適用指引

土地是民生之本、發展之基，關系到廣大人民群眾的切身利益。隨著我國經濟社會的快速發展，土地作為基本生產資料的地位和作用日益突出。

《土地管理法》于1986年6月25日由第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過，其間經歷1988年、1998年及2004年三次變遷?！锻恋毓芾矸ā饭?章86條，明確了國有土地和集體所有土地在范圍上的劃分，確立了土地用途管制制度，編制土地利用總體規劃，對耕地實施特殊保護，詳細規范了建設占用土地涉及農用地轉為建設用地應當辦理的審批手續，加強了各級土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規行為的監督檢查力度，強化了違法者的法律責任?！段餀喾ā贰ⅰ锻恋毓芾矸▽嵤l例》、《土地登記辦法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《基本農田保護條例》和《違反土地管理規定行為處分辦法》等法律法規和政策性文件的出臺，建立了土地利用總體規劃制度、耕地保護制度、建設用地管理制度、土地產權和交易制度、監督檢查制度和法律責任制度。

《土地管理法》的主要內容包括:

(一)土地權屬制度:我國實行土地公有制，分為全民所有和集體所有兩種。其中國有土地的范圍包括:城市市區的土地;農村和城市郊區的土地依法規定屬于國家所有的;國家已征收的土地。土地所有權不得買賣或者以其他形式非法轉讓，但是土地使用權可以依法轉讓。

(二)農用地轉建設用地:國家嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當按照管理權限辦理批轉手續。(1)由國務院批準的為:省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地;(2)由原批準土地利用總體規劃的機關批準的為:在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的;(3)由市、縣人民政府批準的為:在已批準的農用地轉用范圍內的具體建設項目用地;(4)前述三項之外的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

(三)土地征收及征地補償:國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收并給予補償。補償費用包括耕地補償費和其他土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費，包括各類建筑物、構筑物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新地開發建設基金等。計算方法是:(1)征收耕地的補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的6－10倍;(2)征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位人均占有耕地數量計算，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征收前三年平均產值的4－6倍。每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前三年平均年產值的15倍;(3)征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償標準;(4)被征收土地的附著物和青苗的補償標準由省、自治區、直轄市規定;(5)征收城市郊區的菜地，用地單位按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

(四)國有土地使用權的出讓和劃撥:(1)取得的代價不同:經縣級以上人民政府批準，以劃撥方式獲得國有土地使用權的，無須向國家繳納土地使用權出讓金，為無償取得。但是如果該土地被劃撥前存在拆遷、安置等情況的，以劃撥方式取得土地使用權的單位應當承擔補償安置的費用。以出讓方式取得國有土地使用權的，須向國家繳納土地使用權出讓金。(2)使用年限不同:以劃撥方式取得國有土地使用權一般沒有使用年限的限制，以出讓方式取得的土地使用權則有期限限制，如工業用地出讓年限最高為50年，商業用地最高為40年，居住用地最高為70年。(3)經營活動的限制不同:劃撥取得的土地使用權，限制自用，未經政府批準不得進行轉讓、出租、抵押、聯營、聯建等經營活動，出讓方式取得土地使用權，可以進行轉讓、出讓、抵押等經營活動。(4)依法收回土地使用權時補償不同:劃撥方式取得的土地使用權，依據土地取得用途不同給予適當的補償;出讓則根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。