第一部分　歷年真題及詳解

2013年全國經濟師《房地產經濟專業知識與實務（初級）》真題及詳解

一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1．房地產是指土地、建筑物及（　　）。

A．構筑物

B．其他地上定著物

C．其他建筑物

D．房屋

【答案】B

【解析】房地產通俗地說是指房屋和土地，或者房產和地產。嚴謹意義上的房地產，是指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區位的結合體。

2．房地產與其他資產的最大區別是（　　）。

A．周圍環境、景觀固定不變

B．價格易受政府干預

C．所有制不同

D．位置不可移動

【答案】D

【解析】不可移動特性又稱位置固定性，市房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的主要之處。人們無法把房地產價格較低地區的房地產搬到房地產價格較高的地區去，從而房地產市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區性市場，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區性的，在不同地區之間有所不同，甚至是反方向變化的。這是房地產區別于其他資產的最大特點。

3．具有完善的城市基礎設施，土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地稱為（　　）。

A．生地

B．毛地

C．在建工程

D．熟地

【答案】D

【解析】按房地產的開發程度，可以把房地產分為下列5類：①生地，是指不具有城市基礎設施的土地，如農地、荒地；②毛地，是指具有一定的城市基礎設施，有地上物（如房屋、圍墻、電線桿、樹木等）需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地；③熟地，是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地；④在建工程，是指處在某種開發建設階段而尚未竣工的房地產；⑤現房，是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地。

4．下列不屬于房地產專業服務機構的是（　　）。

A．金融機構

B．房地產估價機構

C．行政主管部門

D．律師事務所

【答案】C

【解析】房地產市場的參與者主要有房地產交易雙方（房地產供給者和需求者）、為交易雙方提供服務的房地產經紀機構和其他專業服務機構，以及對房地產交易、經紀等活動進行管理的行政管理部門和行業自律組織。其中，其他專業服務機構主要有金融機構、房地產估價機構、律師事務所。

5．下列各項中不屬于特許經營特點的是（　　）。

A．（法人）對商標、服務標志、獨特概念、專利、經營訣竅等擁有所有權

B．由同一公司所有，統一經營管理

C．在授權合同中包含一些調整和控制條款

D．受許人需要支付權利使用費

【答案】B

【解析】特許經營具有以下特點：①（法人）對商標、服務標志、獨特概念、專利、經營訣竅等擁有所有權；②權利所有者授權其他人使用上述權利；③在授權合同中包含一些調整和控制條款，以指導受許人的經營活動；④受許人需要支付權利使用費和其他費用。

6．按照現行法規，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前（　　）年申請續期。

A．半

B．一

C．二

D．三

【答案】B

【解析】按照現行法規，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地使用權外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。

7．非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者申請續期，需（　　）土地使用權出讓合同。

A．變更

B．重新登記

C．重新簽訂

D．自動延長

【答案】C

【解析】按照現行法規，非住宅建設用地使用權屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地使用權外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂建設用地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金等費用。

8．下列選項中，不屬于房地產經紀業務的是（　　）。

A．房地產買賣代理

B．房地產租賃代理

C．舊房買賣代理

D．物業管理服務

【答案】D

【解析】根據不同的需要，可將房地產經紀業務分為不同的類型。幾種主要的房地產經紀業務分類如下：①按照房地產經紀對象，房地產經紀業務分為二手房經紀業務和新建商品房經紀業務；②按照房地產經紀對象的用途，房地產經紀業務分為住宅經紀業務和非住宅經紀業務；③按照房地產交易方式，房地產經紀業務分為房地產買賣經紀業務和房地產租賃經紀業務；④按照房地產經紀服務方式，房地產經紀業務分為房地產代理經紀業務和房地產居間經紀業務；⑤按照房地產經紀服務內容，房地產經紀業務分為房地產經紀基本業務和房地產經紀延伸業務；⑥綜合分類，目前常見的一種綜合分類是按照房地產經紀對象和交易方式，分為二手房買賣經紀業務、二手房租賃經紀業務和新建商品房銷售代理業務等。

9．購買人沒有明確的購買目的，看到周圍的人購買，自己也跟著購買的需求，即為（　　）。

A．消費需求

B．投資需求

C．投機需求

D．跟風需求

【答案】D

【解析】按購買目的或動機，可以將購買房地產的需求歸納為下列4類：①消費需求，又稱為自用需求，是購買房地產后自己使用的需求；②投資需求，是購買房地產后以出租來獲得回報的需求；③投機需求，是為賣而買的需求，特別是發生在投機者對未來的房地產價格看漲時而購買房地產，甚至出現瘋狂的搶購、囤積居奇；④跟風需求，是購買人還沒有明確的購買目的，看到周圍的人購買，自己也跟著購買的需求。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

10．下列選項中，不屬于工程建設的進度、成本與質量管理主要任務的是（　　）。

A．組織管理

B．費用管理

C．質量管理

D．驗收管理

【答案】D

【解析】工程建設的進度、成本與質量管理的主要任務包括：①組織管理。包括選擇施工、原材料供應等參建單位，明確他們在業務往來中應遵守的原則；落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、確定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。②費用管理。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。③進度管理。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。④質量管理。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。⑤合同管理。對施工前簽訂的施工合同，進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

11．（　　）根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

A．贈送

B．協議出讓

C．招標出讓

D．拍賣出讓

【答案】D

【解析】國有建設用地使用權出讓的方式包括：①招標出讓方式。招標出讓國有建設用地使用權是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。②拍賣出讓方式。拍賣出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。③掛牌出讓方式。掛牌出讓國有建設用地使用權是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。④協議出讓方式。協議出讓國有建設用地使用權是指國家以協議方式將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

12．下列不屬于商品房預售許可辦理的程序是（　　）。

A．受理

B．公示

C．許可

D．登記

【答案】D

【解析】商品房預售許可辦理的程序如下：①受理。房地產開發企業規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門當場出具受理通知書；材料不齊的，當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。②審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。房地產開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。③許可。經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送房地產開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達商品房預售許可證。④公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

13．住房公積金增值收益建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于（　　）。

A．40%

B．50%

C．60%

D．70%

【答案】C

【解析】住房公積金的增值收益應當存入住房公積金管理中心在受委托銀行開立的住房公積金增值收益專戶，用于建立住房公積金貸款風險準備金、住房公積金管理中心的管理費用和建設城市廉租住房的補充資金。住房公積金增值收益除國家另有規定外，應按下列順序進行分配：①住房公積金貸款風險準備金；②上交財政的公積金中心管理費用；③城市廉租住房建設補充資金。住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風險準備金的比例不得低于60%，具體比例由各省、自治區、直轄市財政廳（局）確定。

