第一章 一切由“您”開始

在您將這本書的扉頁打開之前，您英國置業的旅程很可能已經開始了。

您英國置業的念頭可能源于當您決定把孩子送到英國接受教育的那個瞬間，您希望孩子可以住得舒適、安全，以房養學；您的這個想法有可能是最近才開始萌芽，當您看到各大媒體沸沸揚揚地報道中國各大企業、開發商在倫敦房產界的大手筆操作，身邊越來越多的親戚朋友在討論海外置業的時候，您也躍躍欲試，想緊跟潮流；或者您好奇的天性讓您在很小的時候就希望能夠最大限度地體驗人生，感受東西方文化的沖擊力，現在天時、地利、人和，您的時機成熟；更或者作為忠實的股民，市場的漲跌讓您疲憊不堪，開始尋找其他的較為穩妥的投資方式，這本書吸引到了您的眼球……不管您的初衷如何，也不管您的置業念頭何時發起，大家在這條路上的目標是一致的——用最小的風險、最輕松的方式買到性價比最好的、最適合您的英國房產。

帶著明確的目標，您上路了，問題也接踵而來了：語言上的差異，文化習俗的不同，再加上“隔行如隔山”的障礙。您怎么辦呢？您有沒有開始到處咨詢？只要這個人和英國的房產業務有關，或者只要這個人去過英國，您就會拽著不放，一個問題接一個問題，以排山倒海的架勢一股腦地追問？您有沒有突然發現自己變得婆婆媽媽，會在好多問題上糾結，完全沒有了您一貫的雷厲風行的做事風格？您有沒有發現當您遇到一位英國房產銷售人員之后，馬上又會遇到第二位同樣職業的人，突然有一天您發現您的微信上都可以做“英國房產銷售群”的群主了，“王婆賣瓜，自賣自夸”，每個銷售都在說自己的樓盤好，您怎樣去判斷？您怎樣去篩選最合適、最專業的房產置業人士？您有沒有經歷過這樣的窘境：當您還在買不買，何時買，買哪套的問題上糾結的時候，眼睜睜地看著好的房型，好的樓盤一套一套地走掉，房價一期一期地在漲？

如果上面的情景聽起來很耳熟的話，不用擔心，這種情況不僅僅會在您的身上發生！在我接觸過的海外買家甚至是英國本地第一次買房的人群里，這些情況也都是普遍存在的。下面的兩點尤其突出。

A．問題！好多的問題！有關的沒關的，直接的間接的，一股腦地全出來了。英國置業這個使命將經驗不足的買家一夜之間變成了“十萬個為什么”。

“您有什么房源？好不好？”

“多少錢？”

“離好學區近嗎？”

“我們沒有英國護照，可以買嗎？”

“我想買給我的小孩，她今年10歲，可以寫她的名字嗎？”

“這個區怎么樣？”

“英國投資房產到底靠不靠譜啊？”

……

我不怪您，相反的，其實我很理解您的心情！之前我自己買房的時候比您的狀態可能還要糟糕得多！頭緒太多，選擇太多，困難太多，不知從何處下手。

B．猶豫不決。

“您覺得這個樓盤怎么樣？昨天那個中介和我推這個盤，他說好，您覺得好嗎？您這有更好的盤嗎？”

“我昨天交了定金了，但是昨天晚上我好幾個朋友又跟我說那個區不是很好，讓我再重新考慮一下，接著看看。您覺得我該怎么辦？”

“我覺得吧，這個盤不錯，您說會不會有更好的盤出來？我等等？還是現在買這個？您覺得呢？”

人在不確定的時候會猶豫，會糾結。那么為什么會不確定呢？價格是一個因素，畢竟如同我的很多客戶所說的那樣，“買房子又不是買大白菜”，海外置業牽扯的資金數目不小。另外一個很重要的因素是精準的信息量不足，畢竟，對于我們中國內地大部分的買家而言，這是一個幾乎全新的領域。

