房的（　　）住房制度。

A．福利性

B．改善性

C．補償性

D．互助性

【答案】A

【解析】改革開放之前，城鎮住房主要由國家投資建設；建好的住房不出售，主要是通過職工所在單位，按照工齡、職務、學歷等打分排隊進行分配；對于分配后的住房，只收取象征性的低租金。這種住房制度通常被概括為“國家統包住房投資建設，以實物形式向職工分配并近乎無償使用的福利性住房制度”。

23．在房地產開發區域中，新區開發的主要特點是從“生地”開始，嚴格按照（　　）要求進行開發建設。

A．城市規劃和各開發區功能

B．地區發展戰略

C．國民經濟發展

D．國土規劃

【答案】A

【解析】新區開發一般是指在城市建成區邊緣或外圍，將農地或荒地開發改造成建設用地，進一步進行房地產開發和公共服務設施等配套建設，形成新市區或新城。新區開發的主要特點是從“生地”開始，嚴格按照城市規劃和各開發區功能要求進行開發建設。

24．居住人口密度等于（　　）。

A．建筑基地占地內的總人口數除以建筑基底占地面積

B．建設用地內的總人口數除以建筑基底占地面積

C．建設用地內的總人口數除以建設用地面積

D．建筑基底占地內總人口數除以建設用地面積

【答案】C

【解析】居住人口密度是指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即：居住人口密度＝建設用地內的總人口數÷建設用地面積。

25．邀請招標一般應選擇（　　）家以上單位參加投標。

A．2

B．3

C．5

D．7

【答案】B

【解析】邀請招標是一種非公開方式的招標，由招標人向有承包能力的單位發出招標通知書或邀請函進行招標的方式。一般可選擇3家至10家單位參加投標。由于這種方式有針對性，招投標雙方往往相互了解、彼此信任，比公開招標大大節省人力、物力、財力，所以目前被廣泛采用。

26．在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效，占用的土地由（　　）責令退回。

A．省級土地管理部門

B．市級建設管理部門

C．市級規劃管理部門

D．縣及縣級以上人民政府

【答案】D

【解析】核發建設用地規劃許可證的目的是保證建設項目符合城市規劃的要求，維護建設單位按照規劃使用土地的合法權益，是土地管理部門在城市規劃區內審批建設用地的法律依據。在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣及縣級以上人民政府責令退回。

27．房地產開發項目竣工驗收一般由（　　）組織設計、施工、工程監理等有關單位進行。

A．當地建設主管部門

B．上級主管部門

C．建設單位

D．施工單位

【答案】C

【解析】房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。一般是由建設單位組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

28．按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向（　　）申請核發選址意見書。

A．縣級以上人民政府

B．建設管理部門

C．城鄉規劃主管部門

D．國土管理主管部門

【答案】C

【解析】城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃的要求。《城鄉規劃法》第三十六條規定，按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。

29．下列指標中，屬于房地產開發項目投資效益指標的是（　　）。

A．商品房空置率

B．竣工驗收合格率

C．建筑容積率

D．自有資金利潤率

【答案】D

【解析】房地產開發項目建設管理要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額和質量標準等。

30．下列類型的房地產中，通常不會成為房地產經紀對象的是（　　）。

A．寫字樓

B．住宅

C．廉租住房

D．房地產開發用地

【答案】C

【解析】房地產經紀對象是房地產經紀活動的客體，包括各種類型的房地產，即不僅包括二手房（存房量），而且包括新建商品房；不僅包括住宅，而且包括商業用房、寫字樓、工業用房等非住宅；不僅包括房屋，而且包括房地產開發用地、房地產開發項目等。

31．下列情形中，不應收回房地產經紀人注冊證書的是（　　）。

A．房地產經紀人脫離房地產經紀工作崗位一年的

B．房地產經紀人在房地產經紀業務中犯有嚴重錯誤受行政處罰的

C．以欺騙手段取得房地產經紀人注冊證書的

D．房地產經紀人受刑事處罰的

【答案】A

【解析】房地產經紀人有下列情形之一的，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會注銷注冊，收回或者公告收回房地產經紀人注冊證書：①死亡或者被宣告失蹤的；②完全喪失民事行為能力的；③受刑事處罰的；④在房地產經紀或者相關業務中犯有嚴重錯誤受行政處罰或者撤職以上行政處分的；⑤連續兩年以上（含兩年）脫離房地產經紀工作崗位的；⑥同時在兩個或者兩個以上房地產經紀機構執業的；⑦嚴重違反房地產經紀職業道德的；⑧以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產經紀人注冊證書的。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

32．下列協議文本中，不屬于中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布的《房地產經紀業務合同推薦文本》的是（　　）。

A．《房屋出售委托協議》

B．《房屋出租委托協議》

C．《房屋承購委托協議》

D．《房地產估價委托協議》

【答案】D

【解析】中國房地產估價師與房地產經紀人學會承擔全國房地產經紀行業自律管理與發展的重任后，在2006年開通了房地產經紀信用檔案，開展了房地產經紀機構資信評價，發布了《房地產經紀執業規則》和《房地產經紀業務合同推薦文本》（包括《房屋出售委托協議》、《房屋出租委托協議》、《房屋承購委托協議》、《房屋承租委托協議》）。

