第二節(jié) 合同用語要準(zhǔn)確

在合同條款齊全的基礎(chǔ)上，又必須掌握好合同條款中的用語，做到合情、合理、合法。從經(jīng)濟(jì)合同糾紛的特點可以看出，因用語、用字的不準(zhǔn)確而出現(xiàn)的問題占了不少比例，有些還因用錯語、詞、字輸了官司，受了怨氣。下面就從模糊性詞語、多音字、錯字別字三個極易發(fā)生麻煩和糾紛的問題做一些舉例和分析，并對應(yīng)注意的關(guān)鍵問題做些說明，為大家在日后的實際操作提供參考。

一、盡量不用含糊不清的詞語

例如在商品規(guī)格一欄用“上下、左右、大約、基本、一堆、一捆、一箱、一車、差不多、類似、近似、大致、一般、接近、相似、相近”這些詞語來定標(biāo)準(zhǔn)的話，就很容易出問題。筆者曾經(jīng)調(diào)解過這樣一起合同糾紛。前些年，浙江省龍游縣南部山區(qū)有一毛竹販運(yùn)戶與上海市浦東新區(qū)某建筑工程公司一建筑工地簽了一份毛竹購銷合同，合同規(guī)定毛竹規(guī)格大小在8寸至12寸，價格每百公斤66元，數(shù)量10萬斤左右。后來販運(yùn)戶送貨到上海后，需方嫌毛竹太小，提出規(guī)格不合要求，他要的是8寸至12寸的毛竹，8寸的占少部分，而販運(yùn)戶則認(rèn)為只要是8寸就達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，為此販運(yùn)戶為節(jié)省收購成本多賺差價，將10萬斤毛竹規(guī)格都定在8寸左右，很少部分是9寸、10寸的，而根本沒有12寸的。需方提出退貨或降價的要求，導(dǎo)致合同糾紛，雙方自行協(xié)商不成，最終通過仲裁調(diào)解來解決，造成上海方工地因購物標(biāo)準(zhǔn)不符影響工期，龍游販運(yùn)戶經(jīng)濟(jì)上吃了不達(dá)標(biāo)而降價的虧。這就是用詞模糊帶來的后果。

有些合同的用詞看起來很清楚明白，但我們在執(zhí)行合同時也會對其有理解和執(zhí)行的偏差，這里舉一個例子，我們就可以更進(jìn)一步弄清楚模糊用詞的危害。

原告因生產(chǎn)需要，急需一批竹簽，經(jīng)人介紹與被告簽訂了一份竹簽購銷合同，合同規(guī)定由被告供給原告1000件竹簽，竹簽單價每根0.5元，合同生效后，被告陸續(xù)發(fā)運(yùn)貨物。第一批發(fā)貨800件，原告發(fā)現(xiàn)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己的需要量，便通知對方停止發(fā)貨，并說明情況，要求對方當(dāng)事人洽談，正當(dāng)雙方洽談時，被告認(rèn)為合同有效，便又發(fā)貨200件。雙方在洽談中，都承認(rèn)原合同規(guī)定的數(shù)量1000件并無錯誤，問題出在“件”的計量上。原告認(rèn)為每件是10根竹簽，而被告認(rèn)為每件100根，因為平時生產(chǎn)打包都是100根一件的，由于雙方對“件”的概念認(rèn)識不一，造成數(shù)量上的爭執(zhí)，后因協(xié)商不成訴諸法院。

法院的認(rèn)定和處理結(jié)果是，這是一起因合同條款不清而引起的合同糾紛，一件竹簽數(shù)量是10根，還是100根，雙方理解不一，文字表達(dá)不清，其過錯在雙方，但數(shù)量規(guī)定不清，其主要責(zé)任在供方即被告，因此法院作出判決：一是雙方就數(shù)量協(xié)商中被告發(fā)出的200件2000根竹簽應(yīng)作出退貨處理，運(yùn)費(fèi)由被告承擔(dān)。二是其余800件，除原告接受100件，即1000根外，所剩下的700件由雙方共同承擔(dān)，其中原告應(yīng)收300件，另400件作退貨處理，費(fèi)用由被告承擔(dān)。（本案摘自龍游縣工商局編寫的《經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)基礎(chǔ)知識講座》）

