第六節　替代原則

一、替代原則的含義

替代原則要求不動產估價結果不得不合理偏離類似不動產在同等條件下的正常價格。

市場上各個經濟主體的理性行為，導致效用相同的商品之間形成相同的市場價格。不動產的獨一無二特性，使得完全相同的不動產不存在，但同一市場上具有相近效用的不動產卻存在，其價格應接近，即類似不動產。

類似不動產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的不動產。具體一點說，類似不動產是在用途、規模、檔次、建筑結構、權利性質等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內的房地產。

同一供求范圍，又稱同一供求圈，是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他不動產的區域范圍。

二、替代原則的作用

根據經濟學原理可知，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格，所以在對估價對象進行估價時要遵守替代原則。

不動產價格的形成也符合經濟學原理，但是由于其獨一無二的特性，使得完全相同的不動產幾乎沒有，但在同一個市場上具有相近效用的不動產，其價格應十分接近。

在現實不動產交易中，任何明智的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣不動產與類似不動產進行比較，任何明智的買者不會接受比市場上類似不動產的正常價格過高的價格，任何明智的賣者不會接受比市場上類似不動產的正常價格過低的價格，最終使在同一個市場上的類似不動產，價格相互牽掣、相互接近。替代原則對于具體的不動產估價，有以下兩點。

（1）如果估價對象附近有若干相近效用的不動產，且知其價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。一般情況下，不動產的獨一無二的特性使得不動產估價師很難找到各方面狀況均與估價對象相同的不動產。因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的類似不動產作為參照物，然后根據其與估價對象之間的差異對其價格做適當的調整。

（2）不能孤立地思考估價對象的價格，而要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。同一家估價機構，在同一個城市，同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區位、檔次的不動產的估價應該有一個合理的差價，尤其是好的不動產的評估價值不能低于差的不動產的評估價值。在生活中，存在這種情況：就單一的某宗不動產的評估價值來看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當把其與其他不動產的價格或評估價值放到一起進行比較時就顯得不合理，不僅沒有合理的差價，甚至存在評估價值“倒掛”現象。

三、使用替代原則應注意的事項

替代原則是針對估價結果而言的，不論估價的方法是什么，最后都需要把估價結果放到市場中去衡量，只有當估價結果不會不合理地偏離類似不動產在同等條件下的正常價格時，替代原則就轉化成替代原理。

替代原理在市場法、成本法、收益法、假設開發法等估價方法中都會用到。例如，市場比較法可以說是以替代原理為基礎的。成本法中的客觀成本、收益法中的客觀收益、假設開發法中要從未來開發完成后的不動產價值中減去的未來開發成本、稅費、利潤等，均是遵循替代原理來求取的。

【思考題】

1．不動產估價原則的含義和內容是什么？

2．不動產估價原則的作用有哪些？

3．什么是不動產估價的獨立、客觀、公正原則？

4．什么是不動產估價的合法原則？

5．什么是不動產估價的最高最佳利用原則？

6．什么是不動產估價的估價時點原則？

7．什么是不動產估價的替代原則？

【練習題】

1．有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（　　）。

A．乙土地價值低于甲土地價值　　　 B．該建筑物價值小于其重置成本

C．該建筑物價值小于其拆除費用　　　 D．該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值

2．某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為（　　）。

A．維持現狀　　　 B．裝修改造

C．拆除建筑物作為空地轉讓　　　 D．新建較高標準的辦公樓

3．對某房地產轉讓價格進行評估時，經分析發現將其裝修改造后能獲得最大收益，這時應遵循的估價原則有（　　）。

A．替代原則　　　 B．謹慎原則

C．合法原則　　　 D．最高最佳利用原則

E．價值時點原則

4．房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業中應遵循的原則主要是（　　）。

A．最高最佳使用原則　　　 B．合法原則

C．估價時點原則　　　 D．替代原則和公平原則

5．合法權益包括（　　）等方面。

A．合法原則　　　 B．合法產權　　　 C．合法使用　　　 D．合法處分

6．最高最佳使用具體包括（　　）。

A．最佳高度　　　 B．最佳用途　　　 C．最佳規模

D．最佳集約度 E．最佳環境

7．有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（　　）。

A．該建筑物的價值低于拆遷費用　　　 B．該估價結果肯定有誤

C．甲土地的價值高于乙土地的價值　　　 D．不可能出現這種情況

8．現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為（　　）。

A. 800萬元　　　 B. 1000萬元　　　 C. 1800萬元　　　 D. 800萬～1000萬元

9．某城市市區內有一座長期虧損的化工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合。現需評估該工廠用地的公開市場價值，則應該按（　　）進行評估。