14．《中華人民共和國城市房地產管理法》第58條規定：“國家實行房地產（　　）制度”。

A．價格評估人員資格認證

B．價格審批

C．房地產估價師執業資格

D．價格鑒證

【答案】A

【解析】1994年7月5日公布的《城市房地產管理法》第三十三條規定“國家實行房地產價格評估制度”，第五十八條規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”（《城市房地產管理法》于2007年8月30日作了修改。修改后，原第三十三條和第五十八條分別變成了第三十四條和第五十九條，內容未變）。這兩條規定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。

15．我國城市市區的土地屬于（　　）。

A．國家所有

B．該城市所有

C．該城市政府所有

D．該城市全體公民所有

【答案】A

【解析】《土地管理法》第二條規定，全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。《憲法》第十條規定，城市的土地屬于國家所有。《土地管理法》第八條更明確規定，城市市區的土地屬于國家所有。其中，城市是指國家設立市建制的城市，不同于某些法律、法規中的城市含義。

16．為居民創造一個衛生、安靜的居住環境，是居住區規劃設計的（　　）要求。

A．環境

B．使用

C．經濟

D．美觀

【答案】A

【解析】規劃設計的基本要求包括：①使用要求；②環境要求；③安全要求；④經濟要求；⑤施工要求；⑥美觀要求。其中，環境要求是指要求居住區有良好的日照、通風等條件，防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創造一個衛生、安靜的居住環境。

17．下列選項中，不屬于住房公積金制度作用的是（　　）。

A．有利于籌集建房資金，打破了住房建設單純依靠國家和單位投資的格局，為住房建設提供了長期穩定的資金來源，增加住房供給，提高職工居住質量

B．促進住房消費的增長，活躍住房消費市場

C．基本上解決了我國城鎮居民的住房問題

D．推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力

【答案】C

【解析】住房公積金制度在推動住房制度改革、加快住房建設、擴大住房需求、促進經濟增長等方面發揮了巨大作用，主要表現為：①有利于籌集建房資金，打破了住房建設單純依靠國家和單位投資的格局，為住房建設提供了長期穩定的資金來源，增加住房供給，提高職工居住質量；②促進住房消費的增長，活躍住房消費市場；③推進住房分配貨幣化進程，提高職工買房的支付能力；④有利于引導居民調整不合理的家庭生活消費結構，抑制通貨膨脹。

18．主要靠房地產經紀人員乃至機構的高層管理人員走出自己的機構，直接深入到各種場所與潛在客戶接觸來承接業務的房地產經紀機構經營模式是（　　）。

A．單店經營模式

B．無店鋪經營模式

C．多店經營模式

D．連鎖經營模式

【答案】B

【解析】無店鋪經營模式的房地產經紀機構并不依靠店鋪來承攬業務，而主要靠房地產經紀人員乃至機構的高層管理人員走出自己的機構，直接深入到各種場所與潛在客戶接觸來承攬業務。這類機構通常有兩種：①主要以網絡平臺為承攬業務的渠道，主營房屋租賃居間經紀業務的房地產經紀機構；②面向機構客戶和大宗房地產業主的房地產經紀機構，如專營新建商品房銷售代理的房地產經紀機構。

19．住房公積金的使用范圍不包括（　　）。

A．管理中心的經營成本

B．職工個人對其住房公積金的使用

C．管理中心對歸集的住房公積金的運作

D．管理中心的業務支出和管理費用

【答案】A

【解析】住房公積金的使用范圍包括：①職工個人對其住房公積金的使用；②管理中心對歸集的住房公積金的運作；③管理中心的業務支出和管理費用。

20．住宅小區開發建設的設施中，（　　）費用應列入房地產建設成本。

A．小型商店

B．免費公共廁所

C．圖書經營部

D．大型超市

【答案】B

【解析】建設成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：①前期費用，例如市場調研、可行性研究、工程勘察、環境影響評價、規劃及建筑設計、建設工程招標、施工通水、通電、通路、場地平整等開發項目前期工作所必要的費用；②基礎設施建設費，包括城市規劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施的建設費用；③公共服務設施建設費，包括城市規劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫療衛生（如醫院）、文化體育（如文化活動中心）、社區服務（如居委會）、市政公用（如公共廁所）等非營業性設施的建設費用；④商品房建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發生的土建工程費用、安裝工程費用等；⑤其他工程費，包括監理費、竣工驗收費等。

【說明】根據最新版考試教材，開發成本已改為建設成本。

21．住房公積金貸款的基本程序不包括（　　）。

A．借款人向住房公積金管理中心提出申請

B．住房公積金管理中心初審合格

C．住房公積金管理中心審批借款

D．簽訂借款合同、辦理借款手續

【答案】B

【解析】住房公積金貸款的基本程序包括：借款人向住房公積金管理中心提出申請、受托銀行初審合格、住房公積金管理中心審批借款、簽訂借款合同、辦理借款手續、使用及償還貸款等。

22．住房公積金管理委員會履行的職責不包括（　　）。

A．制定和調整住房公積金的具體管理措施，并監督實施

B．根據有關法律法規規定擬定住房公積金的具體繳存比例

C．審批住房公積金歸集、使用計劃

D．負責收取住房公積金并進行集中管理

【答案】D

【解析】住房公積金管理委員會在住房公積金管理方面履行下列職責：①制定和調整住房公積金的具體管理措施，并監督實施；②根據有關法律法規規定，擬訂住房公積金的具體繳存比例；③確定住房公積金的最高貸款額度；④審批住房公積金歸集、使用計劃；⑤審議住房公積金增值收益分配方案；⑥審批住房公積金歸集、使用計劃執行情況的報告。

23．住房公積金貸款的期限最長不超過（　　）年。

A．20

B．25

C．30

D．35

【答案】C

【解析】住房公積金貸款期限由公積金管理中心或受托銀行根據借款人的申請及償還能力確定。根據中國人民銀行的規定，每筆公積金貸款期限最長不超過30年，并不得長于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長不超過30年，并不得長于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。

24．不屬于房地產開發項目編制修建性詳細規劃的重要依據有（　　）。

A．容積率、建筑密度

B．綠地率、建筑高度

C．管線設置、公園個數

D．居住人口密度、建筑后退

【答案】C

【解析】規劃設計的主要控制性指標包括容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、居住人口密度、建筑后退等，是房地產開發項目編制修建性詳細規劃的重要依據。

