我們進入頤和家園小區以后，我立馬建立兩個業主群。

原來他們是沒有業主群的，因為沒有物業，出現的大大小小的問題都是自己解決，也沒有必要成立什么業主集體群！

每一個群里面，都固定了一個管家負責管理。主要任務就是在這個人的業主群里面接收信息，安排處理各種投訴，以及時回復業主提出的問題！管家就是這個群的群主。群主就像一個家庭的家長一樣，處理這幾個樓棟的所有一些問題！

兩個群當中兩個管家，一個是李靜靜，另一個是剛剛招聘的楊國麗。

業主們有了微信群，也就等于有了發泄各種情緒的渠道和平臺，今天在楊國麗群里面，發生的車輛管理問題比較嚴重，已經達到是必行的階段，業主在群里反映的特別激烈！

下面聽一下業主怎么說的。

這個小區沒有門禁，沒有保安，什么樣的車子都可以進入我們小區，亂戰亂停這個屬于很正常的，但是物業進來為什么不管呢？這個老是把這個無關緊要的車放進來，你這個是有問題的。

人家物業剛進來門禁還沒有搞好，好了肯定會管理起來的。

不是你沒有車位的就不要開進來，或者一家有兩輛車的，我們小區有了門禁以后，只能一輛進來，那一輛停在外面的免費車位，你非要都開進來，站在別人車位就沒意思了，對不對？人家也是花錢買的，你想一想，現在幸虧是車位了，要是十幾萬買的車，你坐在人家車里，人家會不會給你做？這個是情有可原的東西，對不對？

我上次也是我回來過以后，車位被別人停上，停上的還好，我給物業打電話，過了有五六分鐘，他下來了，不是你的停車位，停這個車位是別人車位，或者是你先跟別人說一下，如果是你是去在也是住戶在群里面的，或者說一下，我停你的車位了，你先用不用我用一下，我先停一下，這個是有禮貌的，因為這十幾萬的東西對不對。

我想好了，我這個車位我準備給他賣掉，誰下次誰停我這個車位，我就賣給他，他要是不要的話我，我就把他車堵住，我不讓他走，我就拼著命賣給他，我重新買一個遠一點的沒關系，也可以多賺一點錢回來，我這個，這個車位太暢銷了。

另外一個業主說。

上次，針對這個亂停車的事情，我特意跑過去，我給物業他們一個建議，我說你進來不是業主的車，你本來就是登記的對不對？登記的，我說你下面本來有兩個人在，巡邏的，那么就是說招呼一下，讓他們自己里面，有時候別人說裝修，對不對，那么你就不要讓別人有車位，有業主住的地方，叫他們停在某一個地方就好了。沒有物業要盡快的實行門禁管理制度。

現在物業進來就好啦，凡是亂停車的都不是業主的車，這業主車是偶然的，比如千分之一里面有一輛，或者大家都自己知道，你說對不對，那大概大部分我看都是外面裝修的，比如說有的，裝修工人有的，就是拉貨進來的，基本上都是這樣一回事。你們也要抓緊這方面的管理。

還有一個業主說到。

所以我上次這我總共說了以后，我這邊有四次，但是有兩次，我進來他人剛下來，還好等個一兩分鐘來，等他開出去好了，否則人真的是氣死了，所以說你們物業我到底他是怎么搞的？不能是做一些的表象的一個東西，應該徹徹底底的把車輛管理起來。

你像這樣的事情我認為是很簡單的，你們保安本身地下室是有兩個人在巡邏的，比如一個南門進來，一個北門進來，那么比如說不是業主的車，那好了，比如說有的人裝修的，那你就安排的稍微遠一點地方停下，把那一個呢是就近安排，合理安排好停車就好啦！相信你們也會把這個事情處理好的。

