前言

隨著社會老齡化的加劇，我國越來越多的房地產(chǎn)公司開始投入到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中。養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價值的新興地產(chǎn)形式，是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適合老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。目前，比較成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有美國太陽城、日本橫濱太陽城、上海親和源、北京太陽城、太申祥和山莊等。

房地產(chǎn)公司要成功開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，需要考慮的問題有很多。例如，怎樣才能滿足老年人的生理和心理需求？要提供哪些產(chǎn)品及服務(wù)？如何把握市場尋求效益最大化？如何穩(wěn)定經(jīng)營收益和控制投資風(fēng)險？而這些問題就需要靠養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃來解決。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃是指從養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)的決策階段開始到項目交付使用和經(jīng)營管理階段全過程的策劃工作。一般由房地產(chǎn)公司營銷策劃部門或公司聘請專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行，其策劃內(nèi)容主要包括養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析、目標(biāo)戰(zhàn)略制定與定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議、投資分析、營銷推廣策劃以及經(jīng)營管理策劃等。

為了讓養(yǎng)老地產(chǎn)從業(yè)人士對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃有更全面、深入的了解，并掌握養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的要訣，經(jīng)過近兩年來對國內(nèi)外典型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的研究探索，我們特別策劃編寫了這本書——《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃指南》。

本書共用8章的內(nèi)容全面講述養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃要訣，這8章的內(nèi)容包括：

第1章，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的基本知識與全程策劃要點，主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)的概念、特點、開發(fā)要點、發(fā)展趨勢等基本知識以及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的特點、常見問題與關(guān)鍵點等內(nèi)容。

第2章，養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場調(diào)查分析，主要講述宏觀環(huán)境分析、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目所在城市條件分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目自身情況分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目競爭對手分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目客戶需求分析以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目SWOT分析等內(nèi)容。

第3章，養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標(biāo)戰(zhàn)略制定與定位，主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標(biāo)戰(zhàn)略制定、養(yǎng)老地產(chǎn)項目整體定位、養(yǎng)老地產(chǎn)項目目標(biāo)客戶群定位、養(yǎng)老地產(chǎn)項目形象定位、養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品總體定位以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營方式定位等內(nèi)容。

第4章，養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議，主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的原則要求與依據(jù)、養(yǎng)老地產(chǎn)項目總平面規(guī)劃建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目道路交通規(guī)劃與景觀布置建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建筑立面建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計與裝修建議、養(yǎng)老地產(chǎn)項目配套設(shè)施設(shè)備建議以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目公用工程設(shè)計建議等內(nèi)容。

第5章，養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式與投資分析，主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目常見的盈利模式及其特點分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目與普通房地產(chǎn)項目盈利模式對比分析、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目不同盈利模式的優(yōu)缺點分析、養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利模式的運用策略分析以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資成本估算、投資計劃與資金籌措、收入測算、財務(wù)評價、效益分析、敏感性分析、投資風(fēng)險分析與投資建議等內(nèi)容。

第6章，養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷推廣策劃，主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目整合推廣策劃以及銷售執(zhí)行策劃等內(nèi)容。

第7章，養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營管理策劃，主要講述養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營管理公司組織架構(gòu)設(shè)置、人力資源配置以及員工招聘培訓(xùn)計劃制訂等內(nèi)容。

第8章，國內(nèi)外成功養(yǎng)老地產(chǎn)項目借鑒，主要講述居家式養(yǎng)老地產(chǎn)項目、大型綜合養(yǎng)老社區(qū)項目、異地度假型養(yǎng)老地產(chǎn)項目、康療型養(yǎng)老地產(chǎn)項目、學(xué)院式養(yǎng)老地產(chǎn)項目以及保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目等不同類型成功養(yǎng)老地產(chǎn)項目的借鑒要點等內(nèi)容。

本書是一本理論與案例相結(jié)合的內(nèi)容全面的有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的工作參考書，該書的編寫力求做到具備以下六大特性：

第一，實操性。本書的編寫人員全部來自多年從事房地產(chǎn)策劃的一線專家，實操經(jīng)驗豐富，力求通過全面實用的理論和眾多成功的案例，使讀者可以在最短的時間內(nèi)吸收前人的實操經(jīng)驗，掌握養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)全程策劃的成功要訣。

第二，先導(dǎo)性。本書以我們的工作經(jīng)驗為基礎(chǔ)，總結(jié)了近年來養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的成功經(jīng)驗，走在時代發(fā)展的前列，能反映養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的發(fā)展動態(tài)。

第三，全面性。本書的全面性體現(xiàn)在兩個方面：一是本書包括了養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)各階段的策劃內(nèi)容；二是本書中的案例來自于國內(nèi)外，涉及內(nèi)容全面，分析到位，能代表國內(nèi)外最高水平。

第四，簡明易懂性。由于房地產(chǎn)從業(yè)人員大多工作繁忙，簡明到位地闡述問題既有助于讀者理解知識點，又可以節(jié)省讀者的時間和精力。本書正是出于這一方面的考慮，在語言表達(dá)上盡量做到通俗易懂，讓即使是剛進(jìn)入這個行業(yè)的人員也能充分理解作者想表達(dá)的意思，從而更好地理解和掌握養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的各項要訣并運用到實踐中去。

第五，案例性。為了讓讀者更好地掌握養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)全程策劃的要領(lǐng)，我們在講述各項策劃要點時，都會結(jié)合典型案例進(jìn)行說明。

第六，工具性。本書按照養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)策劃的各階段分章編寫，并引用了許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的成功案例。讀者在工作上遇到問題時，可以直接找到書中相應(yīng)的內(nèi)容進(jìn)行參考借鑒。

本書是養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)從業(yè)人員的必備書籍，特別適合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)策劃人員，房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、項目經(jīng)理等高層管理人士參考閱讀。

同時，本書還十分適合參與養(yǎng)老地產(chǎn)項目工程建設(shè)的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、建材和設(shè)備提供單位、招標(biāo)單位、裝修單位以及建設(shè)、規(guī)劃、國土、質(zhì)檢、安檢、市政、供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)、消防等與養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)有密切聯(lián)系的企業(yè)和單位的相關(guān)從業(yè)人士閱讀。

另外，本書還可作為房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)師生的優(yōu)秀教材，可作為房地產(chǎn)公司新進(jìn)員工的培訓(xùn)手冊和工作指導(dǎo)書。

本書編寫過程中，得到了廣州市智南投資咨詢有限公司相關(guān)同仁以及業(yè)內(nèi)部分專業(yè)人士的支持和幫助，才使得本書能及時與讀者見面。本書是我們編寫的“養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)寶典叢書”中的一本，有關(guān)房地產(chǎn)其他相關(guān)實操性知識，請讀者們參閱我們陸續(xù)編寫出版的書籍，也請廣大讀者們對我們所編寫的書籍提出寶貴建議和指正意見。對此，編者們將十分感激。

編者