25．建筑后退通常以后退距離的（　　）進行控制。

A．上限

B．下限

C．上限或下限

D．上限和下限

【答案】B

【解析】建筑后退是指在城市開發建設中，建筑物從規劃地塊邊界后退的距離，通常以后退距離的下限進行控制。建筑后退規劃控制的目的主要是：避免城市建設過程中產生混亂，保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離，保持和擁有良好的城市景觀和必要的城市公共活動空間等。

26．區分一項房地產交易是買賣還是出租，主要是看（　　）。

A．是否轉移了房屋的所有權

B．是否簽訂了交易合同

C．款項的收取和支付方式

D．交易價格中是否包含地價

【答案】A

【解析】與房屋買賣比較，房屋租賃的特點主要有：①轉移的權利不同，是房屋所有權的轉移。在房屋租賃中房屋所有權人將房屋使用權與房屋所有權分離，以獲取租金為目的，將房屋在一定期限內讓與承租人使用、收益，租賃期間屆滿，承租人應將房屋返還出租人，房屋的所有權和處分權仍然屬于房屋所有人；而房屋買賣是將房屋所有權轉移給他人。②價值實現的形式不同，是部分實現房地產的價值。房屋租賃通過交出房地產一定期限的使用價值，并通過向承租人收取租金，部分實現房地產的價值；而房屋買賣是通過交出房地產的永久使用價值，一次性實現房地產的價值。③資產形態轉化的時間不同，是逐漸從實物形態轉化為價值形態。在房屋租賃中，房屋要經過多次交換，達到房屋使用年限（壽命）以后，房屋所有權人的房地產才從實物形態全部轉化為價值形態。而房地產買賣是在買賣過程完成后，房屋所有權人的房地產即從實物形態全部轉化為價值形態，或者說一次性轉化為價值形態。

27．需要較長時間才能收回房地產投資的房地產經營方式是（　　）。

A．租賃

B．按揭

C．預售

D．現售

【答案】A

【解析】在房屋租賃中，房地產要經過多次交換，達到使用年限以后，房屋所有權人的房地產才從實物形態全部轉化為價值形態；房地產買賣則是在買賣過程完成后，房屋所有權人擁有的房地產即從實物形態轉化為價值形態。因此，房屋租賃需要較長時間才能收回投資。

28．在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由（　　）責令退回。

A．省級土地管理部門

B．市級建設管理部門

C．市級規劃管理部門

D．縣及縣級以上人民政府

【答案】D

【解析】土地管理部門在辦理出讓、劃撥建設用地過程中，如果需要改變建設用地規劃許可證核定的用地位置和界限，必須與城鄉規劃行政主管部門商議，取得一致意見，以保證修改后的用地位置和范圍符合城市規劃的要求。在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件、占用土地的，批準文件無效，占用的土地由縣及縣級以上人民政府責令退回。

29．適用于少數保密性很強的建設工程的招標方式是（　　）。

A．公開招標

B．邀請招標

C．協議招標

D．電視招標

【答案】C

【解析】協議招標，簡稱議標。適用于少數保密性很強的建設工程，或者條件艱險、施工難度大、時間緊迫的工程，由開發商直接邀請施工單位進行協商，確定工程的造價和工期。這種招標比邀請招標的適用范圍小，但參與議標的單位也不得少于2家。此外，房地產開發項目工程建設招標還有公開招標和邀請招標兩種，公開招標是指按照法定程序，招標單位通過報刊、電視、廣播等途徑公開發布招標公告，吸引具備相應條件并愿意參加的投標單位參與競爭；邀請招標是一種非公開方式的招標，由招標人向有承包能力的單位發出招標通知書或邀請函進行招標的方式。

30．關于房地產經紀人員的義務，下列說法錯誤的是（　　）。

A．遵守法律、法規、行業管理規定、職業道德和執業規則

B．可同時受聘于兩個或兩個以上房地產經紀機構執行業務

C．向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務

D．為委托人保守商業秘密

【答案】B

【解析】高級房地產經紀人和房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行以下義務：①遵守法律、法規、行業管理規定、職業道德和執業規則；②不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經紀機構執行業務；③向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務；④為委托人保守商業秘密；⑤接受國務院建設行政主管部門和當地地方政府房地產行政主管部門的監督檢查；⑥接受職業繼續教育，不斷提高業務水平。

31．房地產交易的特點不包括（　　）。

A．實物發生空間位移

B．交易活動主要在區域市場內進行

C．交易存在多層次性

D．買賣和租賃方式并存

【答案】A

【解析】由于交易對象房地產的特性，房地產交易除了具有一般商品交易的共性，還有下列特點：①實物不發生空間位移；②交易活動主要在區域市場內進行；③交易存在多層次性；④買賣和租賃方式并存；⑤二手房市場和新房市場同樣發達；⑥對中介服務依賴程度高；⑦與金融的關聯性大；⑧受法規政策約束強。

32．將連鎖經營與特許經營相結合的經營模式稱為（　　）。

A．直營連鎖經營

B．特許加盟經營

C．特許加盟連鎖經營

D．授權經營

【答案】C

【解析】特許加盟連鎖經營是將連鎖經營與特許經營相結合的一種經營模式，它提供特許經營的方式來開設一個一個的連鎖店，而非像直營連鎖經營那樣由母公司直接投資并擁有各個連鎖店。

33．關于收取不動產登記費的說法，正確的是（　　）。

A．按件收取

B．按不動產的面積收取

C．按不動產的體積收取

D．按不動產價款的比例收取

【答案】A

【解析】《物權法》第二十二條對登記費問題進行了規范：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

34．稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人稱為（　　）。

A．納稅人

B．征稅對象

C．稅率

D．減免

【答案】A

【解析】納稅人是納稅義務人的簡稱，又稱為納稅主體，是指稅法規定的直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人并不一定就是負稅人。當納稅人將其所繳納的稅款通過各種方式轉移給他人負擔的，即所謂稅負轉嫁，就出現了納稅人和負稅人不一致的情況。

35．關于契稅基本特點的說法不正確的是（　　）。

A．屬于財產稅

B．實行一次性征收

C．由土地、房屋權屬的承受人繳納

D．各地的稅率相同

【答案】D

【解析】契稅是以權屬發生轉移的土地、房屋為征稅對象，對承受土地、房屋權屬的單位和個人征收的一種稅收。契稅有以下基本特點：①屬于財產稅；②實行一次性征收；③由土地、房屋權屬的承受人繳納；④各地的稅率可能不同。

