一 引言

法國(guó)現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)開發(fā)與社會(huì)住房政策始于第二次世界大戰(zhàn)之后。在戰(zhàn)后國(guó)家重建的過(guò)程中，法國(guó)建立了一種令人矚目的計(jì)劃指導(dǎo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。基于這一經(jīng)濟(jì)制度，法國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)典型的國(guó)家主導(dǎo)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的特點(diǎn)，從而與其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著區(qū)別，在戰(zhàn)后“光輝30年”期間經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)。此后，隨著住房存量的不斷增加以及20世紀(jì)70年代后期自由市場(chǎng)思潮重返歐洲經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，西歐國(guó)家關(guān)于住房供給的觀念開始變得多元化，法國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)也逐步減少，社會(huì)住房建設(shè)速度有所下降。即便如此，到目前為止，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，法國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)特別是對(duì)居民居住權(quán)利的保障力度依然處于較高水平。

總體而言，法國(guó)國(guó)家主導(dǎo)的住房政策遵循兩個(gè)基本思路：一是不遺余力地保障每一位公民的居住權(quán)利；二是將房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)綜合社會(huì)效益，促進(jìn)城市現(xiàn)代化。這兩個(gè)基本思路與聯(lián)合國(guó)《人居議程》和《伊斯坦布爾人居宣言》中提出的“人人享有適當(dāng)住房”和“城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”兩大目標(biāo)相吻合，反映法國(guó)的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向并非追求單一的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，而試圖在效率與公平、個(gè)體利益與公共利益之間有所權(quán)衡，通過(guò)有計(jì)劃的住房政策實(shí)現(xiàn)廣泛意義上的社會(huì)包容與持續(xù)發(fā)展。

從世界范圍來(lái)看，各國(guó)政府的住房政策理念往往隨著主流的經(jīng)濟(jì)思潮發(fā)生轉(zhuǎn)變，而主流經(jīng)濟(jì)思潮則受到重大經(jīng)濟(jì)事件特別是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。因此，法國(guó)國(guó)家主導(dǎo)的住房政策，在不同時(shí)期受到的評(píng)價(jià)也有所不同。“二戰(zhàn)”后凱恩斯主義思潮主導(dǎo)時(shí)期，法國(guó)的住房政策因其在戰(zhàn)后恢復(fù)重建、保障流動(dòng)人口居住權(quán)、推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展方面取得的成績(jī)而廣受贊譽(yù)。然而，1973年石油危機(jī)和全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，新自由主義成為西歐國(guó)家主流的社會(huì)福利理念，住房政策總體走上放松管制和鼓勵(lì)私有化的道路，此時(shí)的法國(guó)因長(zhǎng)期社會(huì)住房集中分配造成的社會(huì)隔離和貧民窟現(xiàn)象而受到質(zhì)疑。2007年次貸危機(jī)的爆發(fā)促使人們開始反思以美國(guó)為代表的高度市場(chǎng)化和私有化的房地產(chǎn)發(fā)展模式，而法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在危機(jī)中表現(xiàn)穩(wěn)健，其金融體系和住房市場(chǎng)僅輕微受挫，且中、低收入家庭在危機(jī)中所受影響較小，自此，法國(guó)住房模式特別是法國(guó)建設(shè)和管理社會(huì)住房的經(jīng)驗(yàn)又重新成為各國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒的對(duì)象。

事實(shí)上，在實(shí)踐中，一項(xiàng)住房政策的實(shí)施效果往往是多方面、有利有弊的，并且，同一政策在不同時(shí)期和不同社會(huì)環(huán)境中產(chǎn)生的效果也有所不同，因此研究一國(guó)的住房政策應(yīng)當(dāng)先明確政策實(shí)施的背景和目標(biāo)。OECD在2012年發(fā)布的研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)政策目標(biāo)主要包括4個(gè)方面：減少市場(chǎng)失靈、提高廣義的經(jīng)濟(jì)效率、進(jìn)行再分配與社會(huì)關(guān)懷、實(shí)現(xiàn)其他非住房目標(biāo)（如增加稅收）。顯然，這4項(xiàng)目標(biāo)互相之間存在矛盾，這意味著住房政策的制定和實(shí)施需要在不同的目標(biāo)之間有所權(quán)衡。本章希冀通過(guò)梳理法國(guó)住房政策的政治與制度環(huán)境，以及城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)時(shí)期住房政策的背景、實(shí)踐與成效，結(jié)合文獻(xiàn)研究和筆者2013～2014年在法國(guó)學(xué)習(xí)與調(diào)研中體會(huì)最深的方面，就法國(guó)住房政策對(duì)當(dāng)前中國(guó)的借鑒意義做初步探討。