33．《房地產經紀人注冊證》由中國房地產估價師與房地產經紀人學會頒發，由（　　）監制。

A．人力資源和社會保障部

B．住房和城鄉建設部

C．省級房地產管理部門

D．省級建設管理部門

【答案】B

【解析】取得《房地產經紀人執業資格證書》的人員，由本人提出申請經聘用的房地產經紀機構送省、自治區、直轄市房地產管理部門（簡稱省級房地產管理部門）初審合格后，上報中國房地產估價師與房地產經紀人學會審批。準予注冊的人員，由中國房地產估價師與房地產經紀人學會頒發住房和城鄉建設部監制的《中華人民共和國房地產經紀人注冊證書》。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

34．按照房地產經紀服務方式劃分，房地產經紀業務分為房地產（　　）業務和房地產代理業務兩類。

A．咨詢

B．顧問

C．中介

D．居間

【答案】D

【解析】根據不同的需要，可將房地產經紀業務分為不同的類型。幾種主要的房地產經紀業務分類如下：①按照房地產經紀對象，房地產經紀業務分為二手房經紀業務和新建商品房經紀業務；②按照房地產經紀對象的用途，房地產經紀業務分為住宅經紀業務和非住宅經紀業務；③按照房地產交易方式，房地產經紀業務分為房地產買賣經紀業務和房地產租賃經紀業務；④按照房地產經紀服務方式，房地產經紀業務分為房地產代理經紀業務和房地產居間經紀業務；⑤按照房地產經紀服務內容，房地產經紀業務分為房地產經紀基本業務和房地產經紀延伸業務；⑥綜合分類。

35．將連鎖經營與特許經營相結合的經營模式稱為（　　）。

A．直營連鎖

B．特許加盟

C．特許加盟連鎖經營

D．授權經營

【答案】C

【解析】特許加盟連鎖經營是將連鎖經營與特許經營相結合的一種經營模式，它提供特許經營的方式來開設一個一個的連鎖店，而非像直營連鎖經營那樣由母公司直接投資并擁有各個連鎖店。

36．房地產經紀機構和人員從事房地產經紀活動不得（　　）。

A．收取傭金

B．代辦抵押貸款

C．吃差價

D．代辦產權過戶

【答案】C

【解析】房地產經紀服務費用分為傭金和延伸服務費。傭金是指房地產經紀機構向委托人提供房地產經紀基本服務，按照房地產經紀服務合同約定，向委托人收取的服務費用。延伸服務費是指房地產經紀機構向委托人提供房地產經紀延伸服務，按照房地產經紀延伸服務合同約定，向委托人收取的服務費用。房地產經紀機構和房地產經紀人員不得吃差價。差價是指通過房地產經紀促成的交易中，房地產出售人（出租人）得到的價格（租金）低于房地產承購人（承租人）支付的價格（租金）的部分。

37．按照房地產交易方式的不同，二手房經紀業務分為（　　）。

A．二手房買賣經紀業務和二手房租賃經紀業務

B．二手房代理業務和二手房居間業務

C．二手房出售基本經紀業務和二手房出租經紀業務

D．二手房經紀基本業務和二手房出租經紀延伸業務

【答案】A

【解析】二手房經紀業務按照交易方式，分為二手房買賣經紀業務和二手房租賃經紀業務。這兩類業務流程大同小異，但由于涉及的交易金額、國家規定的登記要求等的不同，二手房租賃經紀業務流程比二手房買賣經紀業務流程簡單。

38．下列關于房地產市場特點的說法中，錯誤的是（　　）。

A．房地產市場是一個產品差異化的市場

B．房地產市場是一個地區性市場

C．廣泛需要房地產經紀人提供服務

D．房地產價格走勢在各地區基本相同

【答案】D

【解析】房地產市場有許多特點，其中主要的是：①交易對象的位置固定、不能移動，只能是相關權利（如房屋所有權、建設用地使用權）的轉移。②交易對象各不相同，即交易對象之間存在明顯差異，是非標準的。③市場狀況（如市場規模、價格水平、供求關系和價格走勢等）在不同地區之間差異較大，是地區性市場。④容易出現投機。⑤較多地受法律、法規、政策等的影響和限制。⑥交易金額較大，房地產交易需要大量的資金，通常需要貸款，離不開金融機構的支持與配合。⑦交易時間較長。房地產交易過程較復雜，通常需要實地查看交易對象、協商交易條件、簽訂書面交易合同、辦理貸款和不動產登記等。⑧一般人非經常參與，很多人一生中難得有幾次交易經歷。⑨專業性較強，信息不充分、不對稱，在交易時廣泛需要房地產經紀服務。

39．運用假設開發法評估出的某宗房地產開發用地價值偏高，其原因是（　　）。

A．預測的后續開發建設的必要支出大

B．預測的后續開發建設的應得利潤大

C．預測的開發經營期長

D．預測的未來開發完成后的價值大

【答案】D

【解析】假設開發法又稱為剩余法、預期開發法、開發法，是求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值和后續并發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。因此，造成某宗房地產開發用地價值偏高的原因是預測的未來開發完成后的價值大或預測的后續開發建設的必要支出小。