36．居住人口密度等于（　　）。

A．建筑基地占地內的總人口數除以建筑基底占地面積

B．建設用地內的總人口數除以建設用地面積

C．建設用地內的總人口數除以建設用地面積

D．建筑基底占地內總人口數除以建設用地面積

【答案】B

【解析】居住人口密度是指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即：

37．按照企業所有制性質劃分，房地產開發企業分為（　　）。

A．專門從事土地和城市基礎設施開發的企業和進行土地和地上建筑物綜合開發的房地產開發企業

B．外資房地產開發企業和內資房地產開發企業

C．公有制的房地產開發企業和非公有制的房地產開發企業

D．房地產開發專營公司和房地產開發項目公司

【答案】C

【解析】按照企業所有制性質劃分，房地產開發企業分為：①公有制的房地產開發企業，主要是全民所有制經濟和集體所有制經濟的房地產開發經營企業；②非公有制的房地產開發企業，主要包括民營房地產企業和涉外房地產企業。

38．下列類型的房地產中，通常不會成為房地產經紀對象的是（　　）。

A．寫字樓

B．住宅

C．廉租住房

D．房地產開發用地

【答案】C

【解析】房地產經紀對象是房地產經紀活動的客體，包括各種類型的房地產，即不僅包括二手房（存量房），而且包括新建商品房；不僅包括住宅，而且包括商業用房、寫字樓、工業用房等非住宅；不僅包括房屋，而且包括房地產開發用地、房地產開發項目等。其中，二手住宅（存量住宅）量大面廣，是房地產經紀最常見的對象。

39．按照房地產交易方式，房地產經紀業務分為（　　）和房地產租賃經紀業務。

A．房地產買賣經紀業務

B．二手房經紀業務

C．居間業務

D．新建商品房經紀業務

【答案】A

【解析】根據不同的需要，可將房地產經紀業務分為不同的類型。幾種主要的房地產經紀業務分類如下：①按照房地產經紀對象，房地產經紀業務分為二手房經紀業務和新建商品房經紀業務；②按照房地產經紀對象的用途，房地產經紀業務分為住宅經紀業務和非住宅經紀業務；③按照房地產交易方式，房地產經紀業務分為房地產買賣經紀業務和房地產租賃經紀業務；④按照房地產經紀服務方式，房地產經紀業務分為房地產代理經紀業務和房地產居間經紀業務；⑤按照房地產經紀服務內容，房地產經紀業務分為房地產經紀基本業務和房地產經紀延伸業務；⑥綜合分類，目前常見的一種綜合分類是按照房地產經紀對象和交易方式，分為二手房買賣經紀業務、二手房租賃經紀業務和新建商品房銷售代理業務等。

40．土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請（　　）。

A．更正登記

B．異議登記

C．預告登記

D．查封登記

【答案】B

【解析】不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。異議登記申請人應在異議登記之日起15日內起訴。如未起訴，或人民法院對其起訴不予受理，或人民法院對其訴訟請求不予支持，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可申請注銷異議登記。異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，不予受理。

41．稅率的種類不包括（　　）。

A．比率稅率

B．個人稅率

C．累進稅率

D．定額稅率

【答案】B

【解析】稅率是指對征稅對象的征收比例，是計算應納稅額的比率。主要有3種稅率，即比例稅率、累進稅率、定額稅率。如土地增值稅采用累進稅率，房產稅采用比例稅率，印花稅采用定額稅率。稅率與課稅額成正比關系，稅率高，課稅額高，反之亦然。稅率高，納稅人負擔重，稅率低，納稅人負擔輕，稅率與納稅人負擔成正比關系。

42．下列選項屬于財產稅的是（　　）。

A．營業稅

B．土地增值稅

C．耕地占用稅

D．印花稅

【答案】C

【解析】按照稅種的類別劃分，我國房地產稅收可分為四大類：①貨物和勞務稅類，如增值稅等；②所得稅類，如土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅等；③財產稅類，如耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅等；④其他稅收，如城市維護建設稅、印花稅等。

43．土地使用權轉讓不包括（　　）。

A．出售

B．贈與

C．交換

D．農村集體土地承包經營權的轉移

【答案】D

【解析】《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定,土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

44．房地產估價的基本原則是（　　）。

A．合法原則

B．價值時點原則

C．獨立、客觀、公正原則

D．普適技術性原則

【答案】C

【解析】房地產估價原則主要有以下6項：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳利用原則；④價值時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。可以把這些原則分為3個層次：①基本原則；②普適技術性原則；③特殊原則。其中，獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。合法原則、最高最佳利用原則、價值時點原則、替代原則屬于普適技術性原則。謹慎原則是房地產抵押估價應遵循的原則，屬于特殊原則。

45．關于商品房預售許可辦理程序，下列說法錯誤的是（　　）。

A．房地產開發企業規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門當場出具受理通知書

B．經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定

C．經審查，房地產開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門在受理之日起5日內，依法作出不予許可的書面決定

D．房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱

【答案】C

【解析】商品房預售許可辦理的程序如下：①受理。房地產開發企業規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門當場出具受理通知書；材料不齊的，當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。②審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。房地產開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。③許可。經審查，房地產開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發送房地產開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達商品房預售許可證。經審查，房地產開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。④公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

46．二手房經紀業務的售后服務內容不包括（　　）。

A．信息服務

B．改進服務

C．電話服務

D．跟蹤服務

【答案】C

【解析】二手房經紀業務的售后服務內容主要包括3個方面：①信息服務，如為購買人提供裝修、家具配置、搬家等信息咨詢服務；②改進服務，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環節進行必要的補救和改進；③跟蹤服務，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務。

47．物業管理最基本、最重要的內容是（　　）。

A．環境管理

B．房屋及設施設備管理

C．公共秩序維護管理

D．裝飾裝修管理

【答案】B

【解析】房屋及設施設備管理是指房屋及配套設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造。房屋及設施設備管理涉及面廣，技術含量高，關系到物業的正常運行和安全使用以及物業的保值增值，是物業管理最基本、最重要的內容。

48．房地產市場是（　　）。

A．全國性市場

B．全球性市場

C．跨地區市場

D．區域性市場

【答案】D

【解析】人們無法把房地產價格較低地區的房地產搬到房地產價格較高的地區去，從而房地產市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區性市場（城市房地產一般可視為一個城市是一個市場），其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區性的，在不同地區之間有所不同，甚至是反方向變化的。

49．對土地和房屋實行一體化開發的行為是（　　）。

A．土地開發

B．房屋開發

C．水電開發

D．房地產綜合開發

【答案】D

【解析】房地產綜合開發是指對土地和房屋實行一體化開發的行為，是一項綜合性的房地產開發經營活動。這一開發經營活動往往由某一個房地產開發企業或建設單位負責完成，包括從開發投資決策、獲取土地、規劃設計、土地開發、房屋建造、竣工驗收、商品房租售直至交付使用的全部內容。房地產綜合開發是目前采用較多的一種房地產開發方式。

