八、房地產法

（一）房地產法概論

1．房地產概述

（1）房產與地產的基本概念

所謂房產，是指在法律上有明確所有權權屬關系的房屋財產。20世紀80年代后，我國頒布的房地產法律法規及政策規定中所稱的“房產”均限定在城市房屋的范圍，而不再包括農村的房屋。我國所謂地產的提法，一般認為開始于改革開放以后，其在概念上有廣義和狹義之分。廣義上的地產，一般泛指土地財產，包括土地物質和全部土地資本；狹義上的地產，是指在法律上有明確的權屬關系，可以包括所有者、經營者和使用者進行土地開發、經營，并能帶來經濟效益的建設用地。

（2）房地產的基本概念

廣義的房地產，是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產僅指以商品經營服務性質為主的地產和房產，尤其是指城市中具有商品房意義的房地產，而不包括鄉村房地產和城市中諸如“公房”以及房改中的“部分產權”的房地產、“安居工程”中的房地產等非商品經營性質為主的房地產。我國現行的房地產制度是以狹義的房地產為主要調整對象的。

2．房地產法概述

（1）房地產法的概念

房地產法是調整房地產經濟關系的法律規范的總稱。

（2）房地產法的基本原則

①土地公有原則；

②土地有償使用原則；

③十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；

④房地產綜合開發原則；

⑤城鎮住房商品化原則；

⑥宏觀調控與市場調節相結合的原則。

（3）房地產法的調整對象

①土地、房屋財產關系；

②土地利用和管理關系；

③城市房地產開發經營關系；

④城市房產管理關系；

⑤城市物業管理關系。

3．我國房地產法的體系

（1）房地產專門法

目前，我國房地產專門法主要包括：《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《外商投資開發成片土地暫行管理辦法》等。

（2）相關性法律

這里所謂相關性法律，是指我國各部門法律中直接與房地產有關的規定。主要包括：《憲法》、《民法通則》、《物權法》、《擔保法》、《合同法》、《城市規劃法》、《公司法》、《土地管理法》等。

（二）房地產交易法律制度

1．房地產轉讓

（1）房地產轉讓的概念和特征

房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法形式將其房地產轉移給他人的行為。

房地產轉讓的法律特征主要表現為以下三個方面：

①轉讓的主體是房地產權利人；

②房地產轉讓的標的必須合法；

③房地產轉讓屬要式法律行為。

（2）房地產轉讓的條件

①以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓

以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

a．按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

b．按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

②以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

依據我國《城市房地產管理法》第四十條規定，以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓必須具備下列條件：

a．轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批；

b．轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

（3）房地產轉讓的方式

①買賣

該種交易方式是我國房地產轉讓的主要方式。

②贈與

③其他合法形式

主要包括：以房產作價入股；因企業被收購、兼并或合并，房地產隨之轉移的；以房地產抵債的等。

（4）房地產轉讓的禁止性規定

依據我國《城市房地產管理法》第三十八條的規定，以下房地產，不得轉讓：

①以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的；

⑦法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

2．房地產抵押

（1）房地產抵押的法律特征

①從屬性

房地產抵押權隨主債權的有效性而成立，隨主債權的消滅而消滅。

②優先受償性

③不可分性

房地產抵押權設定后，抵押財產的分割不影響房地產抵押權的完整性，債權的分割也不影響房地產抵押對整個債權的擔保效力。

（2）房地產抵押的范圍

①依我國相關法律法規的規定，以下房地產可以設定抵押權：

a．抵押人所有的房屋及其地上附著物；

b．抵押人依法享有處分權的國有土地使用權；

c．抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

d．鄉（鎮）村企業的廠房建筑；

e．宅基地使用權。

②下列房地產不得抵押：

a．土地所有權；

b．耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權；

c．權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；

d．用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；

e．列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；

f．已被依法公告列入拆遷范圍的房地產

g．以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；

h．違章建筑物或臨時建筑物；

i．依法不得抵押的其他房地產。

（3）房地產抵押的條件

①抵押人對其用以抵押的房地產依法享有處分權；

②抵押權人通常是國家法律允許的從事貸款業務的金融機構，如農村信用社等金融機構。

（4）房地產抵押程序

房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

以劃撥方式取得的土地使用權不得單獨設定抵押，但如果該土地上有房產，并以該房產作抵押的，應當同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權。

（5）對新增地上物的處置

房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

3．房屋租賃

房屋租賃的法律特征：

（1）房屋租賃關系中的出租方一般為房屋所有人；

（2）房屋租賃一般具有明確的期限；

（3）房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為，其必須進行登記備案；

（4）作為房屋租賃法律關系的客體的房屋應該是法律允許出租的；

（5）房屋租賃僅轉移房屋所有人對房屋的占有權、使用權和部分收益權，并不當然轉移房屋的全部收益權及對其的處分權。

（三）房地產權屬登記法律制度

1．房地產權屬登記概述

（1）房地產權屬登記的功能

①確認產權，保護當事人的合法權益；

②對房地產權利進行公示，保障房地產交易的安全；

③便于國家對房地產進行監督管理。

（2）我國房地產權屬登記的特點

①登記范圍的特殊性。在我國，大部分城市實行登記核發兩證制度，即房屋所有權除申請房屋所有權登記外，還要申請國有土地使用權登記。

②房地產權屬登記的強制性。我國房地產權屬登記是法定義務，不登記者其權屬不僅不受法律保護，而且可能受到行政處罰。

③登記部門對登記實行實質性審查，無異議時方予登記。

④房地產權屬登記具有較強的公信力，除司法部門有證據證明有瑕疵而無效外，是產權的唯一合法證明。

（3）房地產登記管理

①分別登記制

a．初始登記；

b．變更登記；

c．房地產抵押登記。

②統一登記

2．我國房地產登記的管理體制

我國的房地產權屬登記分別由房產管理部門和土地管理部門進行。當事人進行房地產交易應分別向這兩個管理部門提出申請，經這兩個部門分別審查，并核發房屋所有權證書和土地使用權證書。