高村長打電話給我說，張經理你看看群里，你們自己還沒有對車輛進行管理，業主已經迫不及待啦，你這邊抓緊時間把門禁系統和車輛登記系統做起來！我們馬上實施車輛管理！

高村長你說的還是按照你的那個原來的小區車位分配方案嗎？

我考慮到那個方案徹底是徹底，但是我們一開始就把所有車位租賃出去的話，恐怕有的業主是反對的，因為原來的所有車位都是不收費的。

現在你的打算是什么？

一步一步的來，先開始車輛管理，對外來車輛收費，對有車位的業主只能進入小區一輛。其他一律收費，然后再進行下一步，車位出租。

好的，我寫好方案給你發過去。

頤和家園小區關于汽車停車收費、車輛管理有關規定（討論稿）

為了加強對出入、停放本小區車輛的管理，維護小區正常生活交通秩序，確保住戶的生命財產安全，根據《市物業管理規定》等有關精神并結合本小區的實際情況，特制定本規定：

一、停車（含物業費）收費及收益分配

（一）收費標準（每戶1輛免費）

1、有車位（庫）的業主增加一輛免費車輛。

2、無車位（庫）的業主沒有優惠。

3、訪客車輛按照正常收費標準。

4，租戶沒有免費車輛。

30分鐘（含）內免費停車，30分鐘至1小時每車次5元，1小時以上按每次2元/小時加收，全天不超過20元，次日按上述標準重復計價。

停放1小時以上，尾數時間不足15分鐘的，不計收費時間；尾數時間超過15分鐘的，按1小時計收。

（二）收益分配

1、收費全部由物業公司代辦收取，收入歸業主委員會賬戶。

2、按收入總額提取50%付給給新元物業服務有限公司，用于物業對車位維修保養，衛生管理，秩序管理，補充物業服務費用和專項維修資金等支出。

二、汽車進入小區規定

（一）免費車輛采用車牌自動識別進出小區。

（二）外來車輛進入小區采用微信和支付寶掃碼支付，具體按照上述收費標準進行收費。

（三）本小區業主或使用人的車輛，如把車位(庫)改作他用的，按無車位(庫)規定辦理。

（四）小區內禁止大型汽車以及裝有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛入內(搬家車、消防車、工程車等特殊情況除外)。

（五）駛入小區的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。

（六）車輛進出小區時應保持謹慎，避免碰撞其它車輛，否則應承擔賠償責任。

三、車輛停放規定

（一）有車位（庫）業主的汽車進入小區時，車輛必須停放在自己的車位（庫）內，如有發現未能停放在其車位(庫)上，物業公司可采取警告、公示等方法，或者采取鎖車等強制措施，所造成的后果由車輛擁有人自行負責。

（二）進入小區的車輛必須有序停放，不得停放在禁停標志區域，如消防登高點、三大地下車庫的坡道及多層車庫前等有禁停標志區域；否則，物業公司可采取警告、公示等方法，或者采取鎖車等強制措施，所造成的后果由車輛擁有人自行負責。

（三）根據物業管理有關法規規定，秩序維護人員須定期進行巡邏，但不承擔被盜、被毀損等所致的法律責任。

（四）在泊車位內行駛、停放車輛時發生的交通事故由公安交警部門依法處理。

（五）違反本規定，擾亂公共停車秩序、交通安全和社會治安的，由公安機關依法處理。

四、上述收費標準和收益分配，由業主委員會根據實際情況及時進行調整。

五、本規定由業主委員會負責解釋。

六、本規定自業主大會通過后，由業主委員會決定具體的實施時間。

頤和家園小區業主委員會

讓我始料不及的是，這個方案應卻得到了大部分業主的同意。

物業辦公室里去買了登記車輛的人，他們一邊報的房號，一邊登記自己的車牌信息。

這樣搞好處是可以的，但是我們家里有三輛車，我們天天進來都要交費的！小區外面現在也不能停車啦，交警天天在抓違章的，這樣似乎也不大合理，小區是我們的家，車不停在家里，停到哪里去呢？