40．我國1999年發布的房地產估價國家標準的名稱是（　　）。

A．《房地產估價標準》

B．《房地產估價準則》

C．《房地產估價規范》

D．《房地產估價規程》

【答案】C

【解析】為了規范房地產估價行為，統一房地產估價程序和方法，使房地產估價結果客觀、公正、合理，1999年2月12日，建設部會同原國家質量技術監督局聯合發布了國家標準《房地產估價規范》，此標準于2015年進行全面修訂后重新發布。

41．估價時點是指一個房地產估價項目中由（　　）決定的需求評估的價值所對應的時間。

A．估價對象

B．估價委托人

C．估價師

D．估價目的

【答案】D

【解析】價值時點也稱為估價時點，是指所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。由于同一宗房地產在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值。這個特定時間就是價值時點，一般用公歷年、月、日表示。價值時點原則要求房地產估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

42．下列關于房地產價值的說法中，正確的是（　　）。

A．賬面價值一般小于原始價值

B．市場價值通常大于賬面價值

C．投資價值屬于非市場價值

D．評估價值一般小于市場價值

【答案】A

【解析】原始價值簡稱原值、原價，又稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產在當初購置時的價格或發生的支出；賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是該資產的原始價值減去已提折舊后的余額；市場價值是該資產現時在市場上實際所值的價格。原始價值是始終不變的；賬面價值是隨著時間的推移而減少的，賬面價值一般小于原始價值；市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。市場價值很少等于賬面價值。

43．某塊土地面積為500平方米，容積率為2，樓面地價為1000元/平方米，則該塊土地的總價為（　　）萬元。

A．50

B．100

C．200

D．250

【答案】B

【解析】本題中，該塊土地總建筑面積＝土地面積×容積率＝500×2＝1000（平方米）；該塊土地的總價＝該塊土地總建筑面積×樓面地價＝1000×1000＝100（萬元）。

44．房地產估價本質上是評估房地產的（　　）。

A．價值

B．價格

C．使用價值

D．質量

【答案】A

【解析】房地產估價通俗地說是指估計房地產的價格或價值。專業房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已更新。

45．下列有關物業事項中，不屬于物業服務企業更迭時承接查驗內容的是（　　）。

A．物業共用部位，公共設備設施及管理現狀

B．物業服務費收支情況

C．業主室內裝修情況

D．物業資料

【答案】C

【解析】物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容有：①物業資料；②物業共用部位、共用設施設備及管理現狀；③各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況；④其他內容。

46．物業管理活動屬于市場經濟行為，物業服務企業追求的是（　　）。

A．保證一定社會效益條件下的經濟效益最大化

B．保證一定經濟效益條件下的社會效益最大化

C．環境效益最大化

D．社會效益最大化

【答案】A

【解析】物業管理是社會化、專業化、市場化的管理，遵循等價交換原則，具有明顯的市場性。物業服務企業是經濟組織，在保證一定的社會效益下，它追求的是經濟利益最大化。社區管理是城市管理的基礎工作，政府在其中占主導地位，帶有明顯的行政性，側重于實現社會效益。

47．按照服務的性質和提供的方式分類，下列物業服務活動中，不屬于物業管理公共服務的是（　　）。

A．建筑物外墻清洗

B．小區路燈的維修和管理

C．為業主粉刷防盜網和門窗

D．物業檔案資料管理

【答案】C

【解析】物業管理公共服務的內容主要包括：①房屋及設施設備管理，是指房屋及配套設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造；②環境管理，包括物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備和共用場地等的清潔衛生、綠化等管理服務；③公共秩序維護管理，是指在物業管理區域內，物業服務企業在政府有關部門的指導下，協助進行的公共安全防范和公共秩序維護等管理活動；④裝飾裝修管理，包括房屋裝修的申請與批準，及裝修的設計、材料、施工噪聲、安全各項管理工作；⑤檔案管理，是指物業服務企業在物業管理活動中，對物業和業主的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保存、統計、利用，為物業管理提供客觀依據和參考資料的活動；⑥客戶管理，是指物業服務企業通過客戶溝通、投訴處理和滿意度調查等手段，不斷改進工作，提升服務水平，獲取更大經濟效益的行為。A項屬于環境管理中的清潔衛生管理；B項屬于房屋及設施設備管理；D項屬于檔案管理。

48．下列消防管理措施中，不屬于物業管理服務措施的是（　　）。

A．建立消防安全制度

B．進行消防安全培訓

C．定期消防安全演練

D．配置消防中隊車輛

【答案】D

【解析】物業公共服務的內容主要包括房屋及設施設備管理、環境管理、公共秩序維護管理、裝飾裝修管理、檔案管理和客戶管理等。其中，公共秩序維護管理包括公共安全防范管理、消防協助管理和交通協助管理等方面內容。其中，消防協助管理的主要措施包括建立健全消防安全制度和組織以及定期開展消防教育培訓和消防演練或演習。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