我的銷售業績很高，我給客戶做解析的時候因為說話太多，喝的礦泉水的數量更大，有的時候一天下來，因為說話太多，都會覺得大腦有點缺氧。您不要誤解我，我并不是建議您不要問問題，我相信您的那些問題都是經過深思熟慮的，對于您和您的家庭而言非常重要。您在用一種最自然的方式收集信息，以便做出最好的決定。我完全理解。但是我想強調的是沒有頭緒的大量問問題只會給您和幫助您的專業人士帶來沒有必要的煩惱和各種資源的浪費。有選擇性地問一些精準、切題的問題會達到事半功倍的效果。

如何做到這一點？我的建議是：一切從“您”開始！

房產搜尋從很多角度來講和靈魂的搜索有很多相似之處。在您進入狀態之前，您要先從自身開始，您要問自己一些問題，并且要非常誠實和清醒地知道這些問題的答案，您才可以開始您英國置業的旅程。我無法用語言來強調這一步的重要性！沒有對自己各個方面正確的認知，您不但極易受到外界的影響，而且很難把自己真正的需求簡單并準確地傳達出去，造成不必要的時間、精力、金錢和情緒上的損失。

那么您要問自己哪些問題呢？

第一個問題：您為什么要在英國置業？

很多情況下，最簡單的問題往往會帶來最深刻的影響。

如果您在英國置業的原因是為了純粹的投資，那么您關注的問題應該是該地區的發展前景和計劃，有沒有什么大的政府投資計劃或者城市規劃？要了解本金增長、租金回報率、當地房產買賣、出租市場的活躍程度、貸款情況等；如果您置業的主要原因是為了給孩子上學用，“兒行千里母擔憂”，您主要關注的問題可能就是孩子的安全（英國的冬天天黑得很早）。小區的安全措施、離車站的遠近程度、日常生活的便捷程度、交通的狀況等都將會變得非常重要；如果您置業是為了自住，小區的配置、鄰居的狀態、學區的情況、娛樂、安全等方面的問題可能將變成您的重要考慮。

了解您自己在英國置業的真正原因，同時還可以讓房產專業人士改善對您的看法，讓他們對您更加重視。雖然作為買家，您在自己的專業領域和社區深受重視，資金也到位，可是如果您對自己的需求都不明確的話，那么在這些房產銷售顧問的眼中，您只是一個沒有準備好的培養對象，在時間精力有限的情況下，他們會優先把最好的資源信息分配給比您條件更成熟的買家。

兩年前我去上海出差，碰到過這樣一個客戶：女性，40多歲，當她發現我是做英國房產這一行的時候，便拉著我的手說，“太好了，Sally，你可不可以幫我在英國買套房子呢？我找了好久，快一年了，到現在都還沒有買到，你給我提提建議唄。上次看上一套，沒買，現在有些后悔。我還有好多問題沒搞清楚呢，可是那些中介都對我愛搭不理的，發微信吧，也不及時回復，就是動不動給我發個樓盤信息，這些樓盤說實話長得都差不多，圖片上看著都還不錯，可是我總覺得不是我想要的。”她的表情很無奈，整個下午，她反反復復問了我好幾遍一樣的問題，“我有錢，是現金買家，我也有海外賬戶，這些都不是問題。我一旦看到了喜歡的房子，馬上就可以下手，可是為什么那些中介慢慢地都對我不是很上心呢？”

請記住這一點，全世界的銷售人員都是靠提成活的，每個人都有一套自己刪選客戶的系統和標準。當他們發現在一個買家的身上花費了太多的時間，總是在原地兜圈子，買家對自己的需求不是很了解，總是在問一些沒頭沒腦的問題，而且思路、喜好一直在變的情況下，大部分的銷售就會選擇“暫時放棄”的策略，把您放在他們的通信錄上，當有新盤出來的時候，統一發信，而不是把您列在他們的VIP的表格里面，及時準確地按照您的需求給您傳遞信息。雖然殘酷，但這是現實。和一個專業的英國置業顧問保持良好緊密的專業關系，對您在英國置業是有利無弊的。