經(jīng)濟(jì)合同所規(guī)定的主要條款是一個有機(jī)的整體，缺一不可，而且每一條每個字都必須清楚明白，否則就會埋下產(chǎn)生糾紛的隱患。上面案例中的合同糾紛就是合同規(guī)定的數(shù)量條款訂得不夠明確而引起的。對于這一點，法院判定責(zé)任在雙方是正確的。但是在雙方就數(shù)量問題進(jìn)行協(xié)商時，被告借口合同有效不顧原告停止發(fā)貨的通知，仍然發(fā)貨200件，也就是多發(fā)了2000根竹簽。這顯然違反了合同公平自愿的原則，因此在處理這一數(shù)量糾紛時，首先把這2000根從總數(shù)中扣除，其責(zé)任應(yīng)由被告承擔(dān)，其余70000根多發(fā)是由于數(shù)量條款概念不清，是由雙方過錯造成的，因此應(yīng)由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這個案例給人們的一個啟示是：簽訂經(jīng)濟(jì)合同是一項嚴(yán)肅的法律行為，切不可馬虎了事，更不能把它作為記錄單和兒戲來看待。總的要求是合同內(nèi)容要合法，條款應(yīng)完備，具體用語應(yīng)準(zhǔn)確，責(zé)任要分明，切不可使用模棱兩可、可任意解釋的含糊不清的條文和詞、字，否則就會事與愿違。

二、注意多音字的用法

合同用詞用字，不僅不能隨意地省略，而且要正確和嚴(yán)格規(guī)范，特別是碰到多音字的時候更要謹(jǐn)慎，否則就會碰上意想不到的合同爭議糾紛，有時還會造成錯冤臨頭、賠錢受氣的情況，從而給司法調(diào)解的仲裁和判決部門帶來執(zhí)法難度。有的還會釀成經(jīng)久不解、拖而不結(jié)的長期遺留案件。有的由調(diào)解組織或司法部門終結(jié)了案子，留給當(dāng)事人深深的思考，有的也真是花血本代價換來終生難忘的教訓(xùn)。這里舉個案例來充分說明這一點。

《中國剪報》曾刊登過一篇題為《一字之差差了20萬》的文章，全文如下：

宋某和黃某是合作多年的生意伙伴。自2006年年底，黃某因市場策略實施有誤，陷于資金周轉(zhuǎn)停滯狀態(tài)。黃某無奈向宋某求救，隨后宋某于2007年3月借給黃某30萬元，黃某向宋某簽下了一張30萬元的欠條。2007年10月，黃某在收回幾筆資金后，償還了宋某部分欠款，并在欠條上注明“還欠款25萬元”。

2008年年初，黃某因疲勞駕駛，車輛失控而身亡。宋某在5月初得知黃某去世，其家人繼承遺產(chǎn)的消息后，便向黃某的繼承人索要剩余款項。但沒想到黃某的繼承人認(rèn)為欠條上“還欠款25萬元”是已經(jīng)償還了25萬元債務(wù)，故只同意再償還宋某5萬元。宋某與黃某的繼承人協(xié)商不成，將其訴至法院，要求黃某的繼承人償還欠款25萬元。

北京房山法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案欠條中的多音字“還”的不同理解，產(chǎn)生了截然不同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。黃某出具的欠條注釋不明，產(chǎn)生了歧義，其繼承人又不能提供充分的已還款證據(jù)證明其主張，故從立欠條的目的和交易習(xí)慣的角度解釋，應(yīng)該作出對其不利的解釋。據(jù)此法院判決被告黃某的繼承人仍需償還欠款25萬元。

以上案例告訴我們：無論寫借條還是簽合同都應(yīng)逐字、逐詞、逐句地推敲，在履行合同中如果碰到一些一次不能執(zhí)行完畢的分期分批的合同，那就必須每履行一次都得有單獨(dú)的文字依據(jù)和票證。特別是碰到多音、多義字時，更需完整無誤、不留后患地進(jìn)行意思表述，寧可啰唆一句，也不隨意地省略關(guān)鍵字，也就是我們平時所說的不怕一萬，只怕萬一。