49．下列單位或者個人中，一般不是物業管理招標主體的是（　　）。

A．物業建設單位

B．業主大會

C．物業施工單位

D．物業所有權人

【答案】C

【解析】物業管理招標的主體一般是物業建設單位、業主大會（全體業主）、物業所有權人（政府機關、事業單位、單一業主）。在業主、業主大會選聘物業服務企業之前的前期物業管理活動中，由物業建設單位負責物業管理服務的招標組織工作；業主大會已經成立的，由業主大會負責實施物業管理權的招標組織工作。

50．根據《物業服務企業資質管理辦法》，負責二級和三級物業服務企業資格證書頒發和管理的部門是（　　）。

A．國務院建設主管部門

B．省、自治區人民政府建設主管部門

C．直轄市人民政府房地產主管部門

D．設區的市人民政府房地產主管部門

【答案】C

【解析】物業服務企業的資質管理實行分級審批制度，具體如下：①國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。②省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院主管部門的指導和監督。③直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院主管部門的指導和監督。④設區的市人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

51．下列關于物業管理臨時管理規約與管理規約的差異的說法中，錯誤的是（　　）。

A．效力大小不同

B．制定主體不同

C．生效方式不同

D．適用階段不同

【答案】A

【解析】臨時管理規約的內容與管理規約的內容基本相同，都約定了有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項。兩者的差異主要有：①制定主體不同；②內容側重不同；③生效方式不同；④適用階段不同。

52．根據《住宅專項維修資金管理辦法》，公有住房出售時專項維修資金由（　　）交納。

A．購房人

B．購房人或售房單位

C．購房人和售房單位

D．售房單位

【答案】C

【解析】出售公有住房專項維修資金由業主和售房單位共同交存。業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的2%；售房單位交存的住宅專項維修資金，按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取。

53．下列關于收取不動產登記費的說法中，正確的是（　　）。

A．按件收取

B．按不動產的面積收取

C．按不動產的體積收取

D．按不動產價款的比例收取

【答案】A

【解析】《物權法》第二十二條對登記費問題進行了規范：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。”

54．不動產物權中不需要登記即可發生物權變動效力的是（　　）。

A．抵押權

B．建設用地使用權

C．宅基地使用權

D．土地承包經營權

【答案】D

【解析】《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。關于登記的效力，國際上主要有兩種立法體例：①登記生效主義，是指不動產物權的設立等必須辦理登記，不登記不發生法律效力；②登記對抗主義，是指不動產物權的設立等可以辦理登記，也可以不辦理登記，如果不辦理登記，則就不能有效地對抗第三人。我國對不動產采用的是所有權、抵押權登記生效主義，而對動產和用益物權包括地役權、土地承包經營權以及預告登記，采用的是登記對抗主義。

55．房地產開發企業通過掛牌方式競買獲得的商業和居住用地，應申請國有建設用地使用權（　　）登記。

A．初始

B．轉移

C．變更

D．更正

【答案】A

【解析】房地產開發企業通過掛牌方式競買獲得的商業和居住用地屬于國有土地出讓方式。依法以劃撥方式、出讓方式、劃撥方式轉為出讓方式、租賃方式、國有土地使用權作價出資或者入股方式、國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應持《土地登記辦法》所要求的相關批準用地文件和相關證明材料，申請國有建設用地使用權初始登記。

56．我國規定國家對不動產實行統一登記制度的法律是（　　）。

A．《中華人民共和國土地管理法》

B．《中華人民共和國物權法》

C．《中華人民共和國城市房地產管理法》

D．《中華人民共和國民法通則》

【答案】B

【解析】《中華人民共和國物權法》規定不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理，并規定，國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。第二百四十六條規定，法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

57．土地登記簿應加蓋（　　）印章。

A．人民政府

B．人民代表大會

C．土地登記機構

D．國土資源行政主管部門

【答案】A

【解析】《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第二章第十五條規定，土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當加蓋人民政府印章。土地登記簿采用電子介質的，應每天進行異地備份。

58．房屋預告登記后，債權消滅或者自能夠進行房屋登記之日起（　　）內當事人未申請房屋登記的，預告登記失效。

A．10日

B．15日

C．1個月

D．3個月

【答案】D

【解析】預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產申請登記的，登記機構應不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的登記之日起3個月內，當事人申請登記的，登記機構應按照預告登記事項辦理相應的登記。

59．房地產開發項目獲得立項批準后，房地產開發企業取得建設用地規劃許可證中所標明的土地面積是指（　　）。

A．規劃建設用地面積

B．規劃用地面積

C．規劃建設凈用地面積

D．代征城市公共用地面積

【答案】B

【解析】規劃用地面積通常稱為總用地面積，是指房地產開發項目獲得立項批準后，取得的建設用地規劃許可證中所標明的土地面積，包括規劃建設用地面積和代征城市公共用地面積，即：規劃用地面積＝規劃建設用地面積＋代征城市公共用地面積。