英國雖然比中國小很多，可是每天也是有成千上萬的房子在公開市場上出售。對自己買房需求的精準了解和定位還可以幫助您迅速和準確地縮小房產搜尋范圍。

第二個問題：您的預算是多少？

錢，從來就不是一個容易的話題。

我的很多客戶對我一見面就問跟錢有關系的問題很反感。越有錢的人越不希望別人知道他/她有錢，尤其是我這么一位都不怎么認識的女性。“Sally，我們沒有預算，你幫我們找找看，就兩房吧，我們有合適的再說。”對于這種回答，我現在已經是見怪不怪，完全習慣了。

可是不幸的是，“沒有預算”在很多的情況下將會導致“很長時間”里面“找不到合適的房產”。簡簡單單一個兩房的標準，將會在房價上造成巨大的落差。舉個例子，在倫敦的四區，30萬英鎊您可以買到兩房，在倫敦的一區，兩房的要價可能是好幾百萬英鎊。“預算”是我們在英國房產市場上找房的一個相當重要的指標，這個指標如果沒有對上號的話，您非常有可能是在大海撈針。

您怎樣來確定您的“預算”呢？

首先，您要確定您將會用現金交付全款，還是會使用貸款？現金買賣的預算就很簡單了，您有多少現金，您的預算大概就是多少，只要您把買房會涉及的花費留出來就好。

其次，如果您買房要貸款的話，那么您要首先弄明白您可以貸出來多少錢。作為一位海外買家，您可以找貸款專業人士，您也可以直接找辦理海外貸款的銀行。中國銀行這發面的業務很發達，您可以去咨詢一下。需要提醒的是，在英國只有拿到相關證書的專業人士才可以給您財務方面的建議。所以當您的中介對您的一些問題無法作答的時候，不代表他們不專業；反過來講，您也要有選擇性地聽取建議，不是誰說的話您都可以信。

與此同時，您還要給您的預算留出一點上下活動的空間。英國房產也是可以講價的，尤其是在房屋預售的時候，您甚至可以拿到相當好的折扣。我不久前經手的一套400萬英鎊左右的別墅就給客戶拿到了近10%的折扣。可是您也要做好一分錢折扣都講不下來的準備，在一個樓盤很熱、規模又不是很大、當地市場供不應求的情況下，不要說拿折扣，您能夠拿到好的戶型就已經算是很幸運的了。前不久倫敦東南二區金絲雀碼頭的一個樓盤拿出來預售的前一天晚上，一群買家是背著睡袋在外邊熬夜排隊等號的！另外英國置業還會產生一些其他的相關費用，比如一次性必須交齊的“印花稅”。所以給自己留出一個舒適的浮動空間會讓您在購買過程中的心態放松很多。

第三個問題：您的時間規劃如何？

您的時間規劃，換句話講，就是您什么時候需要這套房產，這點在很大程度上會影響您的搜房類型。

如果您現在就需要這套房子，那么您要集中精力在二手房市場上，因為這些是現房，手續辦妥便可入住。對于這類房源，您要特別留意這樣一個字眼“AST”（assured short-hold tenancy），帶有這類字眼的房源是有房客在里面入住并簽有短期住房合約的。您要首先同賣家確定房客什么時候會搬出去，以此決定在時間上符不符合您的要求。您同時還要對“chain”這個字眼留意了，這個英文單詞的意思是“鎖鏈”，在英國房產界里是指買家或者是賣家需要在另外一個房屋買賣交易順利完成之后才可以進行當下的房屋交易。舉個例子，小王要買小李的公寓，小李正在買小張的別墅，小李手上的現金不夠交買小張別墅的首付的，所以小李才要賣掉自己的公寓。別的不說，在這三個人里面，對于小張和小王而言，小李的公寓是有“chain”的，如果這套公寓由于種種原因，沒有順利地賣給小王，小李是沒有能力買小張的別墅的，這個“chain”就斷掉了。對于小張來講，他的房子的成交與否會受到和小李、小王的交易成敗的直接影響。在理想狀態下，您是希望能夠找到一套沒有“chain”的房產的，以避免這種并不受您控制的情況的發生，防止一些不必要的花費的產生。

