前言

土地是人類賴以生存和發展的物質基礎，是一切生產和存在的本源。土地作為稀缺的自然資源和生產資料，是人類賴以存在的基本生活載體，也折射出人類社會變遷的內在規律。自人類社會從狩獵采集時代進入農耕時代起，對土地利用的行為模式就發生了根本性變化。土地資源，成為氏族、群體生產生活的物質基礎；土地制度，成為貫穿國家治理、經濟交往、家庭結構等重要社會關系的根本制度；土地問題，則成為事關一朝、一國興衰成敗的根本問題。一部人類文明史，在很大程度上，都是圍繞人類的土地利用行為而展開。

工業時代開啟了人類社會發展的新篇章，民眾對于財產的積極追求成為社會規則主旨。伴隨著追逐財產的熱情，產生了對財產權利本質的深刻反思，人類的土地利用行為模式發生重大變化。土地的價值體系被重構，土地所承載的利益訴求被改變，土地之上的權利沖突變得尤為明顯。土地問題呈現出全新的形式。

解決中國土地問題，實現土地政策目標，需要依靠土地法。1986年，制定出臺了新中國的第一部《土地管理法》，1998年進行了全面修訂，推動了我國土地管理制度的改革。實踐證明，這是一部好法，是一部適合中國國情的法律。這些年來，關于土地問題的爭論很多，這些爭論對完善我國的土地制度很有益處，但是另外一方面也暴露了我國土地法學基礎理論的薄弱。沒有基礎理論的突破，土地制度的改革是不可能取得成功的。30多年過去了，中國法學理論取得了長足的發展，但土地法的基礎理論并沒有得到深入的探討和發展。土地法是公法與私法的統一，土地法學作為一門交叉學科，涵蓋了法學、政治學、經濟學、管理學、社會學等諸多學科領域的內容。土地法學雖然在一些大學的土地管理專業中開設，但由于土地法在整個法學研究中長期處于弱勢和邊緣地位，土地法的基礎理論并沒有得到深入的探討和發展，長期游離于主流法學研究之外。目前，國內的一些土地法研究成果，主要是針對一些熱點問題進行的專項研究，如土地征收、土地財政、建設用地流轉等，而專門的土地法基礎理論的著作卻鳳毛麟角。在這種背景下，土地法學對基礎理論的呼喚越來越迫切。解決中國土地問題，亟須對土地法的基礎理論進行總結和創新，從法學理論上回答、研究解決土地問題的目標和價值取向，為紛繁復雜的土地問題“正本清源”，提供科學的應對策略。

2014年，重慶國土資源可持續發展與創新研究會以《當代中國土地法重大理論問題》為題委托中國人民大學開展研究。我作為中國人民大學的兼職教授擔任了該項目的負責人，組織我的學生阮晏子、蔡衛華、劉佳星、張新平、李文謙成立課題組進行了研究。課題采取的是集中討論、分頭執筆的方式，每一個專題，我都組織課題組進行了深入細致的討論，然后課題組成員按照分工分頭起草具體的文字報告。通過該課題的研究，主要回答了以下幾個關鍵性的土地法理論問題：一是土地的本質屬性是什么；二是人類在土地利用時表現出什么樣的行為模式；三是土地法是怎樣產生的，在人類歷史進程中，推動土地法發展的內在規律是什么；四是土地法追求什么樣的價值目標；五是現代土地法如何平衡公共權力與私人權利的邊界（或者說如何處理土地問題上政府和市場的關系）。在回答這幾個理論問題的基礎上，對政府土地治理、土地權利體系、土地登記、土地征收、土地發展權、土地稅收等問題進行了深入探討。

本書是對這一課題研究成果的轉化。其中，第一章土地法的基本理論問題，由我和阮晏子、蔡衛華、李文謙執筆；第二章土地權利與土地登記，由蔡衛華執筆；第三章現代土地法中政府的角色定位，由劉佳星執筆；第四章土地發展權，由張新平執筆；第五章土地征收，由阮晏子執筆；第六章土地稅收，由劉佳星執筆，最后由我審核統稿完成。

希望通過本書的出版，對當代中國土地法的基礎理論體系進行梳理，對一些土地法基礎理論問題進行探討，對理論界、實務界爭論的一些重大土地問題進行分析。作為一家之言，肯定有許多不妥之處，希望讀者批評，我們一起推動土地法基礎理論的發展。

甘藏春

2019年2月