50．一級資質的房地產開發企業，注冊資本不低于（　　）萬元。

A．100

B．800

C．2000

D．5000

【答案】D

【解析】一級資質的房地產開發企業應具備的條件包括：①注冊資本不低于5000萬元；②從事房地產開發經營5年以上；③近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或累計完成與此相當的房地產開發投資額；④連續5年建筑工程質量合格率達100%；⑤上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或完成與此相當的房地產開發投資額；⑥有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；⑦工程技術、財務、統計等業務負責人應具有相應專業中級以上職稱；⑧具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；⑨未發生過重大工程質量事故。

51．項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值是（　　）。

A．建筑高度

B．容積率

C．建筑密度

D．綠地率

【答案】B

【解析】容積率是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值。A項，建筑高度又稱建筑限高，是指地塊內允許的建筑（地面上）最大高度限制。C項，建筑密度又稱建筑覆蓋率，是指規劃地塊內各類建筑基底面積占該塊用地面積的比率。D項，綠地率是指規劃建設用地內各類綠地面積的總和占該建設用地面積的比率。

52．房地產價格的形成條件不包括（　　）。

A．有用性

B．稀缺性

C．波動性

D．有效需求

【答案】C

【解析】房地產之所以有價格同其他任何物品之所以有價格一樣，需要具備使用價值、稀缺性和有效需求。使用價值（有用性）是指物品能用來滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，如水能夠解渴，糧食能夠充饑，住宅能夠居住。稀缺性是指物品的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。

53．取得房地產開發用地的途徑不包括（　　）。

A．通過市場購買取得

B．通過他人贈送取得

C．通過征收集體土地取得

D．通過城市房屋拆遷取得

【答案】B

【解析】取得房地產開發用地的途徑可歸納為以下3類：①通過市場購買取得。在完善、成熟的土地市場下，土地取得成本一般是由購買土地的價款和應當由買方（在此為房地產開發商）繳納的稅費構成。②通過征收集體土地取得。征收集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補償費用、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等。③通過征收國有土地上房屋取得。征收國有土地上房屋的土地取得成本一般包括：房屋征收補償費用、相關費用、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等。

54．關于賣價、買價、成交價三者的關系，說法正確的是（　　）。

A．賣價是站在買者的角度

B．買價是站在賣者的角度

C．買價指買者購買房地產時所愿意支付的最高價格

D．賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格

【答案】D

【解析】理解成交價格，還應對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關系有所了解，其主要包括：①賣價是站在賣者的角度，指賣者出售房地產時所愿意接受的價格；②買價是站在買者的角度，指買者購買房地產時所愿意支付的價格；③賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。

55．所銷售的商品房的最低價格是（　　）。

A．起價

B．標價

C．成交價

D．均價

【答案】A

【解析】在商品房銷售中出現的價格包括：①起價，是指所銷售的商品房的最低價格；②標價，又稱報價、表格價，是商品房出售人在其價格表上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格；③成交價，是商品房買賣雙方的實際交易價格；④均價，是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。

56．異議登記申請人應在異議登記之日起（　　）日內起訴。

A．5

B．10

C．15

D．20

【答案】C

【解析】異議登記申請人應在異議登記之日起15日內起訴。如未起訴，或人民法院對其起訴不予受理，或人民法院對其訴訟請求不予支持，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可申請注銷異議登記。異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，不予受理。

57．關于房屋及設施設備評價參考的指標公式，錯誤的是（　　）。

A．房屋完好率＝（完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積）/房屋總建筑面積×100%

B．危房率＝危險房屋建筑面積/房屋總建筑面積×100%

C．設施設備完好率＝完好設施設備數量/設施設備總數量×100%

D．危房率＝房屋設備數量×（1－房屋完好率）×100%

【答案】D

【解析】房屋及設施設備評價參考的主要指標包括：①房屋完好率，是指完好房屋和基本完好房屋的建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比，即：房屋完好率＝（完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積）÷房屋總建筑面積×100%；②危房率，是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分比，即：危房率＝危險房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；③設施設備完好率，是指完好設施設備的數量占全部設施設備數量的百分比，即：設施設備完好率＝完好設施設備數量÷設施設備總數量×100%。

58．開辦圖書館、托兒所、幼兒園是專項服務中的（　　）。

A．日常生活服務

B．商業服務

C．文教衛體服務

D．社會服務

【答案】C

【解析】專項服務的內容主要包括下列方面：①日常生活服務，包括為住戶收洗衣物、被褥，為住戶代購物品，為住戶提供室內清掃、裝飾裝修服務，為住戶保管自行車、機動車等。②商業服務，是指物業服務企業提供的各項商業經營服務項目，包括商業網點的開設與管理以及服務經營活動的開展。如開設小型商場、美容美發店、修理店等。③文教衛體服務，包括以下設施的配備和管理及活動的開展：開辦圖書館、托兒所、幼兒園、各類補習班、健身房、網球場，設立醫療站等。④社會服務，包括照顧孤寡老人、擁軍優屬等。⑤房地產中介服務和金融服務，包括物業代理銷售、租賃及相關的策劃、代辦各種人身保險和財產保險、引入儲蓄所和證券營業所等。從事這些服務應具備相應資質。

59．房屋因為倒塌或者被拆除而在物理形態上消滅是指（　　）。

A．放棄所有權

B．所有權消失

C．房屋滅失

D．房屋登記

【答案】C

【解析】房屋所有權注銷登記一般發生在房屋或房屋權利發生消滅或終止時權利人申請的登記,注銷登記屬于權屬登記的一個種類。房屋滅失是指房屋因為倒塌或者被拆除而在物理形態上消滅。房屋作為登記的客體，是登記的前提和基礎，一旦客體不復存在，房屋所有權也失去了依存的基礎。放棄所有權是指房屋所有權人對所有權的拋棄。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

60．土地登記的一般程序為（　　）。

A．申請、記載于登記簿、受理、審查、發證

B．申請、受理、審查、記載于登記簿、發證

C．申請、審查、記載于登記簿、受理、發證

D．申請、受理、記載于登記簿、審查、發證

【答案】B

【解析】土地登記的一般程序為：①申請。申請人申請土地登記，應如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。②受理。國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。③審查。國土資源行政主管部門應對受理的土地登記申請進行審查，并按照規定在辦理土地所有權和土地使用權登記手續前，報經同級人民政府批準。④記載于登記簿。國土資源行政主管部門應根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿。⑤發證。土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規定。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