A．工業廠房　　　 B．工業用地　　　 C．商品住宅　　　 D．商住用地

10．房地產估價的合法原則是針對（　　）來講的。

A．估價機構　　　 B．估價人員　　　 C．估價對象　　　 D．估價方法

11．替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離（　　）在同等條件下的正常價格。

A．相同房地產　　　 B．同一城市房地產　　　 C．類似房地產　　　 D．同樣用途房地產

12．估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的（　　）原則。

A．獨立　　　 B．客觀　　　 C．公正 　　　 D．中立

13．某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（　　）應按服裝店用途進行估價。

A．合法原則　　　 B．最高最佳使用原則

C．估價時點原則　　　 D．替代原則

14．關于合法原則具體應用的說法，錯誤的是（　　）。

A．估價對象的狀況應依法判定，但可以不是實際狀況

B．抵押估價中具有合法權屬證明的房地產都可以作為估價對象

C．未經登記的房地產經政府有效認定處理后可以作為征收估價對象

D．司法鑒定估價中被查封的房地產不應考慮查封因素的影響

15．現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為（　　）。

A. 800萬元　　　 B. 1000萬元　　　 C. 1800萬元　　　 D. 800萬～1000萬元

16．某在建工程預計一年后建成，可能存在情形的估價有（　　）哪幾種。

A．估價時點為現在，估價對象為現在狀況下的價格

B．估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的價格

C．估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的價格

D．估價時點為未來，估價對象為現在狀況下的價格

E．估價時點為過去，估價對象為未來狀況下的價格

17．某宗房地產建筑面積2000m2，土地面積4000m2，若保持現有用途價值3000元/m2；經過裝修改造，裝修費用200元/m2，售價2600元/m2；裝修后改變用途需補地價600元/m2，售價2800元/m2，若拆除建筑物拆除費用300元/m2，殘值50元/m2，地價1800元/m2，則該宗房地產的最適合處理方式為（　　）。

A．保持現有用途　　　 B．裝修改造　　　 C．裝修后改變用途　　　 D．拆除建筑物

18．在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是（　　）的使用方式。

A．經濟化　　　 B．最高最佳　　　 C．實際性　　　 D．常規

19．合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行估價活動，合法權益應包括 （　　）等方面。

A．合法交易　　　 B．合法產權　　　 C．合法使用

D．合法處分　 E．合法區位

20．尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從（　　）方面依序篩選。

A．法律上的許可性　　　 B．技術上的可能性　　　 C．經濟上的可行性

D．價值是否最大　　 E．精神貢獻值的大小

21．在依法判定的權利類型及歸屬方面，應以（　　）為依據。

A．國家的價格政策　　　 B．相關合同

C．法律、法規、政策　　　 D．使用管制

22．運用收益法評估收益性房地產抵押價值時，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用（　　）的收益估計值。

A．較高　　　 B．較低　　　 C．最高　　　 D．居中

23．現狀為在建工程的房地產，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是（　　）。

A．估價時點為現在，估價對象為現在狀況

B．估價時點為現在，估價對象為未來狀況

C．估價時點為過去，估價對象為現在狀況

D．估價時點為未來，估價對象為未來狀況

E．估價時點為現在，估價對象為過去狀況

24．關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（　　）。

A．遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B．最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C．根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D．收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E．經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

25．關于合法原則具體應用的說法，錯誤的是（　　）。

A．估價對象的狀況應依法判定，但可以不是實際狀況

B．抵押估價中具有合法權屬證明的房地產都可以作為估價對象

C．未經登記的房地產經政府有效認定處理后可以作為征收估價對象

D．司法鑒定估價中被查封的房地產不應考慮查封因素的影響

26．當評估對象已做了某種使用時，且現狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則該評估前提應為（　　） 。

A．保持現狀　　　 B．裝修改造　　　 C．重新利用　　　 D．轉換用途

【答案】

1．C、2.B、3.ACDE、4.ABCD、5.BCD、6.BCD、7.A、8.D、9.D、10.C、11.C、12.B、13.B、14.B、15.D、16.ABC、17.D、18.B、19.BCD、20.ABCD、21.B、22.B、23.ABD、24.BDE、25.B、26.A