第一節(jié)　不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則概述

一、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則的含義

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，是指根據(jù)不同的評(píng)估目的，遵循相應(yīng)的估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)、客觀(guān)、合理的價(jià)格所做的估計(jì)和推測(cè)性的判斷。如果這個(gè)判斷是正確的，那么判斷的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是一個(gè)相應(yīng)的市場(chǎng)行為都可以認(rèn)可的誤差足夠小的價(jià)格區(qū)域。

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格雖然受許多復(fù)雜多變的因素的影響，但觀(guān)察其形成和變動(dòng)過(guò)程，仍然存在一些基本規(guī)律。隨著人類(lèi)探索的加強(qiáng)，人們掌握了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上制定不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則。

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則，是指人們?cè)趯?duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐步認(rèn)識(shí)了不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀(guān)規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則和標(biāo)準(zhǔn)就是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則。它既是客觀(guān)規(guī)律的反映，又是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的理論總結(jié)。

二、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則，在國(guó)內(nèi)外許多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的著作上都有所介紹。但是由于各國(guó)、各地區(qū)的制度政策不同，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展水平不同，使得不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則在各國(guó)和各地區(qū)不盡相同。我國(guó)學(xué)者早期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原則的認(rèn)識(shí)，多通過(guò)對(duì)我國(guó)港臺(tái)地區(qū)或者國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則為主得到的，引用較多的書(shū)籍有以下幾種。

美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)出版的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)》一書(shū)中列舉了十二項(xiàng)基本的估價(jià)原則，分別是：①預(yù)測(cè)原則；②變動(dòng)原則；③供求原則；④競(jìng)爭(zhēng)原則；⑤替代原則；⑥機(jī)會(huì)成本原則；⑦均衡原則；⑧貢獻(xiàn)原則；⑨收益分配原則；⑩適合原則；外部性原則；最有效使用原則。

臺(tái)灣省陳滿(mǎn)雄先生編著的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》一書(shū)中列舉了七項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)基本原則：①公平原則；②相關(guān)、替代原則；③獨(dú)立估價(jià)原則；④適法原則；⑤勘估時(shí)日原則；⑥土地、建筑物分離估價(jià)原則；⑦最高、最有利使用原則。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織編寫(xiě)、柴強(qiáng)先生主編的《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》（第六版）一書(shū)，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)踐的研究與認(rèn)識(shí)，提出了六項(xiàng)原則：①獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑤替代原則；⑥謹(jǐn)慎原則。

我國(guó)1999年頒布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》提出了四條原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③替代原則；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則可以分為基本原則、普適技術(shù)性原則（或一般原則）和特殊原則三大類(lèi)。獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本原則。普適性原則包含：獨(dú)立客觀(guān)公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。特殊原則是指謹(jǐn)慎原則。

本書(shū)主要介紹介紹①獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則；②合法原則；③最高最佳使用原則；④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑤替代原則五個(gè)原則。

三、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則的作用

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有相近性。其作用是以整體效用的發(fā)揮限定了其正確合理的結(jié)果域，調(diào)整著方方面面的關(guān)系，調(diào)節(jié)著價(jià)格的平衡。

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則，可以幫助不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師思考如何衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，如何把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值界定到一個(gè)合理的較小范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的定量分析，最后評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是看其是否遵守了估價(jià)原則。