二、征稅對(duì)象

土地增值稅征收的基本范圍是指凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的都是土地增值稅的范圍?！皣?guó)有土地”即法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地，其中城市的土地屬于國(guó)家所有，法律規(guī)定屬于國(guó)家所欲的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地歸國(guó)家所有?！暗厣系慕ㄖ铩奔唇ㄓ谕恋厣系囊磺薪ㄖ?，包括地上、地下的各種附屬設(shè)施?！案街铩奔锤街谕恋厣喜荒芤苿?dòng)或一經(jīng)移動(dòng)就將損害其屬性的物品。

征稅范圍的界定標(biāo)準(zhǔn)：①需進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，土地增值稅只對(duì) “轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì) “出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更的行為不征稅，如房地產(chǎn)的出租。②只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行征稅。對(duì)于房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與不在征稅范圍內(nèi)。這里的 “贈(zèng)與”僅指贈(zèng)與給直系親屬或承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人或其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。③轉(zhuǎn)讓的對(duì)象為國(guó)有土地地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，若是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不屬于土地增值稅的征收對(duì)象。國(guó)家為了公共利益可以對(duì)集體土地實(shí)行征收，依法被征用后轉(zhuǎn)為國(guó)家所有才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。簡(jiǎn)言之，征收土地增值稅需滿足 “有償”、“轉(zhuǎn)讓”、“國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物、附著物”三個(gè)條件。

具體判定如下：

1.出售國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，需征收入地增值稅。具體可以分為三種情況：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)家將土地使用權(quán)通過(guò)出讓的方式轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付土地出讓金后對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、路面平整等土地開發(fā)，將 “生地變?yōu)槭斓亍保賹⑹斓厥鄢?。?）取得國(guó)有土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在國(guó)有土地上建造房屋并出售，在房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至新的買受人時(shí)，土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變化，也產(chǎn)生一定的收入。（3）存量房買賣，指將已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)再出售。這種情況既發(fā)生了權(quán)屬變更又取得了收入，屬于征稅的范圍。

2.房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用并由承租人向出租人支付租金的行為。這種情況下房地產(chǎn)權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移，土地的使用權(quán)和建筑物附著物的所有權(quán)仍然屬于原所有權(quán)人，雖然取得了收入，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

3.房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房地產(chǎn)權(quán)屬也沒(méi)有轉(zhuǎn)移，只是以抵押物的價(jià)值擔(dān)保將來(lái)的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此房地產(chǎn)的抵押不征收土地增值稅。至于抵押期滿后，債務(wù)未能清償，債權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣、變賣抵押物，屬于另外的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)視具體情況而定。

4.房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與。房地產(chǎn)的繼承，指房產(chǎn)的所有人或國(guó)有土地的使用人死亡后，其繼承人依法取得相應(yīng)的物權(quán)的行為。這種情況下，房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，但是被繼承人并沒(méi)有取得收入，因此不應(yīng)征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的贈(zèng)與，指房產(chǎn)的所有人或國(guó)有土地的使用人將自己所有的房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人的行為。這種情況下，房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變更，贈(zèng)與人是否取得收入難以確認(rèn)，法律對(duì)此作出明確規(guī)定僅對(duì)以下兩種情況免征土地增值稅：其一，贈(zèng)與人和被贈(zèng)與人有特殊的關(guān)系，被贈(zèng)與人是贈(zèng)與人的直系親屬或承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人；其二，贈(zèng)與屬于公益性質(zhì)，贈(zèng)與人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)的非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體將房地產(chǎn)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。（見(jiàn)財(cái)政部 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》）

5.房地產(chǎn)的互換，指一方以自有的房地產(chǎn)與另一方自有的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。這種情況下，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生了轉(zhuǎn)移，也取得了實(shí)物收入，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對(duì)于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

6.合作建房，對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，這種情況下并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，當(dāng)然免征土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，與其他的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并無(wú)不同，應(yīng)征收土地增值稅。

依據(jù) 《國(guó)稅局關(guān)于印發(fā) 〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，也屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

7.以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，指房地產(chǎn)開發(fā)公司以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓到被投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的行為。這種情況下，免征收土地增值稅。若投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但是，按照 《財(cái)務(wù)部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》存在三種例外情況：第一，以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，需征土地增值稅；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，需征土地增值稅。第三，投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將該房地產(chǎn)再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，需征土地增值稅。

8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

9.房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司接受他人委托進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向委托人收取費(fèi)用的行為。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司是基于委托而從事一定的行為，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按 “服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。

10.房地產(chǎn)的重新評(píng)估，按照財(cái)政部門的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

11.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征收地上建筑物及其附著物。這種情況下，房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生了變化，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由原權(quán)利人轉(zhuǎn)至國(guó)家，原權(quán)利人取得一定的收入即補(bǔ)償金，但是免征土地增值稅。