61．下列選項中屬于房地產實物的是（　　）。

A．建筑物的外觀

B．建筑結構

C．設施設備

D．裝飾裝修

E．所有權

【答案】ABCD

【解析】房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等，土地的形狀、地勢、地質、平整程度等。房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是依附于房地產實物上的權利與利益。

62．下列原則中，不屬于房地產估價原則的有（　　）。

A．合法原則

B．替代原則

C．收益最大化原則

D．歷史成本原則

E．最高最佳使用原則

【答案】CD

【解析】房地產估價原則主要有以下6項：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③最高最佳利用原則；④價值時點原則；⑤替代原則；⑥謹慎原則。可以把這些原則分為3個層次：①基本原則；②普適技術性原則；③特殊原則。其中，獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。合法原則、最高最佳利用原則、價值時點原則、替代原則屬于普適技術性原則。謹慎原則是房地產抵押估價應遵循的原則，屬于特殊原則。

63．房地產經紀機構的連鎖經營模式有（　　）。

A．無店鋪經營模式

B．單店經營模式

C．直營連鎖模式

D．特許加盟模式

E．多店經營模式

【答案】CD

【解析】房地產經紀機構的經營模式是指房地產經紀機構承接和開展房地產經紀業務的渠道及其外在表現形式。房地產經紀機構的經營模式，按照是否通過店鋪來承接和開展業務，可分為無店鋪經營模式和有店鋪經營模式。在有店鋪經營模式中，按照店鋪數量，可分為單店經營模式、多店經營模式和連鎖經營模式。在連鎖經營模式中，又可分為直營模式、特許經營模式和直營與特許經營混合模式。

64．對物業管理的理解，下列說法正確的是（　　）。

A．物業管理的主體包括業主和物業使用人、物業建設單位、物業服務企業等多個責任主體

B．物業管理的客體是物業服務企業、物業建設單位，一般是指物業的共用部位、共用設施設備及相關場地

C．物業管理服務的對象是業主和物業使用人

D．物業管理的實施是通過簽訂物業服務合同，建立業主和物業服務企業之間的平等契約關系，明確雙方的權利和義務來實現的

E．物業管理集管理、服務、經營三位于一體，但本質是提供一種有償服務，屬于第三產業

【答案】ACDE

【解析】理解物業管理的內涵，應注意以下6點：①物業管理的主體包括業主和物業使用人、物業建設單位、物業服務企業等多個責任主體。②物業管理的客體是物業，一般是指物業的共用部位、共用設施設備及相關場地。③物業管理服務的對象是業主和物業使用人。④物業管理的實施是通過簽訂物業服務合同，建立業主和物業服務企業之間的平等契約關系，明確雙方的權利和義務來實現的。⑤物業管理集管理、服務、經營三位于一體，但本質是提供一種有償服務，屬于第三產業。⑥物業管理對公共秩序的作用是提供協助性管理服務，屬補充性、協助性安全防范性質。

65．不得抵押的房地產包括（　　）。

A．土地所有權

B．列入文物保護的建筑物

C．建設用地使用權

D．已依法公告列入拆遷范圍的房地產

E．所有權、使用權不明或者有爭議的財產

【答案】ABDE

【解析】《物權法》（第一百八十四條）、《擔保法》（第三十七條）、《最高人民法院關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》、《城市房地產抵押管理辦法》（第八條）、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》等法律、法規、規章和政策規定了不得抵押的房地產或者抵押無效的情形，歸納如下：①土地所有權。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝。荒丘、荒灘等荒地的土地使用權除外。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。但學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。④列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。⑤已依法公告列入拆遷范圍的房地產。⑥所有權、使用權不明或者有爭議的財產。⑦依法被查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。⑧對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。⑨以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。⑩法律、行政法規規定不得抵押的其他房地產。

66．新建商品房銷售業務流程有（　　）。

A．接待顧客

B．購買洽談

C．協助訂立商品房買賣合同

D．協助結算成交價款和辦理抵押貸款

E．房地產經紀人不負責客戶售后服務

【答案】ABCD

【解析】新建商品房銷售業務流程：①接待顧客，主要是指接聽顧客咨詢電話和在售樓處接待前來看房的顧客；②帶看現場，房地產經紀人員跟顧客初步接觸和介紹商品房項目之后，一般要帶看樣板房和現場；③購買洽談，即顧客來訪過后，篩選出有潛在購買意向的顧客，重點跟進；④協助訂立商品房買賣合同，即顧客確定購買意向后，房地產經紀人員就協助其訂立商品房買賣合同；⑤協助結算成交價款和辦理抵押貸款；⑥售后服務，是商品房銷售不可缺少的重要環節，售后服務還能通過老客戶帶來新客戶。

67．物業的主要特性有（　　）。

A．不固定性

B．單元性

C．配套性

D．耐久性

E．空間和環境性

【答案】BCDE

【解析】物業主要有下列5個特性：①固定性。是指物業的位置不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變或降低其經濟價值的特性。在財產分類上，物業屬于不動產。②單元性。是指人們可以根據經濟上或管理上的需要，將有特定空間范圍的建設用地和房屋及其定著物確定為一宗獨立的財產，以便確權、交易、使用或管理。③空間和環境性。是指構成物業主要內容的房屋和土地，為人們提供一定范圍的有限空間和環境。④配套性。是指物業中的房屋及配套的各種設施設備，滿足人們需要的特性。⑤耐久性。土地具有不可毀滅性，建筑物雖然可能滅失或逐漸損耗，但其自然壽命也不是一兩年，而是幾十年甚至上百年。

68．住宅專項維修資金的使用原則有（　　）。

A．方便快捷

B．公開透明

C．平等

D．自愿

E．受益人和負擔人相一致

【答案】ABE

【解析】住宅專項維修資金是指業主交納的專門用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用。

69．《印花稅暫行條例》列舉的憑證有（　　）。

A．合同和具有合同性質的憑證

B．產權轉移書據

C．土地租賃合同

D．權利、許可證照

E．經財政部確定征稅的其他憑證

【答案】ABDE

【解析】《印花稅暫行條例》列舉的憑證有以下5類：①合同和具有合同性質的憑證；②產權轉移書據；③營業賬簿；④權利、許可證照；⑤經財政部確定征稅的其他憑證。C項，土地租賃合同不屬于印花稅應稅憑證，不繳納印花稅。