60．下列房屋中，房屋登記機構不予登記的是（　　）。

A．購買超過核準面積的經濟適用住房

B．劃撥土地上的房屋

C．不具有獨立利用價值的房屋

D．單位集資合作建造的房屋

【答案】C

【解析】有下列情形之一的，房屋登記機構應不予登記：①未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的；②申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；③申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；④申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；⑤房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；⑥房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；⑦法律、法規規定的其他不予登記的情形。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，到少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

61．下列財產中，屬于房地產的有（　　）。

A．房地產開發用地

B．種植在房前的樹

C．掛在墻上的畫

D．安裝在房屋中的水暖設備

E．擺放在室內的家用電器

【答案】ABD

【解析】房地產通俗地說是房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區位的結合體。其他相關定著物是指附著或結合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外。例如，埋設在地下的管線、設施，安裝在房屋內的是暖設備、衛生潔具，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地里的樹木、花草，鑲嵌在墻里或直接畫在墻上的畫等都屬于相關定著物。而僅是放進土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，如擺放在房屋內的家具、電器、裝飾品，掛在墻上的畫，停放在車庫里的汽車，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，都不屬于其他相關定著物。

62．下列財產中，屬于地上定著物的有（　　）。

A．房屋

B．埋設在地下的管線

C．安裝在室內的衛生設備

D．種植在地上的樹

E．擺放在室內的家用電器

【答案】ABCD

【解析】地上定著物，又稱土地定著物、土地附著物、地上附著物。其他地上定著物是建筑物以外的地上定著物，是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外。擺放在房屋內的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他地上定著物。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

63．下列市場情況中，會導致房地產價格下降的有（　　）。

A．房地產買方之間的競爭

B．房地產賣方之間的競爭

C．房地產供小于求

D．房地產供大于求

E．大量發放個人住房貸款

【答案】BD

【解析】在賣方與買方之間的競爭中，賣方為了貴賣，會極力謀求抬高價格；買方為了賤買，會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格高低，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強，即是賣方市場還是買方市場。在賣方之間的競爭中，使賣方原本要貴賣的愿望適得其反，房地產供大于求，其結果是降低價格。在買方之間的競爭中，使買方原本要賤買的愿望適得其反，房地產供小于求，其結果是抬高價格。

64．國有土地有償使用方式包括（　　）。

A．國有建設用地使用權出讓

B．國有建設用地租賃

C．國有建設用地使用權作價出資（入股）

D．國有建設用地使用權抵押貸款

E．國有建設用地使用權授權經營

【答案】ABCE

【解析】我國國有土地供給實行有償使用和劃撥兩種方式。除國家核準的劃撥土地可以無償使用以外，其他國有土地的使用均應以有償使用方式取得。國有土地有償使用方式包括：①國有建設用地使用權出讓；②國有土地租賃；③國有建設用地使用權作價出資（入股）；④授權經營。

65．我國土地的社會主義公有制的形式包括（　　）。

A．全民所有制

B．國家所有制

C．初級階段公有制

D．勞動群眾集體所有制

E．高級階段公有制

【答案】AD

【解析】《土地管理法》第二條規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。由此可見，我國現行土地所有制的性質為社會主義公有制，其形式有兩種：①全民所有制；②勞動群眾集體所有制。

66．現階段，我國廉租住房保障資金籌措渠道包括（　　）。

A．年度財政預算安排

B．住房公積金增值收益余額

C．土地出讓凈收益

D．房地產稅收收入

E．廉租住房租金收入

【答案】ABCE

【解析】廉租住房保障資金采取多種渠道籌措，包括：①年度財政預算安排的廉租住房保障資金；②提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；③土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；④政府的廉租住房租金收入；⑤社會捐贈及其他方式籌集的資金。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

67．根據《經濟適用住房管理辦法》，城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時滿足的條件有（　　）。

A．具有當地城鎮戶口

B．家庭人口3人以上

C．城市低保家庭

D．家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭標準

E．無房或現在住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準

【答案】ADE

【解析】城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：①具有當地城鎮戶口；②家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準；③無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。

68．為限價商品房供應的土地應在限套型、限房價的基礎上，采取（　　）的方法，以招標方式確定開發建設單位。

A．競地價

B．競房價

C．競配套設施

D．競物業服務費

E．競社區服務

【答案】AB

【解析】2006年，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號）中明確規定兩限是指限套型、限房價。在限套型、限房價的基礎上，通過競地價、競房價的辦法供應土地，以招標方式確定開發建設單位，從而形成中低價位、中小套型的兩限房。

69．在各層建筑面積相等的情況下，下列關于容積率的說法中，正確的有（　　）。

A．容積率等于地塊建筑密度與建筑層數的乘積

B．當地塊面積不變時，容積率與總建筑面積負相關

C．在層數一定的條件下，容積率與建筑密度負相關

D．在容積率一定的條件下，建筑層數與建筑密度負相關

E．當地塊面積和建筑層數不變時，容積率與建筑基地面積正相關

【答案】ADE

【解析】容積率是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值。即：容積率＝總建筑面積÷規劃建設用地面積＝建筑層數×規劃地塊內各類建筑基底面積之和÷規劃建設用地面積＝建筑層數×地塊建筑密度。B項，當地塊面積不變時，容積率與總建筑面積正相關；C項，在層數一定的條件下，容積率與建筑密度正相關。