三、注意防止出現(xiàn)錯字別字

經(jīng)濟(jì)合同的書寫除用語規(guī)范外，用“字”也要準(zhǔn)確無誤，如果字寫錯了，也會造成事與愿違的局面。在我們的日常生活和經(jīng)營活動中，常常還會出現(xiàn)別字鬧笑話、錯字引官司的現(xiàn)象。你只要留意一下各種法制類的電視、報紙、雜志等新聞媒體的某些信息，就不難發(fā)現(xiàn)因錯字別字鬧糾紛的案例。這里我想以《人民法院報》刊登的譚曙平老師的《錯字引出的官司》為例，進(jìn)行分析解剖及依案說法，全文如下。

時下，訂合同、立借據(jù)、填發(fā)票、簽文件、存取款項等等，已經(jīng)成為人們生活中熟悉的事了。然而當(dāng)事人如果做事不認(rèn)真、工作馬虎敷衍，稍不留神，寫錯或看錯一個字，在未涉及法律、經(jīng)濟(jì)問題時或許影響不太大，不會造成損失，但一旦牽涉其中，為一錯字對簿公堂時，錯個字就不是件小事了！

1.“富”字官司。1991年6月，駱某（系個體戶）以“邵”為名在中國農(nóng)業(yè)銀行贛州市支行贛江分理處開辦了一個預(yù)留印鑒的單位活期存折。1992年4月18日，贛江分理處告知駱某應(yīng)將存折及印鑒上的“”字改成“富”字。對此駱某即按要求重新刻印了一枚“邵富”的印鑒更換了預(yù)留印鑒卡。1992年6月13日，駱某的存折和印鑒被翟某盜走。1992年6月14日上午，翟某在贛江分理處冒領(lǐng)存款22000元，冒領(lǐng)時，翟某在銀行支款憑條上填寫了支款人戶名為“邵”，其金額大寫的“貳”字寫成“武”字，“萬”字左邊加了個“イ”。事發(fā)后，駱某于第二天到贛江分理處查詢，并及時報了案。后經(jīng)司法機(jī)關(guān)追回贓款9000元，剩余的13000元損失一直追償未果。為此，駱某于1996年1月19日訴到法院，要求中國農(nóng)業(yè)銀行贛州市支行賠償損失及利息。

一審法院認(rèn)為，被告未嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理支付存款事項，在冒領(lǐng)人翟某所填寫的支款憑證戶名為“邵”與原告的印鑒及存折戶名為“邵富”不符，且大寫金額還有兩處錯別字的情況下，為翟某辦理了支取存款22000元，致使原告的存款被冒領(lǐng)，造成了原告的經(jīng)濟(jì)損失。對此，被告應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，根據(jù)《民法通則》第一百〇六條，《儲蓄管理條例》第四十二條之規(guī)定，一審法院于1996年5月16日作出判決：由被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失13000元，利息9360元（按月息1.6%計算，從1992年6月15日起至1996年6月15日止），兩款合計22360元，并限被告在判決生效后10日內(nèi)付清。訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

判決后，被告不服，提出上訴，二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，一審判決基本事實清楚，適用法律正確，但在實體上對上訴人承擔(dān)利息的處理欠妥，改由上訴人按年利率3.15%計算，支付利息給被上訴人，時間從1992年6月18日起到13000元給付完畢之日止。一、二審案件受理費(fèi)由上訴人與被上訴人分擔(dān)。

存款人預(yù)留了印鑒，銀行先前對存款人有過改“”為“富”的提醒，而且取款憑證金額大寫兩處出錯，此筆款項竟然被冒領(lǐng)，銀行難辭其咎，承擔(dān)賠償責(zé)任也就順理成章了。

