第二節(jié) 獲取土地的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地階段涉及的稅收主要有：土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等。

一、土地使用稅

土地使用稅是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上的城市征收，因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額繳納。計算公式為：

應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積×適用單位稅額

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的土地使用稅時：

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅

（2）繳納土地使用稅時：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地使用稅

貸：銀行存款

二、耕地占用稅

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的是耕地，則需要繳納耕地占用稅。耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。

【例2-4】合華房地產(chǎn)公司購置一宗5萬平方米的土地使用權(quán)，該土地屬于耕地，應(yīng)繳納耕地占用稅，稅額為30元/平方米。

三、契稅

契稅是指以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅一般不通過“應(yīng)交稅費”科目核算，視取得土地使用權(quán)的用途記入不同的會計科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為進行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接記入“開發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接記入“無形資產(chǎn)”科目。

【例2-5】某公司取得一塊土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金1億元，繳納契稅400萬元（假設(shè)契稅稅率為4%）。支付契稅時，該公司應(yīng)依據(jù)契稅完稅憑證：

四、印花稅

印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中設(shè)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。印花稅因采用在應(yīng)稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標(biāo)志而得名。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號），對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。稅率是萬分之五。

【例2-6】某公司取得一塊土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金1億元。在繳納印花稅時，該公司應(yīng)依據(jù)印花稅完稅憑證：