70．下列房地產項目管理工作中，屬于工程建設進度、成本與質量管理主要任務的有（　　）。

A．組織管理

B．銷售管理

C．合同管理

D．費用管理

E．物業管理

【答案】ACD

【解析】房地產開發項目的建筑施工和安裝工程是生產階段最主要的任務，它不僅決定房地產開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支高于準備階段。因此，有效地施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。工程建設的進度、成本與質量管理的主要任務包括：①組織管理；②費用管理；③進度管理；④質量管理；⑤合同管理。

71．我國內地房地產經紀人員的職業資格有（　　）。

A．地產代理

B．房地產經紀人

C．營業員

D．房產銷售員

E．房地產經紀人協理

【答案】BE

【解析】房地產經紀專業人員職業資格分為房地產經紀人協理、房地產經紀人和高級房地產經紀人三個級別。房地產經紀人協理和房地產經紀人職業資格實行統一考試的評價方式。通過房地產經紀人協理、房地產經紀人職業資格考試，取得相應級別職業資格證書的人員，表明其已具備從事房地產經紀專業相應級別專業崗位工作的職業能力和水平。

72．房地產經紀機構的連鎖經營模式有（　　）。

A．無店鋪經營模式

B．單店經營模式

C．直營連鎖模式

D．特許經營模式

E．多店經營模式

【答案】CD

【解析】連鎖經營模式是一些大型房地產經紀機構所采用的經營模式，通常擁有十幾個、幾十個乃至幾百個、上千個店鋪，且采取信息共享、連鎖經營的方式。這種經營模式包括直營、特許經營和直營與特許經營混合三種經營模式。

73．房地產轉讓方式有（　　）。

A．買賣

B．出讓

C．贈與

D．租賃

E．劃撥

【答案】AC

【解析】房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。房地產權利人主要是指房屋所有權人和建設用地使用權人。其他合法方式主要包括下列行為：①以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；②一方提供建設用地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；③因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；④以房地產抵債的；⑤法律、法規規定的其他情形。

74．下列原則中，不屬于房地產估價原則的有（　　）。

A．合法原則

B．替代原則

C．收益最大化原則

D．歷史成本原則

E．最高最佳使用原則

【答案】CD

【解析】房地產估價原則，是指人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和變動的客觀規律，在此基礎上總結、提煉出了一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。房地產估價原則主要有以下6項：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳利用原則；④價值時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。

75．下列房地產估價方法中，不屬于三大基本方法的有（　　）。

A．市場法

B．基準地價修正法

C．成本法

D．假設開發法

E．收益法

【答案】BD

【解析】房地產估價的三大基本方法是：①比較法，又稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法；②收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法；③成本法，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

76．物業管理公共服務中，公共安全防范管理包括（　　）。

A．出入管理

B．安防系統的使用與維護管理

C．施工現場管理

D．車輛停放管理

E．客戶管理

【答案】ABC

【解析】公共安全防范管理，是指物業服務企業協助政府相關部門（如公安機關、街道辦事處）及社區居委會，為維護公共秩序、創建安全和諧社區，采取的一系列防范性管理活動。主要內容包括：出入管理、安防系統的使用與維護管理、施工現場管理、配合政府及其相關部門進行的社區管理。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

77．在前期物業管理階段，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包括物業正常使用期間所需要的常規服務內容，又包括（　　）。

A．在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務

B．業主入住手續辦理

C．物業承接查驗

D．物業裝飾裝修管理

E．工程質量保修處理

【答案】BCDE

【解析】在前期管理期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業承接查驗、業主入住、物業裝飾裝修管理、工程質量保修處理和前期溝通協調等前期管理內容。

78．住宅專項維修資金的使用原則有（　　）。

A．方便快捷

B．公開透明

C．平等

D．自愿

E．受益人和負擔人相一致

【答案】ABE

【解析】住宅專項維修資金是指業主交納的專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。其使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

79．不動產登記中只具有臨時性效力的登記有（　　）。

A．變更登記

B．轉讓登記

C．更正登記

D．預告登記

E．異議登記

【答案】DE

【解析】D項，不動產預告登記是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，債權未消滅或者自能夠進行相應的登記之日起3個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應按照預告登記事項辦理相應的登記；預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效；E項，登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產登記機構不予受理。預告登記與異議登記都具有臨時性。

80．土地登記簿應載明的內容有（　　）等。

A．土地權利人的姓名或者名稱、地址

B．土地使用權的類型

C．土地開發成本

D．地上附著物情況

E．土地取得價格

【答案】ABDE

【解析】《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）第二章第十五條規定，土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當載明下列內容：①土地權利人的姓名或者名稱、地址；②土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；③土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；④地上附著物情況。

三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

（一）

某房地產開發商于2008年5月1日以1.8億元合法取得一宗房地產開發用地，土地面積2公頃，用途為商品房，容積率為3，土地使用期限為法定最高年限，現正進行開發建設，預計2010年5月1日建成交付使用。