如果您不是那么著急要房子，可以等上幾個月，甚至一兩年的話，那么新樓盤可能就是您的首選了。關于新樓盤的交房時限，我們很多的中國買家頭腦里面還是沒有什么印象的！我接觸到的客戶已經不止一次給我提出這樣的請求，“Sally，拜托給我們找一套新房子吧，全新的，我過兩個月就要過來住，你先幫我們找找，盡快帶我們去看看，我們想盡快把這個事情定下來。明天你有空嗎？今天下午也可以，我們這個周末就要回國了，所以時間緊迫。”

我們中國人的文化背景和生活習慣決定了我們大部分的人是喜歡新房子的，方便、吉利，又好打理。但是英國的現實是很多的新房是提前發售的，有的提前一兩年，也有提前五六年的。這就意味著，是的，您可以現在就買新房，但是您不一定馬上就能夠入住。您現在可以去現場看，可是很有可能您看到的只是地上的一個大坑和未必開工的挖土機，甚至您能不能到售樓處看樣板間都不是可以保證的事情。

我這么說并不代表您在英國買了新房馬上就可以入住的可能是絕對不存在的。如果您愿意接別人轉手的盤，或者您在找高端房產的話，還是有希望的。接別人轉手的盤在英文有一個對照的詞叫“re-assignment”。舉個例子，劉女士在2014年5月買了一套三年后交房的兩房公寓，入手價是50萬英鎊，一年以后，她決定以60萬英鎊的價格出售，同一時期該開發商放出的類似戶型的市場價是70萬英鎊。如果您在這個時候決定買劉女士的公寓，那么您就是在接她轉手的盤。正常情況來講，如果您處理得當，也是可以拿到性價比很好的單元，只是這種交易相對來講會復雜很多，需要您拿出較高的現金額，所以您或者是幫助您的房產專業人士一定要熟悉業務才可以。

另外一種情況就是高端房產。這類房產針對的是一個相對較小的特定的買家群體，是要找到“有緣人”的。有些開發商甚至在他們開始建房之前會決定不公開進行推廣，因為很多這些極高端的買家是必須要看到實體的房子才決定。

剩下的就要看您的運氣了。很早之前，我在幫一家中國客戶找房子的時候，正好趕上Surrey郡一個小型高端小區最后一套260萬英鎊的樣板間出售，踩在點上了，雙方合約很快交換，之后買家馬上入住。最近的另外一戶中國買家也相當幸運，找房子的時候正好趕上劍橋的一個開發商馬上放盤，他幸運地拿到了一套80萬英鎊左右的別墅，并且在兩三個月之后就可以入住。

除此之外，想在倫敦買馬上就可以入住新房的任務是相當艱巨的。

第四個問題：您的行程安排如何？

您到英國來要簽證嗎？簽證到位了嗎？您每次到英國可以待多久？如果您需要簽證，需要多長的準備時間可以飛過來？這些都是您要問自己的問題。

很多有經驗的英國房產投資買家已經跨越了需要到倫敦來看房才可以做決定的那個階段，很大一批的中國香港、澳門和新加坡的買家可以做到這一點，一方面是因為他們和英國有深久的歷史淵源，另一方面是因為每個周末在他們的家門口都會舉辦一場又一場的房產發布會。

對于我們中國內地的買家而言，情況是大相徑庭的。14年前我到英國來求學的時候，英國的中國人的數量還不是很多，甚至過來旅游也是會受到種種限制的，人們對于英國的了解相當有限。14年后的今天，越來越多的中國人開始出現在倫敦的大街小巷，游學的、旅游的、移民的、出差的……這種變化在過去的2～3年尤其明顯，中國的大型企業綠地、萬達、總部基地在倫敦房產市場的幾個大手筆更是掀起了一波一波的媒體關注，英國當地一些旨在連接英國房產市場和中國買家之間的新媒體平臺也如雨后春筍般地冒了出來。