70．國家政策免稅的主要有（　　）。

A．國家機關、人民團體、軍隊自用的土地

B．由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地

C．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

D．市政街道、廣場、綠化地帶等公用地

E．個人所有的居住用房及院落用地

【答案】ABCD

【解析】國家政策免稅的主要有：①國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；②由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；④市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；⑤直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；⑥由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。E項屬于由省、自治區、直轄市稅務機關確定是否免稅的情況。

71．建設工程招標文件包括（　　）。

A．投標人須知

B．合同專用條款

C．工程量清單

D．標底

E．投標書格式

【答案】ABCE

【解析】招標文件應包括下列內容：①投標須知，包括工程概況，招標范圍，資格審查條件，工程資金來源或者落實情況（包括銀行出具的資金證明），標段劃分，工期要求，質量標準，現場踏勘和答疑安排，投標文件編制、提交、修改、撤回的要求，投標報價要求，投標有效期，開標時間和地點，評標的方法和標準等；②招標工程的技術要求和設計文件；③采用工程量清單招標的，應提供工程量清單；④投標函的格式及附錄；⑤簽訂合同的主要條款；⑥要求投標人提交的其他材料。招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標擔保。對招標文件澄清、修改的內容應當作為招標文件的組成部分。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

72．房地產開發經營企業在選擇銷售渠道時應考慮銷售渠道的（　　）。

A．先進性

B．可控性

C．社會性

D．適應性

E．經濟性

【答案】BDE

【解析】房地產銷售渠道是將房地產產品從房地產開發企業轉移給房地產需求者的途徑，即房地產產品由房地產開發企業到房地產需求者的流通過程中所經歷的各個環節連接起來形成的通道及其參與者。房地產銷售渠道的選擇原則有：①經濟性原則；②可控性原則；③適應性原則。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

73．編制房地產廣告預算的基本方法有（　　）。

A．目標任務法

B．消費者需求法

C．銷售百分比法

D．銷售人員規模法

E．競爭對等法

【答案】ACE

【解析】編制廣告預算的目的是為了控制廣告費用的開支。房地產營銷廣告費用編制最常用的方法有以下幾種：①目標任務法；②銷售百分比法；③量入為出法；④競爭對等法。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

74．裝修過程中未經批準不應有的行為包括（　　）。

A．搭建建筑物、構筑物

B．改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗

C．拆改供暖管道和設施

D．拆改燃氣管道和設施

E．安裝供暖管道和設施

【答案】ABCD

【解析】裝修過程中未經批準不應有的行為是指：①搭建建筑物、構筑物；②改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；③拆改供暖管道和設施；④拆改燃氣管道和設施。這里所列的第①項、第②項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第③項行為，應當經供暖管理單位批準；第④項行為應當經燃氣管理單位批準。

75．房地產估價報告通常由（　　）組成。

A．估價委托書

B．注冊房地產估價師聲明

C．估價委托合同

D．估價結果報告

E．估價技術報告

【答案】BDE

【解析】在確定了最終估價結構之后，應當撰寫估價報告。房地產估價報告通常由8個部分組成：①封面；②致委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價的假設和限制條件；⑥估價結果報告；⑦估價技術報告；⑧附件。

76．下列主體中，能被判定具備業主身份的有（　　）。

A．房屋權屬證書記載的房屋所有權人

B．房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶

C．尚未辦理產權登記但已實際占有物業的合法買受人

D．房屋登記簿記載的房屋所有權人

E．房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶

【答案】ACD

【解析】具備業主身份的情況有三種：①房屋登記簿和房屋權屬證書記載的房屋所有權人。②基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。③根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，其中因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力；因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；因合法建造、拆除房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

77．物業管理規約對（　　）具有約束力。

A．全體業主

B．物業承租人

C．借住在業主家的親戚

D．物業建設單位和物業服務企業

E．物業的繼受人

【答案】AE

【解析】管理規約是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范。管理規約對物業管理區域內全體業主具有約束力，對物業使用人也發生效力，同時對物業繼受人（即業主）自動產生效力。

78．下列財產中，不得抵押的有（　　）。

A．宅基地

B．土地所有權

C．集體土地使用權

D．鄉鎮企業廠房

E．農村企業廠房

【答案】ABC

【解析】《物權法》第一百八十四條規定，下列財產不得抵押：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；⑤依法被查封、扣押、監管的財產；⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

【說明】根據最新版考試教材，該知識點已刪除。

79．等額本金還款抵押貸款方式的特征有（　　）。

A．每月支付的本金均等

B．每月支付的利息均等

C．每月還款額先大后小

D．每月還款額先小后大

E．借款人不易發生違約風險

【答案】AC

【解析】等額本金還款抵押貸款方式的特征是：①借款人每月支付的本金是均等的；②每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

80．下列行為中，列入契稅征收對象的有（　　）。

A．國有土地使用權出讓

B．土地使用權贈與

C．土地使用權交換

D．房屋使用權轉移

E．農村集體土地承包經營權轉移

【答案】ABC

【解析】以下行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為，列入契稅的征稅對象：①國有土地使用權出讓。②土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。③房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地、房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣和贈與，也應征收契稅：①以土地、房屋權屬作價投資、入股；②以土地、房屋權屬抵償債務；③以獲獎方式承受土地、房屋權屬；④以預購方式、預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。房屋使用權的轉移行為不屬于契稅的征收范圍，不應征收契稅。

三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

（一）

某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業園區，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規劃。現該市成立了工業園區開發管理委員會，負責管理和監督土地的一級和二級開發。開發管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發承包商。

根據上述資料，回答下列問題：

81．土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是（　　）。

A．方案符合當地控制性詳細規劃要求

B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

C．補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃

D．補充耕地面積至少與占用面積相等

【答案】BC

【解析】農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規劃；②確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃，且面積、質量符合規定要求；④單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

82．農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后（　　）日內將批復發出。

A．3

B．5

C．7

D．10

【答案】B

【解析】農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

83．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為（　　）。

A．建設項目批準文件

B．建設用地規劃許可證

C．房屋拆遷許可證

D．拆遷計劃和拆遷方案

【答案】ABD

【解析】無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為：①建設項目批準文件；②建設用地規劃許可證；③國有建設用地使用權批準文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規定就補償、安置等問題簽訂書面協議。該協議的特征為（　　）。

A．拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人

B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人

C．協議簽訂有嚴格的時間限制

D．協議簽訂有相對的強制性

【答案】ACD

【解析】B項，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。

（二）

某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30%，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

根據上述資料，回答下列問題：

85．若將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資的主體為（　　）。

A．國家

B．政府

C．企業

D．個人

【答案】D

【解析】個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣，也就是房地產置業投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產投資行為，則該投資主體為個人。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