根據上述資料，回答下列問題：

81．該房地產開發項目的樓面地價為（　　）元/平方米。

A．1000

B．2000

C．3000

D．4000

【答案】C

【解析】本題中，該房地產開發項目的總建筑面積＝土地面積×容積率＝20000×3＝60000（平方米）；該房地產開發項目的樓面地價＝土地總價/總建筑面積＝1.8×108/60000＝3000（元/平方米）。

82．購買該項目商品房者獲得的房地產權利為（　　）。

A．房屋所有權

B．宅基地使用權

C．土地所有權

D．建設用地使用權

【答案】AD

【解析】房地產所有權具體有土地所有權和房屋所有權。我國現行的房地產所有制是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要為私人所有。因此，我國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權三種。建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。

83．該房地產開發商可能是通過（　　）方式獲得此塊土地的。

A．劃撥

B．租賃

C．拍賣

D．招標

【答案】CD

【解析】在我國，房地產開發用地需要通過建設用地使用權出讓獲得，或者通過出讓后的建設用地使用權轉讓獲得。國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。房地產開發企業應根據開發項目的需要和自身條件，選擇獲取建設用地使用權的途徑和方式。

84．2010年5月1日建成，商品房購買者的土地使用期限在不續期的情況下為（　　）年。

A．48

B．50

C．68

D．70

【答案】C

【解析】目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。本題中，該宗土地于2008年5月取得，該項目于2010年5月建成，歷時2年，商品房購買者的土地使用期限在不續期的情況下為70－2＝68（年）。

（二）

某二級資質房地產開發企業在土地二級市場上獲得一宗房地產開發用地，該宗土地面積為30000平方米，其中城市代征綠地面積為10000平方米，其余為居住建筑用地，居住建筑基底面積為9000平方米，規劃批準的總建筑面積為60000平方米。

根據上述資料，回答下列問題：

85．該房地產開發企業的注冊資本不低于（　　）萬元。

A．100

B．800

C．1000

D．2000

【答案】D

【解析】建設部發布了《房地產開發企業資質管理規定》，把房地產開發企業分為一、二、三、四級。各資質等級房地產開發企業關于注冊資本的條件為：①一級資質的房地產開發企業注冊資本不低于5000萬元；②二級資質的房地產開發企業注冊資本不低于2000萬元；③三級資質的房地產開發企業注冊資本不低于800萬元；④四級資質的房地產開發企業注冊資本不低于100萬元。

86．該宗土地的建筑容積率為（　　）。

A．2

B．3

C．3.33

D．6.67

【答案】B

【解析】本題中，該宗土地的規劃建設用地面積＝土地面積－綠地面積＝30000－10000＝20000（平方米）；該宗土地的建筑容積率＝項目規劃建設用地范圍內總建筑面積/規劃建設用地面積＝60000÷20000＝3。

87．該宗土地的居住建筑密度為（　　）。

A．30%

B．35%

C．40%

D．45%

【答案】A

【解析】本題中，該宗土地的居住建筑密度＝規劃地塊內各類建筑基底面積之和÷用地面積×100%＝9000÷30000×100%＝30%。

88．該房地產開發企業選擇工程建設的承包商，可采用的方式有（　　）。

A．公開招標

B．直接招標

C．邀請招標

D．協議招標

【答案】ACD

【解析】目前房地產開發項目工程建設招標的方式主要有以下三種：①公開招標，即按照法定程序，招標單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發布招標公告，吸引具備相應條件并愿意參加的投標單位參與競爭；②邀請招標，是一種非公開方式的招標，由招標人向有承包能力的單位發出招標通知書或邀請函進行招標的方式；③協議招標，簡稱議標，適用于少數保密性很強的建設工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發商直接邀請施工單位進行協商，確定工程的造價和工期。

（三）

某人購買一套建筑面積120平方米，套內建筑面積100平方米，套內建筑面積單價5000元/平方米的商品住宅，付了40%的房款，余款向銀行申請抵押貸款，需要評估該套住宅的價值。

根據上述資料，回答下列問題：

89．該人首付的房款為（　　）萬元。

A．20

B．24

C．25

D．30

【答案】A

【解析】由題意，該人首付的房款＝100×5000×40%＝200000（元）＝20（萬元）。

90．為抵押貸款的需要，應委托（　　）評估該套住宅的價值。

A．該住宅的開發商

B．銷售該住宅的經紀機構

C．貸款銀行

D．房地產估價機構

【答案】D

【解析】房地產由于具有不可移動、價值較大、壽命長久、保值增值等特性，是一種良好的用于提供擔保的財產。為了知道該房地產合理的抵押價值，債權人一般會委托或要求債務人委托債權人信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。

91．評估該套住宅的價值，適用的估價方法有（　　）。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．假設開發法

【答案】ABC

【解析】房地產估價的三大基本方法是：①市場法；②成本法；③收益法。D項，假設開發法，又稱為剩余法、預期開發法、開發法，是求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值和后續并發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法，不適用于該套住宅的價值評估。