唉總而言之，這個辦法就是針對我們有車輛的制定的！人家沒有車輛的，還要享受我們停車帶來的福利！這個方法是不是他們沒有車輛的人提出來的？

小區公共車位本來就屬于我們全體業主所有，那些沒有車輛的業主，他們也有權利享受這些福利，這個屬于正常的！

我們停車的錢拿來都交到業委會，業委會再給我們做一些公共性的事情，也是比較好的，我們這個小區的業務會沒有什么經濟收入，太窮啦！什么公共事情都不能做！就像我們小區的綠化一直沒有搞好，就是因為業務會沒有錢，沒有辦法實施！

小李呀！麻煩問一下你們物業，我們家的車輛假如說出發啦，能不能再更換其他一輛車牌號呀？

李靜靜打電話問我這個事情，我考慮到業主他們的車子出發特殊情況下，是可以更換車牌號的。

那我們到了春節，孩子們來小區這里看望我們老年人，是不是還要收費呢？

李經理的電話又問到我，像這種春節期間老年人的子女回來收不收錢？

我暫時不能回答這個問題，因為在制定這個制度之前，并沒有考慮到春節業主子女回家看望老人的這個問題。

我電話打給高村長，把春節期間這個停車收費的規定，是不是應該要改動一下，春節期間，把老年人子女進入我們小區的收費可以變更為不收費嗎？春節期間收費的話會，有一些不近人情的感覺！

村長說，春節不收費在車輛甄別上是很困難的事情。我們業委會再制定一套對老年人子女的優惠政策吧！該怎么收錢就怎么收錢！60歲以上老人，春節期間我們每個人發放兩百元的車輛收費補助，這樣的話，相信所有老年人業主都會贊成的！即使有的業主的子女不回來，他也得到了兩百元，這個政策相信是大家應該理解的！

我們高村長就是厲害，這樣的辦法也能想的出來？

哎呀張經理呀！小區業委會的工作中心就是這樣，有問題出來我們就解決問題，只有站在大多數業主利益上面，處理這些問題都不是難事情！

車輛管理的問題基本上按部就辦啦！但是地下室車庫起沙坑洼的問題，又是一個勢在必行的事情！

我給高村長經過商議，就按照月悅府岸小區的地面車位修復方案進行，抓緊時間修復地面車位，每修復好的車位，按照我們最早制定的車位管理租賃方案進行出租，地下室這些車位收費租金，基本就可以去付掉車位整改的費用。即使還差一部分，就和車位改造施工公司協商分兩年還清！