2.“貨”字官司。某制衣有限公司與外地一商場簽訂了一份服裝購銷合同。雙方經(jīng)拉鋸式的討價還價后終于達(dá)成協(xié)議，貨款8萬元，賣方交付服裝后，買方即付清貨款。作為賣方的制衣有限公司按合同規(guī)定按時送貨，并要求買方及時履行付款義務(wù)。

誰知，買方卻拿出雙方簽訂的合同書，反詰道，合同書上明明寫著“貸到付款”，現(xiàn)我方還未貸到款，故無力支付。待賣方拿出己方持有的一份合同書細(xì)細(xì)一看，果真是寫著“貸到付款”，而非“貨到付款”的字樣，只好大叫倒霉。因法院認(rèn)定合同有效，這樣買方何時才能貸到8萬元貸款，賣方何時才能實現(xiàn)債權(quán)，自然成了未知數(shù)。訂合同不留神不細(xì)看，等合同生效后，哪怕是把紙看穿，還得承認(rèn)把“貨”字寫成“貸”的慘痛事實。

一字之差損失慘重，這樣的深刻教訓(xùn)告誡人們，無論是銀行還是企業(yè)或是個人，在工作中、生活中都應(yīng)當(dāng)字字留神，絕不能粗心大意。

四、不用方言中的字、詞、句

我國56個民族中，有上萬種不同的方言，各種方言的表述習(xí)慣方式各有不同，不僅不同民族的方言有差異，而且不同行政區(qū)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域，其方言也千差萬別，加上對方言的理解也沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以我們建議在合同條款中不用方言中的字、詞、句，一定要用規(guī)范字、詞和句，否則容易引起誤解和官司。2010年8月2日《中國剪報》刊登了一篇題為《方言借條少個字債權(quán)人“丟”了4995元》的消息，現(xiàn)摘錄供參閱。

浙江省嘉興市嘉善縣人民法院6月4日受理了老馮（化名）的民間借貸糾紛，原告老馮起訴被告葉某（化名）要求其償還借款45000元。

老馮向法院提交了兩張借條作為證據(jù)，一張借條明確寫的是2萬元整，另一張借條上寫的是“借人民幣二萬五元整”。如果按照字面理解，借款數(shù)額應(yīng)是20005元，兩張借條總額應(yīng)是40005元，與老馮的訴請數(shù)額45000元不符。

法官詢問了老馮夫婦得知，“土生土長的嘉善人就是這么說的，大家都知道兩萬五元就是兩萬五千元”。盡管老馮認(rèn)為根據(jù)方言少個“千”字無須大驚小怪，但是作為書證的借條用語，一般只能就字面本身作常規(guī)的理解。

由于老馮沒有錢款交接憑據(jù)等證據(jù)與借條相印證，被告葉某也沒認(rèn)可“二萬五元”就是“兩萬五千元”，嘉善縣人民法院近日判令葉某歸還老馮欠款40005元。法官提醒，書面證據(jù)用語一定要規(guī)范完整，否則極有可能遭遇舉證不能而承擔(dān)損失。

五、要明確一些法定概念的關(guān)鍵詞

在日常的簽約中特別是簽一些不能一次履約或預(yù)約、預(yù)訂的專用產(chǎn)品的購銷、定制加工等合同時，容易發(fā)生對一些法定關(guān)鍵詞的誤解，比如說“定金”和“訂金”就常被混淆。我們現(xiàn)在就“定金”和“訂金”兩個不同概念來個依案說法。2010年5月21日《錢江晚報》第10版就刊登了《“定金”和“訂金”一字之差，卻大有講究》一文，現(xiàn)摘錄供參考。

徐女士于2010年3月在某地板品牌店挑中一款地板，并付了500元，說好過一個月來提貨。在這一時間內(nèi)，徐女士在友人的推薦下，看中了另一個地板品牌的地板，并快速交了全款，提了現(xiàn)貨。這時，徐女士向第一家地板品牌提出退錢的要求，被拒絕。

該地板品牌店長稱，這500元是徐女士交的預(yù)付款，其性質(zhì)等同于定金，徐女士一方違約，我們有權(quán)不退。不過，在徐女士看來，雙方并沒有簽署合同，只是商家說要先交個訂金，就交了。這錢畢竟是自己的，為什么不能退？而且在徐女士看來，訂金不同于定金，不存在制約性。雙方各執(zhí)一詞，僵持不下。