92．下列關于該項抵押貸款金額的說法中，錯誤的是（　　）。

A．該人應該申請的貸款金額為30萬元

B．銀行一般要求貸款金額不超過該套住宅的價值

C．銀行的貸款金額與該套住宅的價值無關

D．該人申請多少貸款，銀行就應發放多少貸款

【答案】CD

【解析】C項，在借貸等民事活動中，為保障債權的實現，債權人一般會要求債務人或者第三人將其有權處分并且法律、行政法規未禁止抵押的房地產抵押給債權人，要求貸款金額小于抵押房地產的價值；D項，商業銀行出于業務發展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款將會失去賺取利息的機會，但如果為了謀求更多的利息而多放款將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要追求合理的抵押價值。

（四）

某市政府辦公樓總建筑面積6.5萬平方米。現該市政府決定將辦公室大樓物業管理服務外包，并決定通過公開招標選聘物業服務企業。

根據上述資料，回答下列問題：

93．市政府辦公樓物業管理服務招標可以由（　　）組織。

A．市政府辦公大樓產權人

B．市政府采購中心

C．市政府辦公大樓建設單位

D．市政府辦公大樓全體使用人

【答案】AB

【解析】一些重點基礎設施或大型公用設施的物業（如機場、碼頭、醫院、學校、口岸、政府辦公樓等），其產權人多為政府的國有資產管理部門，此類型物業的招標應經國有資產管理部門或相關產權部門批準，一般由產權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。因此，該市政大樓物業管理服務招標可以由市政府辦公大樓產權人、市政府采購中心組織。

94．根據《物業服務企業資質管理方法》，資質等級為（　　）的物業服務企業可以承接該市政府辦公大樓的物業管理服務。

A．一級

B．二級

C．三級

D．三級（暫定）

【答案】AB

【解析】《物業服務企業資質管理辦法》關于業務管理有如下規定：①一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目；②二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務；③三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

95．關于本次招標的評標委員會的組成，下列安排中符合規定要求的為（　　）。

A．招標人代表1人，招標人以外的專家3人

B．招標人代表2人，招標人以外的專家3人

C．招標人代表3人，招標人以外的專家6人

D．招標人代表1人，招標人以外的專家4人

【答案】CD

【解析】評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標專家共同組成，成員為5人以上的單數，其中招標人代表以外的物業管理及相關方面的專家不得少于成員總數的2/3。

96．該市政府辦公大樓的招標單位和中標單位應當在中標通知書發出之日起（　　）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

A．10

B．15

C．30

D．60

【答案】C

【解析】招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面物業服務合同。

（五）

2008年9月，老人林某不幸遇車禍身亡，去世不到半年，林某的兩個兒子為林某名下一處房產發生了爭執。次子認為自己一直與老人吃住在一起，完全盡到了贍養義務，房產理應由自己繼承，并趁長子出差期間將房產登記到自己的名下。長子對此十分不滿，聲稱自己有林某去世之前的遺囑，老人的房產應歸自己，向登記機構申請了異議登記，并在異議登記的有效期內向法院起訴。但在異議登記的第二天，次子與甲某簽訂了房屋買賣協議，并向甲某出示有自己名字的房屋所有權證，甲某看后立即向次子支付了全額房款。法院最后認定長子所持的遺囑有效，并判決房產歸長子所有。

根據上述資料，回答下列問題：

97．次子以繼承方式取得林某的房產，申請的房屋所有權登記為（　　）登記。

A．初始

B．預告

C．轉移

D．變更

【答案】C

【解析】不動產轉移登記是因不動產權利主體發生變化而申請的登記，繼承、受遺贈導致權屬發生轉移時，申請不動產轉移登記。本案例中，林某的次子以繼承方式取得林某的房產，應進行房屋轉移登記。

98．如果長子在異議登記之日起（　　）日內不起訴，異議登記將失效。

A．3

B．5

C．10

D．15

【答案】D

【解析】《物權法》第十九條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。”不動產登記簿記栽的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。異議登記申請人應在異議登記之日起15日內起訴。如未起訴，或人民法院對其起訴不予受理，或人民法院對其訴訟請求不予支持，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可申請注銷異議登記。異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，不予受理。

99．在異議登記期間，該房產的房屋所有權，甲某（　　）取得。

A．能夠

B．不能夠

C．在次子贏得官司后，能夠

D．在次子贏得官司后，不能夠

【答案】B

【解析】更正登記、異議登記屬于附記登記，它并不直接發生物權變動的效力，更正登記只是對真實權利狀態與登記簿記載不一致時的糾正，而異議登記的目的則在于阻卻登記簿的公信力。因此，在登記簿上，他們并不構成一項獨立的登記項目，而只是在某一主登記上加以記錄。因此在異議登記期間，次子進行的房產轉移登記并不具有公信力，則次子無法進行該房產買賣，甲某無法從次子處取得房屋所有權。

100．下列關于法院判決效力的說法中，正確的是（　　）。

A．在法院判決生效時，這一物權的變更即發生效力

B．在法院判決生效，長子也向登記機構辦理更正登記之后，這一物權的變更才會發生效力

C．長子獲得該房產的處分權，之后如再將房屋轉讓，不需登記即可發生效力

D．長子獲得該房產的處分權，之后如再將房屋轉讓，必須辦理登記方能發生效力

【答案】AD

【解析】AB兩項，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力；CD兩項，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。