高村長最后說，經理你把那個地下室地面維修方案發給我，研究一下，讓我們業主代表通過，該辦的事情抓緊時間辦，不能拖拉！

晚上高村長電話打給我說。你們這個地面裂縫處理還是可以的，我原來可是干過工程的人。

1、情況分析

地面裂縫主要集中在兩個點，一個是版面內的裂縫，這方面

的原因主要地基下沉造成的貫穿縫；另一個是，模板中間的施工

縫。

2、貫穿縫維修方法

裂縫處理：貫穿縫低于 5mm 的，需要兩邊開槽，開槽寬

度以裂縫為基準線，一邊 3 公分，深度為 5 公分，V 型槽最為

合適。大于 5mm 的，可以直接灌漿。

清理縫隙：用高壓水槍或者是大型吹風機，把縫隙里面的浮灰、

浮土清理出來，保證縫隙里面干凈。

灌縫施工：把免開槽灌漿料按比例調配，一袋材料加水量在

25%(即一袋 50 斤材料加 12.5 斤水），先加水，再加料，用攪

拌頭充分攪拌均勻，攪拌時間為 3~5 分鐘，然后靜止一分鐘，

用勺子舀出打好的材料一點一點沿著縫隙灌，注意不用灌的太滿，

因為要二次灌漿。

二次灌漿：第一次灌漿以后，兩到三個小時以后進行二次灌漿，

二次灌漿用混凝土路面修補料進行，具體方法：把混凝土路面修

補料按比例調配，一袋材料加 20%的水量（即一袋 50 斤材料加

10 斤水），然后用攪拌頭攪拌 3~5 分鐘，攪拌完成后按比例再

加入 50%的碎石（直徑 0.3~0.5 最合適），讓碎石和材料充分

結合后，倒進縫里，用抹子壓平即可。

開槽灌漿

二、地面坑洼

根據描述地面多處出現大面積掉皮現象，不排除需要局部填

補的可能，如遇大面積坑洼，按以下方法進行處理：

按照 1:0.5 的比例，在修補料中加入碎石，進行坑洼填補、

找平。

三、嚴重粉化地面

施工過程中，如遇表層粉化嚴重地面，則需要進行二次銑

刨，銑刨后需先進行低洼處填補找平處理。

四、地面銑刨處理和清理

1、用銑刨機對整體地面進行銑刨拉毛，嚴格按照要求對相應的

地面進行處理。

2、清理地面：對拉毛完的地面進行清掃，用高壓水槍沖刷干凈，

保證地面的干凈程度，邊緣地區一定沖干凈防止泥漿回流。

3、濕潤地面：清理干凈以后的地面，用水濕潤透徹，保證地面

表層充分濕潤，直至不在冒出氣泡為止。然后把明水清理掉。

4、攤鋪材料：把混凝土路面修補料按比例調配，一袋材料加水

量在 15%~16%（即一袋 7.5 斤到 8 斤），先加水再加料，用

攪拌頭攪拌均勻，一般攪拌時間在 3~5 分鐘，然后靜止一分鐘

讓材料充分反應，即可倒到清理好的地面上，用抹子或者是刮尺

攤平。材料不適合攤鋪過厚，3 到 5mm 即可。施工時間控制在

30 分鐘以內。

5、攤鋪開后隨即用消泡滾輪進行消泡、找平處理。

銑刨地面沖洗地面

處理明水攤鋪修補料消泡處理

五、造價和預算

施工總面積：2 萬平方米

修補料成本： 21.9 元/平

銑刨地面施工費： 12 元/平

地面清理： 7 元/平

攤鋪修補料： 9 元/平

道路劃線：4 元/平

綜合以上各項，修補成本為：53.9 元/平

你們是不是價格太高了？麻煩你給施工單位說一下價格，地面清理7元和修補料9元是不是可以拿掉？37.6元一平方的樣子，這樣的話我們才能接受。我們業委會已經討論過了。

好的高村長，我給施工單位溝通一下！

你這個事情你要抓緊，我們現在業委會和業主代表全部同意了，你就告訴施工方抓緊施工，這個事情不能再等！

好的！

社區關主任打電話找到我說，街道和民政部門要求我們頤和家園作為建設養老服務中心的試點，正好那也想到你們物業呢也有這個想法，你們那邊要抓緊時間研究出一個辦法來。

好的，關主任我現在就和高村長一起研究一下！

你們物業那做物業養老服務是最好的，沒有現成的服務場所，也有現成的服務隊伍，也有比較完備的服務網絡，頤和家園他的物業用房閑置的防護設施也比較多，再加上你們進入物業以后干了不少的事情，對業主也特別的了解，不對你們也有信任程度，那我們社區決定在你們小區推行養老服務中心這個結構！

我的主任謝謝領導！

我常聽頤和家園老年人說，你們物業和老年人的關系處的比較好，男人對于你們進入物業所做的這幾個事情都是比較贊成的，這個是你們前段時間給他們清洗過空調過濾網，他們洗了紗窗，幫助老年人剪發，我們這個調查是沒有以前通知你們物業的，調查結果證明你們物業具有從事養老服務最快的潛力！