1．消費(fèi)者對“定金”“訂金”有盲區(qū)

在這件事情上，商家一直強(qiáng)調(diào)這是定金，可以不退。但徐女士卻說這只是一個預(yù)付款，不能算作定金。當(dāng)筆者問徐女士，當(dāng)時付款時是否明白自己交的是“定金”還是“訂金”，徐女士說只是在一張訂貨單上注明預(yù)交500元，自己也搞不清楚是“定”還是“訂”。于是，一場文字游戲開始。

與此同時，筆者就此事咨詢了相關(guān)行業(yè)協(xié)會的有關(guān)人士，卻發(fā)現(xiàn)，在針對家庭裝修的投訴中，關(guān)于“定金”和“訂金”的投訴相當(dāng)之少。原因何在？浸淫行業(yè)多年的資深人士說，不是不投訴，而是消費(fèi)者根本就沒有這個意思。于是，商家樂得玩文字游戲，而不少消費(fèi)者就在商家的嚴(yán)詞厲色中屈服了，并以“交學(xué)費(fèi)”的說法安慰自己。

2.“定”和“訂”大有區(qū)別

事實上，“定”和“訂”之間的區(qū)別可大了。筆者特別咨詢了律師：定金是指雙方買賣商品時作為已成交的保證金，而且“定金”是國家（《擔(dān)保法》）規(guī)定的一種擔(dān)保形式，主要是針對違約行為實施的制裁。對已付的“定金”，如果不履行合同義務(wù)，無權(quán)再要求退還。違約賠償不能超過所有的貨款的20%。“訂金”僅僅是預(yù)付款，不具制裁特點，如果買家不愿意購買這種商品時“訂金”應(yīng)當(dāng)退還。

3．退錢時，“訂”可退，“定”不能退

綜上所述不難看出，在家居行業(yè)，無論是買家還是賣家，對“定金”和“訂金”的認(rèn)識都不全面。如上所提，該地板品牌既然說這是徐女士交納的預(yù)付款，那就屬于“訂金”范疇，當(dāng)徐女士要求退款時，就應(yīng)退還其所交納的500元現(xiàn)金。

所以，如果購買東西，就要自己抓住主動權(quán)了。在面對商家充滿誘惑力的說辭時，不管價格有多誘人，折扣有多勁爆，請一定要保持清醒，要知道即使付出的是幾百元，但畢竟是血汗錢啊！另外，如果一定要付訂金，請留意商家在協(xié)議中的用詞到底是“定”還是“訂”，以免自己的利益受損。如果要簽訂協(xié)議，一定要在協(xié)議上備注“訂金可退”幾個字，以防萬一。

說實話在當(dāng)今的市場上，特別是一些預(yù)購預(yù)銷的工業(yè)類、建筑類、裝修類、農(nóng)業(yè)類、林業(yè)類、醫(yī)療類、服務(wù)類、五金電器類、商業(yè)類等等類型的合同的條款里或簡單要約的承諾書上或票證的簽約中，都會出現(xiàn)一些促使或保證合約履行的制約措施，其中會不由自主地用上“定金”“訂金”“預(yù)付款”等詞語，在運(yùn)用這些關(guān)鍵詞時務(wù)必要有防范理念，即多留個心眼兒少一點隱患，多做些說明少一些誤會，多些法律意識少一場面紅耳赤的爭執(zhí)，多一點認(rèn)真仔細(xì)少一些明顯失誤，多做些審查少一些漏洞。