86．在貸款期內，該家庭的月還款額為（　　）。

A．1667

B．2006

C．2034

D．3067

【答案】B

【解析】貸款總額P＝40×（1－30%）＝28（萬元），月利率i＝6%÷12＝0.5%，n＝12×20＝240，利用現值求年值公式A＝P×i×（1＋i）n÷[（1＋i）n－1]，得到A＝2006（元）。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

87．如月還款額占該家庭月收入的30%，則該家庭的月收入應為（　　）元。

A．5557

B．6687

C．6780

D．10224

【答案】B

【解析】本題中，該家庭的月收入應該為：2006÷30%＝6687（元）。

88．對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為（　　）。

A．貸款利率上調

B．房價下跌

C．房地產周期波動

D．資本價值變化

【答案】AB

【解析】本題中，對家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為：貸款利率上調、房價下跌。

（三）

某商品住宅開發項目的樓面地價為500元/m2，建筑安裝工程費為2500元/m2，各項規費為300元/m2。該項目營銷方案部分內容如下：（1）前言。（2）市場分析。（3）銷售目標和進度計劃。（4）銷售價格確定：以市場價格為主。（5）銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區分。（6）促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加；對開盤當天前十名購房者給予100元/m2的價格優惠。

根據上述資料，回答下列問題：

89．在該項目市場分析中，應注重（　　）。

A．當地商圈的一般規模

B．潛在消費者需求傾向

C．本項目的成本分析

D．項目的機會和威脅

【答案】ACD

【解析】房地產營銷方案框架的市場分析包括：①市場背景；②產品分析：優勢、劣勢；③競爭對手分析；④客戶分析。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

90．該項目采用的銷售渠道為（　　）。

A．直接渠道、參與代理

B．間接渠道、共同代理

C．間接渠道、參與代理

D．直接渠道、共同代理

【答案】B

【解析】房地產銷售的間接渠道是指房地產產品經過房地產經紀機構從房地產開發企業轉移到客戶。共同代理是指代理人為二人或二人以上，代理權由二人或二人以上共同行使。本題中，該項目采用的銷售渠道為間接渠道、共同代理。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

91．若該項目預期成本利潤率為25%，銷售稅費率為12%，則按照成本加成定價法確定的價格應為（　　）元/m2。

A．3977

B．4261

C．4620

D．4688

【答案】D

【解析】根據成本加成低價法公式：

則該項目確定的價格＝（500＋2500＋300）×（1＋25%）÷（1－12%）＝4687.5（元/m2）。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（　　）。

A．廣告

B．人員推銷

C．活動推廣

D．營業推廣

【答案】ACD

【解析】房地產開發企業進行促銷活動的基本方式，有人員促銷和非人員促銷兩類。非人員促銷又包括廣告、營業推廣和公共關系推廣等方式。房地產廣告是房地產開發企業通過一定的媒體就其開發的商品房向潛在客戶宣傳，以促進商品房銷售的一種間接促銷方式。營業推廣是指房地產開發企業運用各種短期誘因擴大商品房的市場影響，鼓勵客戶購買以促進商品房銷售的措施。本題中，該項目營銷方案采用的促銷方式為廣告和營業推廣。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

（四）

某建筑物的建筑面積100m2，套內建筑面積80m2，按套內建筑面積計算的重置價格為4000元/m2，經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5%。

根據上述資料，回答下列問題：

93．該建筑物單位建筑面積的重置價格為（　　）元/m2。

A．3200

B．4000

C．4100

D．5000

【答案】A

【解析】建筑物單位建筑面積的重置價格＝套內建筑面積計算的重置價格×套內建筑面積÷建筑物的建筑面積，本題建筑物單位建筑面積的重置價格＝4000×80÷100＝3200（元/m2）。

94．采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（　　）。

A．20%

B．50%

C．81%

D．95%

【答案】C

【解析】成新率＝[1－（1－R）t÷T]×100%＝[1－（1－5%）×10÷50]×100%＝81%。式中，R為殘值率，t為已使用年限，T為經濟壽命。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

95．采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額（　　）元。

A．4000

B．6080

C．6400

D．7600

【答案】B

【解析】年折舊額＝C（1－R）÷N＝3200×100（1－5%）÷50＝6080（元）。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

96．計算該建筑物現值可采用的公式為（　　）。

A．建筑物現值＝建筑物重置價格－年折舊額

B．建筑物現值＝建筑物重置價格×成新率

C．建筑物現值＝建筑物重置價格－折舊總額

D．建筑物現值＝建筑物重置價格×（1－經過年數÷經濟壽命）

【答案】BC

【解析】計算建筑物現值可采用的公式為：①建筑物現值＝建筑物重置價格×成新率；②建筑物現值＝建筑物重置總價－折舊總額。

【說明】本題考查范圍屬于房地產經濟專業知識與務實（中級）。

（五）

王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現由甲公司經營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為100萬元，王某支付的月租金為0.25萬元。現甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

根據上述資料，回答下列問題：

97．F房屋在互換前的房產稅納稅人應為（　　）。

A．王某

B．甲公司

C．乙公司

D．F房屋所在地地方政府

【答案】B

【解析】房屋所有權屬于全民的，由經營管理單位納稅；房屋所有權出典的，由承典人納稅；房屋所有權人、承典人不在房產所在地的，或者房屋所有權沒有確定和租典糾紛沒有解決的，由房產的代管人或者使用人納稅。本題中，房屋屬于全民所有，F房屋在交換之前由甲公司經營管理，所以甲公司是房產稅的納稅人。

98．F房屋的房產稅應納稅額為（　　）萬元/年。

A．0.03

B．0.36

C．0.42

D．0.84

【答案】B

【解析】與計稅依據相應，房產稅的稅率也分為兩種：①依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%。②依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。依照房產租金收入計算的應納稅額＝房產年租金收入×12%＝0.25×12×12%＝0.36（萬元）。

99．房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據為（　　）萬元。

A．10

B．50

C．90

D．100

【答案】A

【解析】契稅的計稅依據分為3種情況：①國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣的，計稅依據為成交價格。②土地使用權贈與、房屋贈與的，計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。③土地使用權交換、房屋交換的，計稅依據為所交換土地使用權、房屋的價格的差額。F房屋市場價值為100萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應納契稅的計稅依據為：100－90＝10（萬元）。

100．契稅的基本特點有（　　）。

A．屬于所得稅

B．實行一次性征收

C．由土地、房屋權屬的，承受人繳納

D．各地的稅率可能不同

【答案】BCD

【解析】契稅有以下基本特點：①屬于財產稅；②實行一次性征收；③由土地、房屋權屬的承受人繳納；④各地的稅率可能不同。