可是這種變化還是不夠的，中國買家大部分還是要飛過來，親眼看到樓盤，和房產顧問見面，感受到小區的氣息才敢下訂單。中國內地的買家還處在發展的初期階段！很多時候，當一個好的樓盤放到我的桌面，我的內地買家還在買與不買間糾結的時候，中國香港的買家已經開始看房型圖、開始搶好的戶型了。

如果您是這種情況，那么當您下定決心要買房子的時候，務必先確定您的相關旅游證件是到位的。因為當合適的樓盤一出來，下訂單的過程可能會走得很快！如果您一定要親眼看到才可以決定，那么我給您的建議就是——馬上訂機票，趕緊飛過來。因為您是在和一些有經驗的專業房產投資人士競爭。

第五個問題：您對英國的了解到底有多少？

這是一個很尖銳又很實際的問題，您一定要實事求是。雖然我能夠理解您是想說您了解很多，您想讓幫您找房子的房產顧問對您產生尊重，不把您當外行人（以避免他們會利用您的弱點給您推薦一些不好的房源），但您一定要在這一點上對自己絕對誠實！

您對英國了解嗎？您對英國的房產市場了解嗎？您有海外置業的經歷嗎（這并不一定是英國的置業經歷）？您對您所掌握的對英國的知識的把握度有多高？是從可靠的信息來源得到的嗎？因為您是要根據您手上掌握的信息做決定的。

如果您可以很自信地說：“我對英國還是很了解的。”那么恭喜您啊！了解這一點，您已經比很多的人好很多了。我接觸到的很多的買家甚至都不知道怎么看倫敦地鐵圖，也不知道“郵編”，還有“區”是什么意思。如果您覺得自己對英國的了解很有限，沒有關系，這本書將會教您如何通過問精準的問題，用最少的時間做到最有效的調查研究，如何找到最專業的人士來幫助您成為一位智慧買家。

但是這一切的前提是：您一定要100%對自己實事求是。

第六個問題：您最大的顧慮是什么？

我總是習慣性地讓我的客戶從一開始就告訴我他們最大的顧慮。我是一個很謹慎、不愿意承受巨大風險的人。所以我每次在做一件事情之前，總是先會把最壞的情況考慮好，把我自己最大的顧慮和恐懼點找出來，尋找答案和解決方法。所以我希望給我的客戶有同樣的權利和選擇，以避免不必要的時間、金錢和情感上的損失。

所以，請容許我建議您把自己最大的顧慮記錄下來，這樣您就可以在最早的初期階段開始尋找答案。每個人的情況不同，顧慮也不同，今天借此機會分享一下我的客戶的一些最普遍的顧慮，看看您能不能夠找到共鳴？

“我們的女兒堅持要我們幫她在倫敦買套公寓，她說她再也不想和別人合租了，很痛苦，不自由，每個月的房租也不少交，而且房租年年在漲。可是我們的顧慮是她現在拿的是工作簽證，如果現在我們給她買房了，幾年以后，英國的移民政策改變，她沒有辦法留下來，一定要回中國，那么這房子怎么辦？”

“我現在要買的是一套期房公寓，兩年后交房。如果說兩年后，我搬進去了，錢也交了，房子出大問題了——結構上的問題，比如說屋頂漏了，要花很大一筆費用去修復，我怎么辦？樣板房看上去很好，但是如果實際交到我手上的房子沒有那么好，我怎么辦？”

“比如我現在從一個房產顧問公司買了一套期房公寓，聘請了一個律師行，房子要三年之后交房。如果說一年以后，房產顧問公司倒閉了，律師行也倒閉了，那么我這個房子怎么辦？”

“我剛剛找到了一套很棒的房子，什么也都準備好了，可是不怕一萬，就怕萬一，萬一由于種種原因，房子交易最后沒能夠完成，我怎么辦呢？”

“我要買一套二手房，我怎么能夠證明最后這套房子是我的？就算律師告訴我錢交了，房子程序都弄好了，鑰匙也到手了，但是這并不代表這套房子就一定是我的啊！我不會說英文，我看不懂文件！我怎么才能夠確認律師把房子的所有權是注冊在我的名下的？這邊有房產證嗎？”