六、合同標(biāo)的的書寫一定要完整

大家知道合同標(biāo)的是雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)共同指向的對象。那么關(guān)于合同的標(biāo)的需要具體、詳細(xì)地注明商品的名稱、產(chǎn)地、牌號、商標(biāo)、花色品種、規(guī)格型號。因為現(xiàn)在的商品繁多，就是同一品牌的不同規(guī)格的商品，其性能都有差別，價格、質(zhì)量也不一樣，所以說在書寫標(biāo)的時一定要清楚完整，并采用市場通用標(biāo)準(zhǔn)的名稱，而不能寫磚、瓦、紙、布、米、筍、茶等簡稱，應(yīng)該確切地寫清楚標(biāo)識和牌號、產(chǎn)地及規(guī)格等詳細(xì)情況，如：產(chǎn)地在浙江杭州龍井村的西湖牌龍井一級茶；產(chǎn)地在浙江龍游溪口鎮(zhèn)，浙江騰龍竹業(yè)集團(tuán)有限公司的某某型號騰龍牌商標(biāo)竹膠建筑模板；產(chǎn)地在浙江龍游，001公司的001商標(biāo)某某型號天線，等等。

七、含“不可抗力”的詞句不可亂用

在日常咨詢中常碰到有些合同當(dāng)事人，在合同條款中會寫“如遇不可抗力的情況，另行協(xié)商”的語句，看起來語句也未錯，但在執(zhí)行理解中就存在著一些偏差或誤解，如有的商品房購銷合同中，開發(fā)商將延期交房的理由說成是不可抗力。按國家規(guī)定，不可抗力是指地震、洪水等，不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而許多開發(fā)商將動工過程中碰到的異常困難或重大事故或安裝工程不配套等都認(rèn)定為不可抗力，這就將不可抗力的范圍擴(kuò)展了，這對購房者來說顯然是不公平的，真的打起官司來如此亂用的詞句也是無效詞句。講到這一問題就不妨以2010年7月15日《錢江晚報》B6版刊登的浙江省杭州與溫州兩市的兩個案子為例：《算不算“不可抗力”，還要看合同約定》。現(xiàn)將兩案摘錄如下。

1．杭州：李全青案調(diào)解成功，8萬元購房款退回4萬元

李全青案因是新政后杭州主城區(qū)首例開庭審理的房產(chǎn)案而成為社會關(guān)注的焦點。因為外地人暫停辦理按揭的新政策，他請求解除合同并返還8萬元購房款。

33歲的李全青是典型的新杭州人，他從河南來杭近10年。今年他看中了下城區(qū)石橋路的一套公寓，房主曹先生夫婦很快和他談成了這筆生意。

今年4月3日，雙方通過中介公司簽了一份轉(zhuǎn)讓居間協(xié)議，房屋總價88萬元，首付3成，其余房款申請銀行按揭貸款。當(dāng)天，李全青支付了2萬元現(xiàn)金。10天后，他們又正式簽訂了合同并加了一份補(bǔ)充協(xié)議，約定88萬元的總價里，房屋款為80萬元，裝修款8萬元。李全青又付了6萬元，連同原先已付的2萬元定金，作為全部裝修款。

4月17日，國務(wù)院發(fā)布了遏制房價過快上漲的“國十條”，其中規(guī)定，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。因為銀行不肯批下這筆按揭貸款，李全青說，沒了貸款，他根本買不起房子，要求曹先生解除合同并返還8萬元購房款。6月2日，該案在杭州下城區(qū)人民法院開庭。

昨天，記者得到消息說，該案已通過調(diào)解順利解決。據(jù)下城區(qū)人民法院相關(guān)人士介紹，該案通過調(diào)解最終達(dá)成兩點協(xié)議：一是解除原合同，二是原告李全青自愿補(bǔ)償被告4萬元。

2．溫州：蒼南原告敗訴，10萬元定金不予退回

這起同樣被媒體廣泛報道的案例發(fā)生在4月17日“新國十條”出臺前一天。

2010年4月16日，同是蒼南人的吳先生與陳女士經(jīng)蒼南縣浙南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)站介紹，訂立商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書一份，約定：陳女士將其所購買的坐落于杭州市濱江區(qū)的某商品房賣給吳先生，該商品房轉(zhuǎn)讓價為927041元。吳先生當(dāng)日支付給陳女士定金10萬元。

新政出臺后，杭州對無法提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，吳先生以此為理由，將陳女士告上法庭，要求適用“情勢變更”原則，解除合同，并返還定金10萬元。