哎呀關主任你們太關心我們啦，我這邊呢抓緊時間和兩個主任商量，然后以后呢我盡快回復關主任！

郭主任聽說這個消息以后特別的高興，大經理這個事情就不用我們推動了，有社區和民政部門的推動，我們的目標很快就會實現！

我們是順應了時代的要求啊，順應了國家政策紅利呀，這個事情是令我們應該高興的！

好吧張經理你就放開手腳大膽干，只要你們小區什么時候開工建設養老服務中心，我這邊資金就到位了！

我把高村長拉到了社區，找到了關主任。

關主任就這個養老服務中心的政策和高村長講了一個透徹，高村長說，關主任就是你們不說，人家張經理他們這個新元物業也要去做的！他們這個新元物業已經早有這個打算了！

關主任看著我說，張經理你們是不是早有這個打算啦？

是的關主任我不能隱瞞你！頤和家園這個小區，我們凱亞物業是不愿意接的，后來我和我們郭主任就想到了國家的政策必須要推動養老服務中心這個機構，是我們就奔著這個養老服務中心的過來啦！沒想到班主任現在又想去做這個事情，所以說我們要謝謝你的幫忙！

主任笑著說，還是你們有極好的政策預見性啊！

政府號召這個事情，我們國家各部委報告當中不是講過了嗎？所以我們才想起來做這個事情！

那好吧，我們從今天開始就組建小區養老服務中心！高村長你們小區的那個老年人娛樂中心就全部交給張經理他們負責裝修！先把養老食堂做起來，配套設施，我們社區和街道在設計一下！

高村長不好意思的說，關主任，你們搞這個養老服務中心，要是沒有業主去吃飯怎么辦？

這個你不用擔心，我們的養老服務中心不僅僅是助餐服務我們還有日間照料，圖書室，醫療門診，老年娛樂活動室等等，其余的張經理他們說的養老服務中心的增值項目我們就不參與了！

村長問到我，你們這邊還有什么服務項目呀？

我們可以給業主家打掃衛生，維修家電，代購代買，心里健康咨詢，幫助老年人就診，你給失能老人洗澡等等等，一旦我們這個社區的養老服務中心成立以后，所有關乎到家庭的每一項任務都可以開展！那也準備了一套智能的網上服務，一鍵呼救立即得的幫助，對老年人提供巡視探訪，呼叫服務，把物業加養老模式，深入到每個業主家當中！以后我們的物業管家就不叫物業管家啦！

你們叫什么管家呀？

我們就專門設立養老管家，我們的業主做到養老不離家，老年人平時可以在居家養老服務中心里面打牌，唱歌兒，畫畫，合唱，可以看看書，聽聽音樂，這樣吶就能解決老年人人越老就越戀家的問題，解決兒女們工作壓力太大而沒有時間來贍養老人的這個遺憾！讓我們的業主不離家養老，你們也能便于接受，徹底解決兒女們的后顧之憂！

關主任笑著說，我看這個張經理沒有變成居家養老的領頭羊嘍！你聽他說的頭頭是道，在這方面是有他的想法的，相信你們能把我們這個養老服務中心做到地區典型。

高村長笑著說，關主任你這樣一說我就明白啦！

關主任說，這個養老服務中心國家都有補助的，只要我們把這些養老服務確確實實做到做到服務質量好，就說老人吃飯這一條吧，我們把價格做到合適，沒不擔心沒有老人來吃飯！張經理你這邊也有準備好食堂這邊的安排，要找一些廚師懂得老年人吃飯的規律！價格合適的話，我們政府這邊還有補助！做這個是肯定有盈利的！但也是半福利性質的，你只要堅持做下去，即得到了社會的承認和認可，也讓我們業主得到了政府的關心，你們物業公司得到了利益的同時！也為我們整個社會的和諧做出了貢獻！

再說物業公司呢也是離業主最近的人，最容易感受到關懷與溫暖的，你在居家養老這個賽道上，你們物業公司是占有先天優勢的，另外那前兩年住建部等部門發布了(關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見）中就提到了支持物業服務企業根據自身條件，結合本小區的養老需求，可以成立獨立的居家養老服務機構，從而實現居家社區養老服務覆蓋到每個小區，實現養老規模化，品牌化，連鎖化的經營，未來物業加養老模式將成為新的主流養老模式。我們社區也希望你們物業進入小區，讓越來越多的老年人享受到晚年的幸福！我應該謝謝你們新元物業服務有限公司！

好的關主任我們一定把它做好！