……

在自己的國家買房子就已經是一件壓力很大的事情了，更不用說在異國他鄉用另外一種語言和在另外一種法律體系下置業了！我知道以上是我的很多客戶關心和擔憂的問題，您要問自己：您的最大顧慮是什么？然后才可以去找答案，不是嗎？

第七個問題：您知道您想在哪里買房子嗎？

請不要用“我想在英國買房”，或者“我想在倫敦”買房這種話來打發自己！英國可以很小，也可以很大！是的，同中國相比，它是很小；可是如果您對它一點概念都沒有，它就會變得無比之大。每個城市、每條街、每個小區都有自己的特點，都有相比之下發展更好的一塊，或者更有發展潛力、更能吸引政府和海外投資的地段，直白點講，您在相鄰的兩條街上買兩套同樣大小的房子，五年之后它們的增值率可能會大相徑庭。

所以，實事求是，您知道自己想在哪里買房子嗎？如果您知道，那么選在那個地方的原因是什么？您的這個原因的起源又是在哪里？是從您的朋友和家人那里道聽途說的？是從可靠的官方網站上搜索的？還是在您過去的經驗基礎上總結出來的？您對這個決定的自信度是多少？對您所選的地段以后的發展變化前景又了解多少？您對所選的地段的當地居民的看法有了解嗎？……這些都是您要問自己的問題，而這些問題的答案也是要經得住考驗的。

如果您的回答是“我不知道”，不用擔心，您絕對不是第一個和唯一一個面臨這種處境的買家。我的客戶群里面有很大一部人和您一樣，一開始都沒有太多的概念，但是在正確的指引下，您很快就會把握住大概的方向。

在過去的幾年里，我自己總結出來了一個很簡單的系統“RAQ”（do you Research, find the Agent and ask the right Question）：調查研究，確定房產顧問，提出精準問題。在接下來的幾個章節里面，我將會教您如何去做調查研究，怎樣去篩選和確定專業的房產顧問，如何找到那些精準的問題。

對于我而言，人是一個很重要的因素，當您給自己找到了一個專業的合適的房產專業人士的時候，您就是變相地給自己找到了一個相當大的信息庫，而那些精準的問題將會是您從這個信息庫里提取資源的鑰匙。真正智慧的買家不見得是最專業的房產人士，但一定是最懂得如何最有效地利用資源的買家。

第八個問題：多少，您可以輸得起？

當我剛剛進入到房產行業的時候，我學的第一堂課就是，“不要滿腦子想可以賺多少，您要想的是可以輸得起多少。”過去的幾年里，我慢慢地開始理解這句話后面的真正含義。

房產買賣有的時候可以讓一個人變得很沖動，很上癮，讓你產生一種對錢的幻覺，覺得它只是一個數字，而暫時忘記了它在現實生活中的意義，輕視它會造成的嚴重的后果。尤其是在房展會上，當您看到身邊的人在一套一套地下單，人群不停地上來，擺在您面前的那些您看著就可以笑出來的數據分析，如果沒有一個堅定的立場和對您自己底線的正確把握，一時間的頭腦發熱也是難免的。

每天接觸不同類型的買家和投資者，我也目睹了一些投機心理很強的投資者，一次性買進幾個甚至幾十個單元，然后在大經濟環境惡化的情況下，宣布破產；這類人群高估了他們承受風險的能力，下了一個大的賭注，輸了。與此相反的是另外一個群體的買家，他們總是猶豫不決，不敢承受任何風險，遲遲不做決定，一次又一次地錯過好的投資機會，眼睜睜地看著房價一天一天地上漲，這其中損失的機會成本也很大。

所以在您英國買房置業開始初期，您要問自己的一個很重要的問題是：“我的底線是多少？多少，我可以輸得起！”

“千里之行，始于足下”，這個行程上您要邁出的第一步是真誠地和自己對話，找到下面這八個問題的答案。

當您找到這些問題的答案的時候，恭喜！我們可以開始下一步了。