近日法院對該案作出了一審判決。法官審理后認(rèn)為，原、被告訂立的商品房轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議書，屬立約定金合同性質(zhì)，當(dāng)事人意思表示真實，內(nèi)容合法，該定金協(xié)議從實際交付定金之日起生效，給付定金的一方吳先生不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。原告拒絕與被告訂立商品房買賣合同、支付購房款，屬于不履行約定的債務(wù)行為，為此，原告無權(quán)要求被告返還定金。

為什么該案的最后結(jié)果和杭州案有不同呢？記者在由蒼南縣人民法院提供的民事判決書上看到，這起案例有一定特殊性：位于濱江區(qū)的這套商品房2011年10月30日才能辦出房屋產(chǎn)權(quán)證，兩人之間的買賣屬于期房轉(zhuǎn)讓。也正因為期房轉(zhuǎn)讓，這套房子的按揭是以陳女士名義申請的。

也就是說，陳女士是在新政前辦的按揭，吳先生此后也要以她的名義支付按揭。因此，法院審理后認(rèn)為，雙方當(dāng)事人已在定金合同中約定原告在規(guī)定時間內(nèi)按期支付余下按揭，且吳先生也明知在2011年10月30日前，尚不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，國務(wù)院關(guān)于房貸調(diào)控政策的出臺，并不必然導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，因此，吳先生主張的事實，與適用情勢變更規(guī)定的條件不符。

3．律師說法：不同的結(jié)果，關(guān)鍵要看合同的約定

“這兩起案例，都發(fā)生在新政后，起因也ー樣，都是外地人不能辦理按揭政策。但結(jié)果之所以不同，關(guān)鍵在于合同約定不同。”一直關(guān)注兩起案件的浙聯(lián)律師事務(wù)所主任戴和平說。

蒼南案，貌似因新政而起，但實際上，和新政并不相干。“吳先生是以陳女士名義還按揭，而陳女士的按揭已經(jīng)開始償還，審批早已通過，并不受新政影響，自然也不屬于 ‘不可抗力’。法院駁回訴訟請求，是合理的。”戴和平分析。

而李全青案則屬于典型的新政“后遺癥”案。李全青的確是以自己的名義申請按揭，新政也的確導(dǎo)致其不具備支付能力。戴和平認(rèn)為，這一案例應(yīng)該適用情勢變更原則。按照法律規(guī)定，應(yīng)該解除合同退還定金。但這一案件既然調(diào)解解決，一般參照雙方意思，買賣雙方各承擔(dān)一半損失也是合理的。

“是否屬于情勢變更，關(guān)鍵看新政是否是導(dǎo)致合同無法履行的必然因素。”戴和平表示，新政后，各種退房官司林林總總，但究竟能否解除合同，關(guān)鍵還要看合同約定。“比如說合同約定一次性付款的，即使發(fā)生在新政后，也不屬情勢變更，自然也不能退房。”

通過這兩則案例和律師說法，我們對“不可抗力”的概念就清楚多了，對一些疑難案件有了更清晰的認(rèn)識，同時案例也提醒我們要正確把握和理解字、詞、句的真實含意，避免出現(xiàn)一些似懂非懂、盲目簽約的混亂現(xiàn)象，避免產(chǎn)生一些意外的合同糾葛，這也在不同程度上幫助我們提高合同訂立的技巧和準(zhǔn)確度。

從以上兩個案例我們還可以進(jìn)一步分析得出，合同條款中的某些字、詞、句的適用與國家和各級政府及有關(guān)部門新頒發(fā)的各種政策、條例、規(guī)章、法律相聯(lián)系，從而也告訴我們簽約不僅要推敲文字，而且還要及時了解和懂得各種政策法規(guī)的變化狀況，尤其是必須及時地學(xué)習(xí)和理解一些新詞語、新概念。只有對合同條款的用字、用詞、用句正確把握，做到胸有成竹，才能使合同條款用語準(zhǔn)確；只有嚴(yán)格認(rèn)真、虛心好學(xué)、嚴(yán)防死守，才能做到對合同風(fēng)險的防范。